Вклад или квартира в 2026 году: на горизонте года вклад выгоднее. При ключевой ставке 14% банки платят около 13% годовых, а квартира в Москве приносит арендой 4–5% и обгонит вклад, только если подорожает больше чем на 6,8% за год.
Мы сравнили оба варианта на одной сумме в 10 млн ₽ с налогами и расходами, посчитали точку безубыточности для квартиры и разобрали, что изменится, если ЦБ продолжит снижать ставку.
Коротко
- Ключевая ставка — 14% с 27 июля 2026 года, 11 сентября ЦБ её сохранил, следующее заседание 23 октября.
- Средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках в начале октября — 13,06%, по вкладам больше года — 11,75%.
- Доходность долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 4–5% годовых до вычета расходов.
- В нашем расчёте вклад на 10 млн ₽ приносит за год около 1,11 млн ₽ после налога, квартира — около 430 000 ₽ аренды плюс рост цены.
- Не облагается налогом в 2026 году процентный доход до 160 000 ₽, если максимальная ключевая ставка в году не превысит 16%.
Что сейчас приносит вклад?
Ключевая ставка Банка России — 14% годовых: её снизили до этого уровня в конце июля 2026 года и сохранили на заседании 11 сентября. Инфляция на 7 сентября составляла 6,3% в годовом выражении, а прогноз ЦБ на 2026 год — 6–7% с возвращением к 4% в 2027 году. Следующее решение по ставке совет директоров примет 23 октября.
Ставки по вкладам держатся чуть ниже ключевой. В первой декаде октября средняя максимальная ставка в десяти крупнейших банках составила 13,06% — максимум с конца апреля.
| Срок вклада | Средняя максимальная ставка, начало октября 2026 |
|---|---|
| До 90 дней | 12,55% |
| 91–180 дней | 12,87% |
| 181 день — 1 год | 12,73% |
| Больше года | 11,75% |
Источник: Банк России через Интерфакс, 13 октября 2026 года.
Обратите внимание: длинные вклады дают меньше коротких. Банки ждут, что ставка будет снижаться, и не хотят надолго обещать высокий процент. Для вкладчика это значит, что 13% годовых через год, скорее всего, уже не будет.
Налог на проценты
Налог платят только с процентов сверх необлагаемой суммы: 1 млн ₽, умноженный на максимальную ключевую ставку на первое число месяцев года. В 2026 году максимум пока 16%, поэтому без налога можно получить 160 000 ₽ процентов. С остатка берут 13%, а если весь доход за год больше 2,4 млн ₽ — 15%. Налоговая присылает уведомление сама, заплатить за 2026 год нужно до 1 декабря 2027 года.
Сколько приносит квартира под сдачу?
По расчётам Циана, в марте 2026 года долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве давала 5% годовых, на 0,9 пункта меньше, чем годом раньше. Другие оценки ещё ниже: по данным «Мира квартир», которые приводит Выберу.ру, в первом полугодии доходность московской «однушки» опустилась до 4,1%, минимума с 2019 года, а окупаемость растянулась почти до 25 лет.
Это валовая доходность. Из неё вычитаются простой между арендаторами, ремонт, часть коммунальных платежей и налог. Подробно о том, как посчитать чистую доходность и где в России она выше, мы писали в статье доходность квартиры под сдачу в 2026 году.
Вторая часть дохода от недвижимости — рост цены. По данным IRN.RU, готовое жильё в «старой» Москве с начала 2026 года подорожало примерно на 5%. Аналитики ждут продолжения роста, но это прогноз, а не гарантия: цена может и стоять на месте, и снижаться.
Вклад или квартира: что выгоднее в 2026 году?
Пример расчёта
Вклад. 10 млн ₽ под 12,5% на год приносят 1 250 000 ₽ процентов. Налог: (1 250 000 — 160 000) × 13% = 141 700 ₽. На руках остаётся 1 108 300 ₽, или 11,1%.
