- Может ли гражданин России купить недвижимость за границей?
- Как купить недвижимость за рубежом: пошаговая инструкция
- Как перевести деньги на покупку недвижимости за рубежом?
- Что изменилось с декабря 2025 года
- Способы оплаты и их ограничения
- Что сообщить в налоговую после покупки?
- Если вы открыли счёт за рубежом
- Какие налоги платить в России с зарубежной недвижимости?
- Сколько стоит покупка квартиры за рубежом: расчёт на примере Дубая
- Курсовая разница при продаже
- Кому подходит покупка за рубежом, а кому лучше подождать
- Частые вопросы
- Вывод
- Источники
Купить недвижимость за рубежом из России в 2026 году можно, и прямого запрета нет. С 8 декабря 2025 года Банк России отменил лимиты на переводы валюты за границу для граждан РФ. Сложности теперь в другом: как довезти деньги до продавца, что сообщить в налоговую и сколько платить в России с аренды и продажи.
Ниже — путь покупателя в восьми шагах, сравнение способов оплаты, правила отчётности на 2026 год и полный расчёт сделки в Дубае в рублях.
Коротко
- Лимиты на переводы за рубеж для граждан России сняты с 8 декабря 2025 года, но банковский путь зависит от страны и валюты.
- Вывезти наличными можно не больше $10 000 в эквиваленте: запрет на вывоз большей суммы валюты сохраняется.
- Об открытии счёта за границей нужно сообщить в ФНС в течение месяца, отчёт о движении средств — до 1 июня следующего года.
- Доход от аренды облагается НДФЛ по шкале от 13% до 22%, доход от продажи — 13% до 2,4 млн ₽ и 15% сверх этого.
- В нашем примере квартира за 1,5 млн дирхамов в Дубае обходится примерно в 36,8 млн ₽ со всеми расходами.
Может ли гражданин России купить недвижимость за границей?
Российский закон не запрещает гражданам покупать жильё в другой стране и не требует разрешения на такую сделку. Ограничения вводят сами страны и их банки. Поэтому первый вопрос не «можно ли мне», а «примет ли меня эта страна и через какой банк пройдут деньги».
Условно все направления делятся на три группы. Первая — страны, где россиянин покупает на тех же условиях, что и другие иностранцы: ОАЭ, Турция, Грузия, Таиланд, Индонезия, Черногория. Вторая — страны ЕС: купить формально можно, но банки Евросоюза не принимают от граждан России без европейского ВНЖ вклады больше 100 000 €, и оплата становится главным препятствием. Третья — страны, где иностранцам покупать жильё почти невозможно, например Индия для тех, кто там не живёт.
Подробный выбор страны по доходности, ВНЖ и расходам мы разбирали в статье как выбрать страну для инвестиций в недвижимость, а свежий рейтинг направлений — в материале где россияне покупают недвижимость за рубежом в 2026 году.
Как купить недвижимость за рубежом: пошаговая инструкция
Порядок почти везде одинаковый. Отличаются названия документов и то, кто ведёт сделку: нотариус, юрист, земельный департамент или застройщик.
- Определите цель. Жить, сдавать, получить ВНЖ или сохранить деньги в другой валюте. От цели зависят страна, бюджет и тип объекта.
- Проверьте, может ли иностранец купить этот объект. Во многих странах есть зоны или квоты для иностранцев, а землю часто можно взять только в аренду.
- Решите, как пойдут деньги. Этот шаг нужно сделать до выбора квартиры: банк, валюта, сроки и комиссии определяют, какую сделку вы реально сможете закрыть.
- Найдите объект и агента. Работайте с лицензированными агентами: в ОАЭ лицензию агента можно проверить на сайте земельного департамента Дубая.
- Проверьте права продавца или застройщика. Для вторички — выписка из реестра и отсутствие долгов. Для новостройки — разрешение на строительство и счёт эскроу, если он предусмотрен.
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток. Обычно это 5–10% цены, условия возврата должны быть прописаны в договоре.
- Оплатите остаток и зарегистрируйте право собственности. Только регистрация в государственном реестре страны делает вас владельцем.
- Выполните обязанности в России. Уведомьте ФНС о зарубежном счёте, если открыли его, и подавайте декларацию, когда появится доход от аренды или продажи.
Совет
Попросите агента или юриста заранее прислать полный список расходов по сделке на бумаге: налог на покупку, регистрационные сборы, комиссии агента и банка. В разных странах они составляют от 1–2% до 10% цены, и от этой суммы зависит, хватит ли бюджета.
Как перевести деньги на покупку недвижимости за рубежом?
Что изменилось с декабря 2025 года
До декабря 2025 года гражданин России мог отправить за границу не больше $1 млн в месяц на любой счёт и не больше $10 000 через системы денежных переводов. С 8 декабря 2025 года Банк России эти лимиты для граждан РФ отменил, сославшись на стабильность валютного рынка. Ограничения остались только для нерезидентов из недружественных стран, их продлили до 7 декабря 2026 года.
