Рынок недвижимости России 2026: цены и прогноз

Содержание

Что происходит с ценами на жильё в 2026 году?
Почему подорожала «свежая» вторичка
Что с ипотекой и сколько её выдают?
Рыночная и семейная ипотека
Как чувствуют себя застройщики?
Цена в объявлении и цена сделки
Что будет с ценами на недвижимость в 2027 году?
Что это значит для покупателя
Что это значит для инвестора
Частые вопросы
Вывод
Источники

Рынок недвижимости России в 2026 году: жилые высотки Москвы на закате — Фото: Jean Colet / Unsplash

Рынок недвижимости России в 2026 году растёт быстрее инфляции: за год квадратный метр в новостройках подорожал на 10,1%, до 194 600 ₽, а на вторичке — на 12,1%, до 131 700 ₽, по данным Домклик за сентябрь. Ключевая ставка ЦБ держится на 14%, рыночная ипотека стоит около 18,7%, а спрос держится на семейной ипотеке.

Собрали в одной статье главное о рынке жилья: цены и их динамику, ипотеку, состояние застройщиков, прогнозы на 2027 год и то, что всё это значит для покупателя и инвестора.

Коротко

Новостройки: 194 600 ₽ за м² в среднем по России, +10,1% за год. В Москве — 425 300 ₽.
Вторичка: 131 700 ₽ за м², +12,1% за год. Дома моложе 10 лет подорожали на 19,8%.
За январь–сентябрь выдали около 3,6 трлн ₽ ипотеки, на треть больше, чем годом раньше.
Ключевая ставка — 14%, рыночная ипотека — около 18,7%, семейная — от 2% до 12% в зависимости от числа детей.
ДОМ.РФ ждёт ускорения роста цен на новостройки в 2027 году — до 10–15%.

Что происходит с ценами на жильё в 2026 году?

Цены растут на обоих рынках, но вторичка в 2026 году дорожает быстрее новостроек. Аналитики Домклик ожидают, что готовое жильё и дальше будет обгонять первичку.

Сегмент	Цена м², сентябрь 2026	За год
Новостройки, Россия	194 600 ₽	+10,1%
Вторичка, Россия	131 700 ₽	+12,1%
Вторичка в домах до 10 лет	195 700 ₽	+19,8%
Вторичка советской постройки	117 200 ₽	+10,4%
Новостройки, Москва	425 300 ₽	н/д

Самые дорогие новостройки — в Москве, Санкт-Петербурге (281 400 ₽ за м²) и Московской области (231 800 ₽). Самые доступные — в Пензенской (109 800 ₽) и Воронежской (134 100 ₽) областях. В сентябре сильнее всего подорожали новостройки в Москве, Приморье и Самарской области, а в Калининградской области и Краснодарском крае цены немного снизились.

Москва-река и жилые дома — цены на вторичное жильё в 2026 году — Москва, вид на реку и жилые дома. Фото: Ruslan Gibadullin / Unsplash

Почему подорожала «свежая» вторичка

Квартиры в домах моложе 10 лет за год подорожали почти на 20% — вдвое быстрее советского фонда. Их покупают как альтернативу новостройке: дом уже сдан, район обжит, а въехать можно сразу. Доля советского жилья в сделках снизилась до 51,5%, хотя в 2024–2025 годах была близка к 60%.

Пример расчёта

Квартира 54 м² по средней цене новостройки стоит сейчас около 10,5 млн ₽. Год назад та же площадь обошлась бы примерно в 9,5 млн ₽ — за ожидание покупатель заплатил почти 1 млн ₽. На вторичке такая квартира подорожала с 6,3 до 7,1 млн ₽, то есть примерно на 770 000 ₽.

Как мы считали: цена м² (Домклик, сентябрь 2026) × 54 м²; цена год назад = текущая цена ÷ (1 + годовой рост): 194 600 ÷ 1,101 и 131 700 ÷ 1,121. Средние по России, без учёта региона, класса дома и скидок.

Что с ипотекой и сколько её выдают?

Ипотечный рынок в 2026 году заметно оживился. По данным ДОМ.РФ, за январь–сентябрь выдали около 0,8 млн кредитов на 3,6 трлн ₽ — на 33–35% больше, чем годом раньше. ВТБ даёт похожую оценку: больше 3,5 трлн ₽.

Сентябрь стал рекордным месяцем года: 125 тыс. кредитов на 614 млрд ₽. Покупатели спешили оформить семейную ипотеку до 1 октября, когда её условия стали зависеть от числа детей. На льготные программы пришлось 72% выданных денег.

Рыночная и семейная ипотека

Ключевая ставка ЦБ — 14%, следующее заседание назначено на 23 октября. Средняя ставка рыночной ипотеки, по данным ДОМ.РФ на 14 октября, — 18,69% на вторичку и 18,74% на новостройки. По количеству кредитов рыночная ипотека даже обогнала льготную (53% против 47%), но по деньгам льготные программы по-прежнему дают почти две трети выдач.

Семейная ипотека с 1 октября стоит от 10% для семей с одним ребёнком до 2% для семей с пятью и более детьми, а в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — на 2 п.п. дороже. Подробно новые условия мы разбирали в статье о семейной ипотеке с 1 октября 2026 года.

Строящиеся жилые дома в Москве — цены на новостройки в 2026 году — Стройка жилого комплекса в Москве. Фото: Nikolai Kolosov / Unsplash

Важно

ДОМ.РФ ждёт замедления выдач в четвёртом квартале: часть спроса «съел» сентябрьский ажиотаж. По итогам 2026 года прогноз — около 1 млн кредитов на 4,5–4,6 трлн ₽, примерно как в 2025-м.

