Как купить недвижимость в Турции в 2026: инструкция

Содержание

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции в 2026 году?
Сколько жилья покупают иностранцы
Как купить недвижимость в Турции: пошаговая инструкция
Сколько стоит купить квартиру в Турции и какие налоги платить?
Обязательные платежи покупателя
Налоги после покупки
Дают ли ВНЖ и гражданство за покупку недвижимости в Турции?
ВНЖ от 200 000 $
Гражданство от 400 000 $
С какими трудностями сталкиваются россияне?
Банковский счёт
Перевод денег
Отказы в ВНЖ
Частые вопросы
Вывод
Источники

Купить недвижимость в Турции в 2026 году: побережье Кемера, Анталья — Фото: Vitaliy Zamedyanskiy / Unsplash

Купить недвижимость в Турции в 2026 году иностранец может почти везде, кроме военных зон: сделку регистрируют в государственном кадастре (тапу), а сверх цены покупатель обычно платит около 4% сбора, оценку и комиссию агента. Вид на жительство дают при покупке от 200 000 $, гражданство — от 400 000 $.

Ниже пошаговый порядок сделки, все обязательные платежи, расчёт бюджета на квартиру в Анталье и то, с чем на практике сталкиваются покупатели из России.

Коротко

Россияне остаются главными иностранными покупателями: в сентябре 2026 года они купили 388 квартир из 2 167 проданных иностранцам.
Обязательные расходы: тапу-сбор 4%, отчёт об оценке, страховка DASK, переводчик. В новостройке бывает НДС 1–20%.
Средняя квартира 100 м² в Анталье с расходами обойдётся примерно в 10 млн ₽ (≈ 119 900 $).
ВНЖ за недвижимость — от 200 000 $ по цене в тапу, гражданство — от 400 000 $ с запретом продажи на 3 года.

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции в 2026 году?

Может, и для граждан России отдельных ограничений нет. Турция продаёт жильё иностранцам из большинства стран без требования взаимности; исключения касаются нескольких государств, например Сирии и КНДР.

Ограничения привязаны не к паспорту, а к объекту:

нельзя купить в военных и охраняемых зонах — это проверяют власти перед регистрацией;
доля иностранцев не может превышать 10% частной собственности в районе;
одно физлицо может владеть не больше чем 30 гектарами земли.

Для квартиры в Анталье, Алании или Стамбуле эти лимиты почти никогда не мешают. Сложности начинаются в другом месте: с банком, деньгами и видом на жительство.

Сколько жилья покупают иностранцы

По данным статистического ведомства TÜİK, за январь–сентябрь 2026 года иностранцам продали 15 308 квартир, на 4,3% меньше, чем годом раньше. Доля иностранцев на рынке небольшая: около 1,5% всех сделок.

Россия держится на первом месте. В августе 2026 года россияне купили 343 квартиры, в сентябре — 388. Следом идут покупатели из Ирака, Германии, Украины и Ирана.

Как купить недвижимость в Турции: пошаговая инструкция

Сделку проводят в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü). Нотариус для перехода права не нужен, но доверенность на представителя оформляют у нотариуса. Порядок такой:

Получить налоговый номер (vergi numarası) в налоговой инспекции по паспорту. Без него не откроют счёт и не зарегистрируют сделку.
Открыть счёт в турецком банке. Для россиян без ВНЖ это самый трудный шаг, о нём ниже.
Выбрать объект и проверить документы: собственника, обременения, долги, наличие разрешения на заселение (iskan) для готового дома.
Подписать предварительный договор и внести задаток, обычно 5–10% цены.
Заказать отчёт об оценке у лицензированного оценщика. Для иностранцев он обязателен.
Оформить страховку от землетрясений DASK. Без полиса сделку не зарегистрируют.
Подать заявку и записаться в тапу через систему Web Tapu или через агента.
Оплатить сбор и подписать сделку в кадастре в присутствии присяжного переводчика.
Переоформить коммунальные счета и встать на учёт по налогу на имущество в муниципалитете.

Совет

В тапу указывайте реальную цену сделки. Заниженная сумма экономит сбор, но грозит доначислением и штрафом. К тому же ВНЖ считают именно по цене в тапу: занизили цену — можете не дотянуть до порога.

Сколько стоит купить квартиру в Турции и какие налоги платить?

Средняя цена жилья в Турции в июле 2026 года — около 41 700 лир за м², по данным портала Emlakjet. В Стамбуле — 65 078 лир (≈ 110 000 ₽), в Анталье — 55 495 лир (≈ 94 000 ₽). За год цены выросли на 22–23% в лирах, но с поправкой на инфляцию это падение примерно на 6%.

Стамбул, жилые кварталы у воды — недвижимость в Турции для иностранцев — Стамбул. Фото: Victoria Golysheva / Unsplash

Обязательные платежи покупателя

Платёж	Размер	Комментарий
Тапу-сбор	4% цены	по закону 2% + 2%, на практике чаще платит покупатель
НДС (KDV)	1%, 10% или 20%	только первая продажа от застройщика
Оценка объекта	≈ 10 000–15 000 лир	обязательна для иностранцев
Агент	≈ 2% + НДС	по договору
Страховка DASK, переводчик	небольшие суммы	нужны в день сделки

НДС при покупке новостройки нерезидент может не платить. Условия: вы живёте в Турции меньше шести месяцев в году, покупаете у застройщика впервые и не меньше половины цены переводите в Турцию в валюте до выставления счёта. Продать такую квартиру раньше чем через три года нельзя без доплаты налога с пенями.

