- Можно ли купить недвижимость в Китае гражданину России?
- Что получает покупатель
- Какие требования в Шанхае, Пекине и других городах?
- Сколько стоит квартира в Китае в 2026 году?
- Какие налоги и расходы при покупке?
- Как оплатить квартиру в Китае из России?
- Шаги покупки
- Как проверить агентство и сделку
- Китай, Гонконг или Дубай: что выбрать покупателю из России?
- Кому подходит покупка в Китае
- Частые вопросы
- Вывод
- Источники
Купить недвижимость в Китае иностранец, в том числе гражданин России, в 2026 году может, но только одну квартиру, только для собственного проживания и только после года жизни в стране по рабочей или учебной визе. Туристу, в том числе по безвизовому режиму для россиян, купить жильё в материковом Китае нельзя.
Ниже — кто и в каких городах проходит по правилам, что изменилось в 2024–2025 годах, сколько стоит метр в Шанхае и Пекине в рублях и как оплатить покупку из России.
Коротко
- Главное условие — не меньше 1 года жизни в Китае по виду на жительство для работы или учёбы, в крупных городах ещё и местные налоги или соцвзносы.
- Можно купить одну квартиру для себя, сдавать её по этим правилам нельзя.
- Земля не продаётся: покупатель получает право пользования на 70 лет с момента, когда участок получил застройщик.
- Налог на покупку с декабря 2024 года — 1% для квартир до 140 м², 1,5–2% для больших.
- Средняя цена метра в новостройках Шанхая — 65 058 юаней, около 813 000 ₽.
Можно ли купить недвижимость в Китае гражданину России?
Может, но правила строже, чем почти в любой популярной у россиян стране. Общенациональная норма такая: иностранец, который прожил в Китае не меньше года по виду на жительство для работы или учёбы, может купить одно жильё для собственного проживания. Покупать вторую квартиру, сдавать её или брать «под инвестицию» по этим правилам нельзя.
Туристическая виза, короткая деловая поездка или удалённая работа на иностранную компанию не подходят. Россиянам с сентября 2025 года можно въезжать в Китай без визы на срок до 30 дней, и этот режим продлён до 31 декабря 2027 года. Но для покупки жилья он ничего не даёт: туристический въезд не засчитывается в годовой срок.
Отдельных правил для россиян нет: гражданин России покупает жильё на тех же условиях, что и любой иностранец. На практике под них подходят те, кто переехал в Китай по работе (рабочая виза и разрешение на пребывание для работы) или учится в китайском вузе дольше года. В Пекине, например, право на покупку проверяют онлайн, через городскую платформу, ещё до подписания договора.
Что получает покупатель
Частной собственности на землю в Китае нет. Покупатель квартиры получает право пользования участком на 70 лет, и отсчёт идёт с того дня, когда землю получил застройщик, а не с даты вашей покупки. На вторичном рынке часть срока уже прошла. Гражданский кодекс предусматривает автоматическое продление прав на жилую землю, но оставшийся срок всё равно влияет на цену при перепродаже.
Какие требования в Шанхае, Пекине и других городах?
Каждый город добавляет к национальной норме свои условия. В Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне обычно просят трудовой договор с местной компанией, историю уплаты налога на доход или соцвзносов в этом городе, справку об отсутствии другого жилья в Китае и заявление о том, что квартира нужна для себя.
| Требование | Шанхай | Небольшие города |
|---|---|---|
| Срок жизни в Китае | От 1 года | От 1 года |
| Местные налоги или соцвзносы | Около 12 месяцев | Часто не требуют |
| Работа в местной компании | Да | Зависит от города |
| Количество квартир | Одна | Одна |
Источники: Shanghai Rentals (август 2026), Janus Hermes (2026). Для постоянных жителей Китая с «зелёной картой» требования мягче.
В 2024–2025 годах крупные города ослабили ограничения. В Шанхае сократили требования к сроку проживания и сняли ограничения для одиноких покупателей из других регионов за пределами Внешнего кольца. Для иностранцев главное условие о годе жизни в стране при этом осталось.
Важно
Гонконг живёт по своим правилам: там иностранец может купить жильё без требований к проживанию, а дополнительные гербовые сборы для покупателей-иностранцев отменили в феврале 2024 года. Подробно про покупку и кредит в Гонконге мы писали в статье ипотека в Гонконге в 2026 году.
Сколько стоит квартира в Китае в 2026 году?
Цены в материковом Китае падают с июня 2023 года. В сентябре 2026 года новостройки по стране подешевели на 0,1% за месяц и на 2,8% за год, но спад замедлился. В четырёх крупнейших городах новое жильё за год подешевело на 0,5%, вторичное — на 1,5%. Почему рынок падает уже четвёртый год, мы разбирали в статье рынок недвижимости Китая в 2026 году.
| Город | Цена м² в новостройке, юаней | В рублях | Квартира 80 м², млн ₽ |
|---|---|---|---|
| Шанхай | 65 058 | ≈ 813 000 | ≈ 65,0 |
| Шэньчжэнь | 53 674 | ≈ 671 000 | ≈ 53,7 |
| Пекин | 47 313 | ≈ 591 000 | ≈ 47,3 |
| Гуанчжоу | 25 463 | ≈ 318 000 | ≈ 25,5 |
Цены: CREIS через Global Property Guide, август 2026 года. Пересчёт в рубли — наш, по курсу ЦБ на 17.10.2026: 12,495 ₽ за юань.