Жильё за 10 млн ₽. Аренда 5% в год — 500 000 ₽. Минус 10% на простой, ремонт и мелкие расходы (50 000 ₽) и налог для самозанятого 4% (20 000 ₽). Чистый доход от аренды — 430 000 ₽, или 4,3%.
Чтобы догнать вклад, объект должен подорожать за год на 678 300 ₽, то есть на 6,8%.
Как мы считали: ставка по вкладу 12,5% — между средними ставками на срок до года (12,55–12,87%); необлагаемая сумма 160 000 ₽ при максимальной ключевой ставке 16%; доходность аренды 5% — оценка Циана для Москвы за март 2026 года; расходы 10% и налоговый режим самозанятого — наши допущения. Расходы на покупку и продажу квартиры не учтены, с ними точка безубыточности выше.
| Вариант на 3 года | Итог через 3 года | Доход |
|---|---|---|
| Вклад под 11,75% с капитализацией | ≈ 13,45 млн ₽ | +34,5% |
| Квартира, рост цены 3% в год | ≈ 12,22 млн ₽ | +22,2% |
| Квартира, рост цены 5% в год | ≈ 12,87 млн ₽ | +28,7% |
| Квартира, рост цены 7% в год | ≈ 13,54 млн ₽ | +35,4% |
Как мы считали: вклад — 11,75% годовых (средняя ставка по вкладам больше года) с ежегодной капитализацией и налогом сверх 140 000 ₽ необлагаемой суммы в год. Квартира — стоимость через 3 года плюс чистая аренда 430 000 ₽ в год без реинвестирования. Комиссии при продаже квартиры не учтены.
На горизонте трёх лет картина та же: жильё обгоняет вклад, только если дорожает примерно на 7% в год и больше. При росте цены на уровне инфляции, 4–6%, вклад выигрывает.
Что изменится, если ЦБ снизит ставку?
Главный аргумент за жильё — вклад дорог только пока высока ключевая ставка. Банк России ждёт, что инфляция вернётся к 4% в 2027 году, а вслед за ней будет снижаться и ставка. Мы пересчитали, при каком росте цены жильё сравняется с вкладом, если ставки по вкладам упадут.
| Ставка по вкладу | Доход вклада после налога | Нужный рост цены жилья |
|---|---|---|
| 12,5% (сейчас) | 11,1% | 6,8% в год |
| 10% | 8,9% | 4,6% в год |
| 8% | 7,1% | 2,8% в год |
Как мы считали: на 10 млн ₽; необлагаемая сумма процентов — 140 000 ₽ при максимальной ключевой ставке 14% (для 12,5% — 160 000 ₽, как в 2026 году); налог 13%; чистый доход от аренды — 4,3% в год, как в расчёте выше.
При ставке по вкладам около 8% жильё обгоняет вклад уже при росте цены на уровне инфляции. Но ставки снижаются не мгновенно, а цены на жильё часто начинают расти заранее, когда рынок только ждёт удешевления ипотеки. Угадать момент сложно, поэтому многие инвесторы не выбирают что-то одно, а делят капитал.
Сколько стоит войти в аренду
Расчёт выше предполагает, что объект сразу готов к сдаче. В жизни к цене покупки добавляются ремонт и мебель, а при новостройке ещё и месяцы ожидания ключей без арендного дохода. Если на ремонт и обстановку уйдёт 1 млн ₽, доходность аренды на вложенные 11 млн ₽ снизится с 4,3% до 3,9%. Вклад таких расходов не требует, а деньги с него можно забрать в конце срока без скидки.
Когда квартира выгоднее вклада?
У жилья есть преимущества, которые не видны в расчёте на год-три.
- Защита от инфляции на длинном сроке. Если ставка по вкладам снизится до 7–8%, а аренда будет расти вместе с ценами, разница сократится.
- Ипотека с господдержкой. Тем, кто проходит по условиям семейной ипотеки, квартира в кредит может оказаться выгоднее, чем копить на вкладе.