На практике снятие лимита не означает, что перевод пройдёт легко. Многие российские банки отключены от SWIFT, переводы в долларах и евро почти невозможны. Деньги обычно идут в юанях, дирхамах, лирах, тенге или драмах через банки, у которых сохранились корреспондентские отношения со страной покупки. Банк получателя тоже проверяет происхождение средств и может отклонить платёж.
Способы оплаты и их ограничения
| Способ | Как работает | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Перевод на свой счёт за рубежом | Открываете счёт в стране покупки или в банке дружественной страны и переводите туда деньги | Уведомление ФНС в течение месяца, ежегодный отчёт; банк ЕС не примет больше 100 000 € |
| Перевод продавцу или застройщику | Российский банк отправляет деньги по инвойсу и договору | Нужны договор и инвойс; валюта и сроки зависят от банка |
| Платёжный агент | Вы платите агенту в рублях, он оплачивает сделку в стране покупки | Комиссия, риск недобросовестного посредника; требуйте договор и подтверждение оплаты |
| Наличные | Вывоз валюты и обмен на месте | Вывоз больше $10 000 запрещён; снять валюту в банке РФ можно в пределах $10 000 |
| Криптовалюта | Оплата застройщику или через обменник | Высокие издержки; в ОАЭ такая сделка попадает в отчёт для финразведки |
Источники: Банк России через Интерфакс и РБК (декабрь 2025), Минфин через портал «Мои финансы», Клерк (март 2026), Таможенный кодекс ЕАЭС через АиФ (октябрь 2026), Регламент ЕС № 833/2014.
Важно
Наличную валюту в российских банках выдают только с остатка на счёте на 9 марта 2022 года и не больше $10 000. Остальное выдают рублями. Это ограничение Банк России продлил до 9 марта 2027 года.
В ОАЭ, одном из главных рынков для россиян, с 1 июля 2022 года действуют правила финансового контроля: агенты и юристы обязаны сообщать в подразделение финансовой разведки о каждой покупке, где наличными заплачено 55 000 дирхамов и больше, а также о любой оплате криптовалютой или деньгами, полученными из неё. Это не запрет, но такая сделка проходит дополнительную проверку. Подробнее о покупке в Эмиратах — в статье ВНЖ в ОАЭ в 2026 году.
Частая ошибка
Отдать всю сумму посреднику без договора, потому что «так все делают». Если платёж не дошёл до продавца, вернуть деньги почти невозможно. Работайте только с агентом, который подписывает договор, называет комиссию заранее и присылает подтверждение зачисления у получателя.
Что сообщить в налоговую после покупки?
Сам факт покупки квартиры за границей в ФНС сообщать не нужно. Обязанности появляются из-за счёта в иностранном банке и из-за дохода.
Если вы открыли счёт за рубежом
- Уведомление: в течение месяца после открытия, закрытия или изменения реквизитов счёта. Подаётся через личный кабинет налогоплательщика.
- Отчёт о движении средств: раз в год, до 1 июня следующего года. За 2025 год его нужно было сдать до 1 июня 2026 года.
- Исключения: если вы провели за границей больше 183 дней в году, а также если счёт открыт в стране ЕАЭС или в стране, которая обменивается налоговой информацией с Россией, и оборот или остаток за год не превысили 600 000 ₽.
Штраф за неподанное уведомление об открытии счёта для физлица — от 4 000 до 5 000 ₽, за неподанный отчёт — от 2 000 до 3 000 ₽, повторное нарушение — до 20 000 ₽.
Какие налоги платить в России с зарубежной недвижимости?
Пока вы налоговый резидент России, то есть живёте в стране не меньше 183 дней за 12 месяцев, доходы из-за границы облагаются российским НДФЛ. Налога на имущество за зарубежную квартиру в России нет.
| Доход | Ставка НДФЛ в 2026 году | Когда платить |
|---|---|---|
| Аренда | 13% до 2,4 млн ₽ дохода за год, затем 15%, 18%, 20% и 22% по ступеням | Декларация до 30 апреля, налог до 15 июля следующего года |
| Продажа | 13% до 2,4 млн ₽, 15% сверх этого | Не платится, если владели дольше минимального срока: обычно 5 лет, в отдельных случаях 3 года |
Налог, уплаченный в стране покупки, можно зачесть в России, но только если с этой страной действует соглашение об избежании двойного налогообложения. С 8 августа 2023 года Россия приостановила часть положений таких соглашений с 38 недружественными странами. Для зачёта нужны документы об уплате налога за рубежом с нотариальным переводом.