Сдавать купленную по этим правилам квартиру нельзя, поэтому считать доходность для иностранца бессмысленно. Да и для местных она низкая: по оценке на основе данных CREIS, валовая доходность аренды в крупнейших городах — около 1,6–2,2% в год.
Читайте также: почему падают цены на рынке Китая · крупнейшие застройщики Китая · аренда квартиры в Китае
Какие налоги и расходы при покупке?
С 1 декабря 2024 года налог на покупку жилья (налог на передачу права) снижен по всей стране:
- 1% — первая или вторая квартира площадью до 140 м²;
- 1,5% — первая квартира больше 140 м²;
- 2% — вторая квартира больше 140 м².
Раньше вторая квартира в Пекине и Шанхае облагалась по ставке 3%. Продавец не платит НДС, если владел жильём больше двух лет. Иностранцу добавятся расходы, которых нет у местных: нотариальный перевод документов, услуги переводчика и юриста. Комиссию агента обсуждайте заранее и фиксируйте в договоре.
Расчёт Besa Global: сколько нужно на квартиру в Шанхае
Данные на октябрь 2026 года
Квартира 80 м² в шанхайской новостройке по средней цене стоит 5 204 640 юаней, около 65,0 млн ₽. Налог на покупку 1% — 52 046 юаней, комиссия агента 2% — 104 093 юаня, переводы, нотариус и юрист — около 10 000 юаней. Итого расходы сверх цены — примерно 166 000 юаней, или 2,1 млн ₽.
С ипотекой и взносом 30% нужно иметь на руках около 1,73 млн юаней, это 21,6 млн ₽. Платёж по кредиту на 70% цены на 30 лет под 3,4% — около 16 160 юаней в месяц, примерно 202 000 ₽.
Как мы считали: цена — средняя по новостройкам Шанхая за август 2026 года по CREIS; курс ЦБ на 17.10.2026 — 12,495 ₽ за юань. Комиссия агента 2%, прочие расходы 10 000 юаней и ставка 3,4% — наши допущения на основе обзоров рынка. Ставка для иностранцев зависит от банка.
Если вы платите из рублёвых сбережений или получаете доход в рублях, главный риск — курс. Цена в юанях не изменится, а в рублях покупка подорожает:
| Сценарий | Курс, ₽ за юань | Нужно на руках, млн ₽ | Платёж в месяц, ₽ |
|---|---|---|---|
| Базовый | 12,50 | 21,6 | ≈ 202 000 |
| Юань дорожает на 10% | 13,74 | 23,7 | ≈ 222 000 |
Источники: Global Property Guide (CREIS), Правительство КНР — налог на покупку. Расчёт ориентировочный и зависит от ваших условий.
Как оплатить квартиру в Китае из России?
С Китаем у России сохранились платёжные каналы в юанях, и это заметный плюс по сравнению с Европой или США. Но гладко они работают не всегда: китайские банки строго проверяют платежи из России, и результат перевода заранее предсказать трудно.
Со стороны Китая с сентября 2025 года действует послабление: покупатель, который проходит по правилам, может оплатить квартиру иностранной валютой по подписанному договору ещё до регистрации покупки. Обычная годовая квота на обмен валюты для частного лица — около 50 000 долларов, а происхождение денег придётся подтвердить документами. Общие правила переводов за рубеж и отчётности перед ФНС мы собрали в статье как купить недвижимость за рубежом из России.
Частая ошибка
Купить квартиру через знакомого гражданина Китая, оформив её на него. Юридически владельцем будет он, и защитить свои деньги в суде почти невозможно. Покупка через компанию с иностранным капиталом законна, но дорога, сложна в обслуживании и требует отдельной консультации юриста и налогового консультанта.
Шаги покупки
- Проверьте в жилищном управлении города, подходите ли вы под местные требования.
- Выберите лицензированное агентство и объект, проверьте срок права на землю.
- Подпишите предварительное соглашение и внесите задаток.
- Получите в городе подтверждение права на покупку.
- Подпишите и зарегистрируйте договор, оплатите покупку с документами о происхождении денег.
- Получите свидетельство о праве собственности, в нём будет указано ваше имя по-китайски.
Как проверить агентство и сделку
- Попросите бизнес-лицензию агентства и номер агента: в крупных городах агенты зарегистрированы в городском жилищном управлении.
- Договор подписывают онлайн через городскую систему, и результат можно проверить на сайте жилищной комиссии. Бумажный договор «вне системы» — повод остановиться.
- В новостройке деньги идут на поднадзорный счёт: в Пекине застройщику запрещено брать напрямую что-либо, кроме задатка.