- Своё жильё. Если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, сравнивать нужно не с вкладом, а с арендой, которую вы перестанете платить.
Важно
Вклады в одном банке застрахованы на сумму до 1,4 млн ₽ вместе с процентами. Если вы держите больше, распределите деньги по нескольким банкам. Недвижимость от банкротства банка не зависит, но её нельзя быстро продать без скидки.
Чем рискует владелец квартиры и вкладчик?
| Риск | Вклад | Квартира |
|---|---|---|
| Снижение доходности | Ставки упадут вслед за ключевой | Аренда может не расти |
| Ликвидность | Деньги доступны в конце срока | Продажа занимает месяцы |
| Расходы | Нет | Ремонт, налог, простой, комиссии |
| Инфляция | Съедает часть дохода | Частично защищает |
Частая ошибка
Сравнивать ставку по вкладу с ростом цен в объявлениях. Цена предложения и цена сделки различаются, а из роста стоимости нужно вычесть расходы на покупку, ремонт и продажу. Честное сравнение — это деньги на руках после продажи и всех налогов.
Есть и третий путь между вкладом и квартирой — паи фондов недвижимости и акции девелоперов. Как они работают и сколько приносят, мы разбирали в статье акции и ЗПИФ недвижимости в 2026 году.
Частые вопросы
На горизонте от года до трёх лет выгоднее вклад: около 11% годовых после налога против 4–5% аренды. Квартира догоняет вклад, только если дорожает примерно на 7% в год и больше.
По расчётам Циана, в марте 2026 года долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве давала около 5% годовых. По другим оценкам, в первом полугодии доходность снизилась до 4,1%, а после расходов и налога остаётся ещё меньше.
Не облагается налогом процентный доход в размере 1 млн рублей, умноженного на максимальную ключевую ставку года. При максимуме 16% это 160 000 рублей, с суммы сверх этого платят 13% или 15%.
Банк России прогнозирует снижение инфляции до 4% в 2027 году, и рынок ждёт дальнейшего снижения ключевой ставки. Поэтому по вкладам больше года банки уже сейчас платят меньше, чем по коротким: около 11,75% против 12,5–12,9%.
Вклады в одном банке застрахованы на сумму до 1,4 млн рублей вместе с процентами. Квартира не зависит от банка, но её нельзя быстро продать без скидки, а доходность аренды и цена жилья не гарантированы.
Вывод
В 2026 году при ключевой ставке 14% вклад выгоднее квартиры под сдачу на горизонте от года до трёх лет: около 11% после налога против 4–5% аренды. Жильё догоняет вклад, только если дорожает примерно на 7% в год и больше, а это уже ставка на рост рынка. Когда ставки по вкладам снизятся, расклад изменится, и тогда расчёт стоит повторить. Как меняется рынок жилья в России в 2026 году, смотрите в нашем обзоре рынка недвижимости.
Подумайте, зачем вам эти деньги через три года. Если на покупку своего жилья, вклад даст накопить, не связывая капитал. Если вы хотите вложить их на десять лет и не нуждаетесь в быстром доступе, недвижимость может оказаться разумной частью портфеля, но не единственной.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой консультацией. Решение о вложении денег вы принимаете самостоятельно. Данные проверены 20 октября 2026 года.
Источники
- Банк России — решение о ключевой ставке 11 сентября 2026 года
- Клерк — ключевая ставка 11 сентября 2026 года
- Интерфакс — ставки по вкладам в топ-10 банков, октябрь 2026
- Коммерсантъ — ставка по вкладам в топ-10 банков превысила 13%
- Коммерсантъ и Циан — доходность аренды в городах-миллионниках, март 2026
- Выберу.ру — квартира не самый выгодный способ инвестирования
- Allestate — рост цен на вторичное жильё в Москве в 2026 году
- Налог-Налог — налог на проценты по вкладам в 2026 году