Сколько стоит покупка квартиры за рубежом: расчёт на примере Дубая
Пример расчёта
Квартира в Дубае за 1 500 000 дирхамов — это около 34,2 млн ₽. Сверху: сбор земельного департамента 4% — 60 000 дирхамов, комиссия агента 2% — 30 000, регистрационные сборы около 4 000. Если оплата идёт через платёжного агента с комиссией 1,5%, это ещё около 23 900 дирхамов. Итого сделка обходится примерно в 1 618 000 дирхамов, или 36,8 млн ₽, на 2,7 млн ₽ дороже цены объекта.
Если сдавать квартиру за 90 000 дирхамов в год (6% от цены), это около 2,05 млн ₽ дохода. В ОАЭ налога на доход физлиц нет, а в России резидент заплатит с этой суммы 13%, примерно 266 000 ₽ в год, если других доходов у него нет.
Как мы считали: курс дирхама — 22,77 ₽ (курс ЦБ доллара 83,6177 ₽ на 17.10.2026 при фиксированном курсе 3,6725 дирхама за доллар). Комиссия агента 2%, комиссия платёжного агента 1,5% и доходность 6% — наши допущения, реальные цифры уточняйте у участников сделки. Налог посчитан без учёта зарплаты и других доходов: с ними часть дохода от аренды может попасть под ставку 15% и выше.
Курсовая разница при продаже
При продаже раньше минимального срока владения доход и расходы пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на дату получения и на дату оплаты. Если рубль за это время ослаб, налог придётся заплатить и с «прибыли», которой в дирхамах или евро не было. Это легко упустить, когда планируете перепродажу через два-три года.
Кому подходит покупка за рубежом, а кому лучше подождать
Покупка за рубежом подходит тем, кто знает, зачем она ему, и может законно провести оплату: собирается жить в стране, оформить ВНЖ, или хранит часть сбережений в валюте и готов к сроку владения от пяти лет.
Подождать стоит, если единственный доступный способ оплаты — посредник без договора, если бюджет впритык и не учитывает 5–10% расходов сверху, или если цель — быстро перепродать на растущем рынке. Для сравнения с российскими вариантами вложений пригодится наш разбор доходности квартиры под сдачу в 2026 году.
Частые вопросы
Закон большинства стран ЕС это не запрещает, но банки Евросоюза не принимают от граждан России без европейского ВНЖ вклады больше 100 000 евро. Из-за этого оплатить покупку законным путём сложно, и сделки в ЕС для россиян редки.
Для граждан России лимиты на переводы валюты за рубеж отменены с 8 декабря 2025 года. Ограничения остались для нерезидентов из недружественных стран. Сам перевод при этом зависит от того, есть ли у вашего банка рабочий канал в нужную страну и валюту.
Вывозить наличную иностранную валюту на сумму больше 10 000 долларов в эквиваленте запрещено. Для крупной покупки наличные не подходят, нужен банковский перевод или договор с платёжным агентом.
О самой покупке сообщать не нужно. Уведомление и ежегодный отчёт нужны, если вы открыли счёт в иностранном банке, а декларация 3-НДФЛ — если появился доход от аренды или продажи.
Налоговый резидент России платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год и выше по ступеням. Налог, уплаченный за рубежом, можно зачесть, только если с этой страной действует соглашение об избежании двойного налогообложения.
Вывод
В 2026 году купить недвижимость за рубежом из России законно и без лимитов на переводы, но сделка держится на трёх вещах: стране, которая продаёт иностранцам, рабочем способе оплаты и собственной дисциплине в отчётности перед ФНС. Расходы сверх цены легко добавляют 5–10%, а российский НДФЛ с аренды никуда не исчезает, даже если в стране покупки налога нет.
Прежде чем выбирать квартиру, ответьте себе на один вопрос: каким путём ваши деньги дойдут до продавца и как вы вернёте их, если решите продать? Если ответа пока нет, начните с него, а не с каталога объектов. Сравнить страны по расходам на сделку поможет обзор где выгодно купить недвижимость за рубежом.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.
Источники
- Интерфакс — ЦБ снимает ограничения на перевод средств за рубеж с 8 декабря 2025 года
- РБК — отмена лимитов на переводы для граждан России
- Мои финансы (Минфин России) — Банк России снял ограничение на переводы за границу
- Клерк — ограничения для нерезидентов продлены до 7 декабря 2026 года
- Клерк — счёт в иностранном банке в 2026 году: уведомление, отчёт, штрафы
- Mail Финансы — ФНС об отчёте по зарубежным счетам за 2025 год
- ТКС — ограничения на снятие наличной валюты до 9 марта 2027 года
- АиФ — правила вывоза наличных из России с 29 сентября 2026 года
- Моё дело — НДФЛ с аренды по прогрессивной шкале
- Выберу.ру — налог с продажи недвижимости в 2026 году
- Время Бухгалтера — зачёт иностранного налога, письмо ФНС от 15.04.2026
- Afridi & Angell — отчётность по сделкам с недвижимостью в ОАЭ
- EUR-Lex — Регламент ЕС № 833/2014