- Комиссию агента и того, кто платит переводчику и нотариусу, записывайте в договор.
Пример крупного игрока — сеть Lianjia (Ляньцзя), которая работает в связке с платформой Beike и занимает около половины рынка посредников Пекина. В Гонконге и южных городах материка известна сеть Centaline. Мы не связаны с этими компаниями, это не реклама: сравнивайте условия нескольких агентств.
Китай, Гонконг или Дубай: что выбрать покупателю из России?
Если вы выбираете между азиатскими рынками, разница в правилах важнее разницы в цене метра. Материковый Китай пускает только тех, кто там живёт, Гонконг открыт для всех, но дорог, а Дубай проще всего с точки зрения допуска и аренды.
| Условие | Материковый Китай | Гонконг | Дубай |
|---|---|---|---|
| Кто может купить | Живущие в стране от 1 года | Любой иностранец | Любой иностранец в зонах для иностранцев |
| Сколько объектов | Одна квартира | Без ограничений | Без ограничений |
| Сдавать в аренду | Нельзя | Можно | Можно |
| Право на землю | 70 лет | Аренда земли у государства | Полная собственность |
Для сравнения: в Дубае покупка от 2 млн дирхамов даёт право на долгосрочную визу, а в Китае владение квартирой не даёт никакого статуса. Подробно о визе в Эмиратах мы писали в статье ВНЖ в ОАЭ в 2026 году.
Чего не пишут в рекламе
- Предложения «инвестиционных квартир в Китае для россиян» расходятся с правилами: иностранец может купить одну квартиру только для себя и не может её сдавать.
- Цены падают с июня 2023 года. Если спад продолжится темпом 2,8% в год, за пять лет квартира в юанях подешевеет примерно на 13%.
- 70 лет права на землю считаются с даты, когда участок получил застройщик. На вторичке остаток срока меньше, и это снижает цену при перепродаже.
- Обменять крупную сумму за раз не получится: годовая квота частного лица — около 50 000 долларов, остальное только с документами по сделке.
Кому подходит покупка в Китае
Покупка имеет смысл для тех, кто уже живёт и работает в Китае, планирует остаться надолго и хочет перестать снимать жильё. Сравнить с арендой поможет наш разбор аренда квартиры в Китае для иностранцев: в Шанхае она сейчас дешевле одних процентов по ипотеке. Для инвестиций из России материковый Китай не подходит: сдавать нельзя, цены снижаются четвёртый год, а купить можно только одну квартиру.
Если вы проводите в Китае больше 183 дней в году, вы становитесь там налоговым резидентом, а в России можете этот статус потерять. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Китаем действует, Китай не входит в список недружественных стран.
Частые вопросы
Нет. Иностранцу нужно прожить в Китае не меньше года по виду на жительство для работы или учёбы. Безвизовый въезд на 30 дней для россиян, продлённый до конца 2027 года, в этот срок не засчитывается.
Одну, и только для собственного проживания. Сдавать её в аренду по этим правилам нельзя, а вторая покупка для иностранца закрыта.
Можно, если вы проходите по правилам покупки: банки кредитуют иностранцев, живущих в стране, но требуют больше документов. Первый взнос обычно от 30%, ставка по первому жилью в 2026 году — около 3,3–3,5%.
С 1 декабря 2024 года налог на покупку составляет 1% для квартир до 140 квадратных метров. Для квартир большей площади — 1,5% при первой покупке и 2% при второй.
Нет. Земля в Китае не продаётся, покупатель получает право пользования на 70 лет с момента, когда участок получил застройщик. Закон предусматривает автоматическое продление, но остаток срока влияет на цену при продаже.
Вывод
Купить квартиру в Китае иностранец может, но это покупка для жизни, а не для заработка: одна квартира, после года работы или учёбы в стране, без права сдавать. Цены в крупнейших городах после трёх лет спада ещё не выросли, налог на покупку снизился до 1%, а оплатить сделку из России проще, чем в Европе, хотя и не без сложностей.
Подумайте, где вы видите себя через пять лет. Если в Шанхае или Шэньчжэне, покупка может оказаться дешевле аренды на длинной дистанции. Если ваш план — вложить деньги и сдавать, присмотритесь к рынкам, где иностранцу это разрешено, например к Гонконгу.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.
Источники
- Shanghai Rentals — правила покупки для иностранцев в Шанхае, 2026
- Janus Hermes — покупка недвижимости в Китае иностранцем, 2026
- Синьхуа — цены на жильё в сентябре 2026 года
- The Standard — цены на новостройки, сентябрь 2026
- Global Property Guide — цены на жильё в Китае, 2026
- Правительство КНР — снижение налога на покупку жилья с 1 декабря 2024 года
- Sixth Tone — налоговые льготы на рынке жилья
- Сноб — безвизовый режим с Китаем продлён до конца 2027 года
- Китай.Ру — как иностранцу купить квартиру в Китае
- Правительство Пекина — покупка жилья иностранцами
- Википедия — Lianjia