Как чувствуют себя застройщики?

Здесь картина тревожнее. Непроданный объём в строящихся домах держится на уровне 84 млн м². Деньги дольщиков на эскроу-счетах в июле покрывали лишь 67,8% долга застройщиков перед банками — это исторический минимум. Непокрытая часть долга выросла до рекордных 3,7 трлн ₽.

Для покупателя это означает две вещи. Во-первых, застройщики заинтересованы в продажах и готовы торговаться: разрыв между ценой предложения и ценой сделки на первичке в сентябре составил 15,2%. Во-вторых, проверять надёжность застройщика и сроки сдачи сейчас важнее, чем пару лет назад, хотя деньги на эскроу-счетах дольщика защищены.

Цена в объявлении и цена сделки

Средний разрыв между ценой предложения и реальной сделкой на вторичке в сентябре составил 12,6%. Это хорошая подсказка для переговоров: цена в объявлении — это стартовая точка, а не итог.

Новостройка в Шушарах под Петербургом — рынок жилья России 2026 — Новостройка в Шушарах, Петербург. Фото: Alyona Chipchikova / Unsplash

Что будет с ценами на недвижимость в 2027 году?

В феврале 2026 года аналитический центр ДОМ.РФ прогнозировал рост цен на новостройки на 7–8% в 2026 году и его ускорение до 10–15% в 2027-м при инфляции 4–5%. Фактический рост за последние 12 месяцев уже составил 10,1%, то есть рынок идёт быстрее прогноза. Агентство «Эксперт РА» даёт более сдержанную оценку на 2027 год — 9,3%. К 2030 году рост, по прогнозу ДОМ.РФ, замедлится до 6% в год.

Главные причины, по мнению аналитиков, — дефицит почти готового жилья и восстановление ипотеки по мере снижения ставок. ДОМ.РФ ожидает, что рыночная ипотека подешевеет с 18% в 2026 году до 12,5% в 2027-м.

Частая ошибка

Ждать, что после снижения ставок жильё подешевеет. Исторически происходит наоборот: дешёвые кредиты возвращают покупателей, и цены растут. Ожидание выгодно, только если вы копите на больший первоначальный взнос или рассчитываете на рефинансирование.

Что это значит для покупателя

Если есть право на семейную ипотеку, ставка от 2% до 12% остаётся самым дешёвым способом купить жильё, особенно новостройку.
Если нужна рыночная ипотека, ставка около 18,7% тяжела, но многие рассчитывают на рефинансирование, если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку. Это расчёт, а не гарантия.
Если покупаете за свои деньги, сейчас сильная позиция для торга: разрыв между ценой предложения и сделки — 12–15%.

Что это значит для инвестора

Рост цен на 10–12% в год выглядит привлекательно, но его стоит сравнивать с альтернативами. При ключевой ставке 14% банковские вклады пока сопоставимы с ростом цен на жильё и не требуют ни ремонта, ни налога на имущество, ни поиска арендаторов. Квартира выигрывает на длинной дистанции, если ставки снизятся, а цены продолжат расти, как прогнозирует ДОМ.РФ. Сколько стоит владение квартирой, мы считали в разборе налога на недвижимость, а сравнение вклада и квартиры после решения ЦБ мы сделаем отдельной статьёй.

Частые вопросы

Сколько стоит квадратный метр жилья в России в 2026 году?

По данным Домклик за сентябрь 2026 года, средняя цена новостройки — 194 600 ₽ за м², вторичного жилья — 131 700 ₽ за м². В Москве новостройки стоят в среднем 425 300 ₽ за м².

Насколько выросли цены на квартиры за год?

За год новостройки подорожали на 10,1%, вторичка — на 12,1%. Быстрее всего дорожают квартиры в домах моложе 10 лет: плюс 19,8%.

Какая ставка по ипотеке в октябре 2026 года?

Ключевая ставка ЦБ — 14%. Средняя ставка рыночной ипотеки, по данным ДОМ.РФ на 14 октября, около 18,7%, семейная ипотека — от 2% до 12% в зависимости от числа детей и региона.

Подешевеет ли жильё в 2027 году?

Аналитики этого не ждут. ДОМ.РФ прогнозирует ускорение роста цен на новостройки до 10–15% в 2027 году на фоне дефицита готового жилья и снижения ставок по ипотеке.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать?

Это зависит от вашей ситуации. Если есть право на семейную ипотеку, условия сейчас самые выгодные на рынке. При покупке за свои деньги можно активно торговаться: разрыв между ценой предложения и сделки достигает 12–15%.

Вывод

Российский рынок жилья в 2026 году оживился: выдачи ипотеки выросли на треть, цены прибавляют 10–12% в год, а вторичка дорожает быстрее новостроек. Застройщики при этом под давлением долгов, поэтому торг возможен, а проверка надёжности обязательна. Ключевой фактор на ближайший год — решения ЦБ по ставке.

Подумайте, что для вас дороже: переплата по ипотеке сейчас или рост цены за год ожидания. Для квартиры 54 м² в новостройке разница за прошлый год составила почти миллион рублей. А если вы уже выбираете квартиру, пригодится наша пошаговая инструкция, как купить квартиру в 2026 году, и разбор налога на недвижимость.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Прогнозы аналитиков могут не сбыться.