Расходы на покупку недвижимости в Турции: квартира 100 м² в Анталье

Пример расчёта

Квартира 100 м² на вторичном рынке Антальи по средней цене: 5 549 500 лир (≈ 9,4 млн ₽). Тапу-сбор 4% — 221 980 лир, агент 2% + НДС — 133 188 лир, оценка — около 15 000 лир. Итого ≈ 5 919 700 лир, или 10,0 млн ₽ и примерно 119 900 $.

Как мы считали: 100 м² × 55 495 лир (Emlakjet, июль 2026); сбор целиком на покупателе; комиссия 2% × 1,2 с НДС; оценка по верхней границе. Курс ЦБ РФ на 17.10.2026: 16,9349 ₽ за 10 лир, 83,6177 ₽ за доллар. DASK, переводчик и НДС новостройки не учтены.

Налоги после покупки

Каждый год собственник платит налог на имущество (emlak vergisi): 0,1% от налоговой стоимости жилья, в крупных городах-метрополиях ставка удваивается. Налоговую стоимость в 2026 году пересчитали, и для многих владельцев налог заметно вырос.

Доход от аренды облагается турецким подоходным налогом. При продаже в течение пяти лет после покупки налог платят с прироста стоимости. Налоговым резидентам России доходы от зарубежной квартиры нужно декларировать и дома.

Дают ли ВНЖ и гражданство за покупку недвижимости в Турции?

Дают, но пороги заметно выше, чем несколько лет назад.

ВНЖ от 200 000 $

С 16 октября 2023 года краткосрочный вид на жительство по недвижимости выдают, если цена объекта в тапу не меньше 200 000 $ по курсу на день сделки. Порог единый для всех городов, отчёт об оценке вместо цены в тапу больше не принимают. ВНЖ обычно выдают на один-два года и продлевают, пока квартира в собственности.

Отдельная проблема — закрытые районы. С 2022 года в кварталах, где иностранцев больше 20% жителей, регистрацию для ВНЖ не оформляют. Летом 2026 года СМИ сообщали о снятии части ограничений, но единого актуального списка нет: статус адреса проверяйте в миграционной службе до задатка.

Гражданство от 400 000 $

Паспорт Турции можно получить за покупку недвижимости от 400 000 $. Стоимость подтверждает официальная оценка, деньги должны прийти в Турцию в валюте, а на объект ставят запрет продажи на три года. Подробно условия и подводные камни мы разбирали в статье о гражданстве Турции за покупку недвижимости.

Частая ошибка

Покупать «средний» вариант в расчёте на ВНЖ. Квартира 100 м² в Анталье стоит около 112 000 $, в Стамбуле — около 132 000 $. Чтобы дотянуть до 200 000 $, нужно примерно 178 м² по средней цене Антальи или 152 м² в Стамбуле.

С какими трудностями сталкиваются россияне?

Банковский счёт

Без ВНЖ большинство турецких банков счёт не открывают, а в 2026 году россиянам отказывали и в отделениях, где раньше это получалось. По опыту покупателей, шансы есть в Ziraat, VakıfBank, İşbank и DenizBank, но многое зависит от конкретного сотрудника. Иногда просят оформить страховку или положить депозит.

Перевод денег

Прямые переводы из российских банков в Турцию проходят с трудом, а для гражданства и освобождения от НДС деньги обязаны прийти в Турцию в валюте с подтверждающими документами. Маршрут оплаты лучше согласовать с банком и продавцом до подписания договора, а не после.

Отказы в ВНЖ

Даже при покупке от 200 000 $ ВНЖ не гарантирован. Причины отказа часто не объясняют, а одинаковые пакеты документов в разных офисах получают разный результат. Если без вида на жительство покупка теряет смысл, заложите этот риск в решение.

Частые вопросы

Может ли россиянин купить недвижимость в Турции в 2026 году?

Да, ограничений по гражданству для россиян нет. Нельзя покупать только в военных и охраняемых зонах. На практике главные сложности связаны с открытием банковского счёта и переводом денег.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в Турции?

Тапу-сбор 4% от цены (по закону делится пополам, но чаще его платит покупатель), а при покупке новостройки у застройщика — НДС 1–20%. Нерезидента при оплате валютой из-за рубежа могут освободить от НДС. Каждый год нужно платить налог на имущество: от 0,1% налоговой стоимости.

Сколько нужно потратить на недвижимость, чтобы получить ВНЖ Турции?

Не меньше 200 000 $ по цене, указанной в тапу, по курсу на день сделки. Порог одинаков для всех городов. В части кварталов с большой долей иностранцев ВНЖ по адресу не оформляют.

Сколько стоит квартира в Анталье в 2026 году?

По данным Emlakjet, в июле 2026 года средняя цена жилья в Анталье составляла 55 495 лир за м². Квартира 100 м² обойдётся примерно в 5,5 млн лир, или 9,4 млн ₽, а с обязательными расходами — около 10 млн ₽.

Можно ли получить гражданство Турции за покупку квартиры?

Да, при покупке недвижимости от 400 000 $ по официальной оценке. Деньги должны поступить в Турцию в валюте, а объект нельзя продавать три года.

Вывод

Купить квартиру в Турции иностранцу по-прежнему несложно юридически: нужны налоговый номер, оценка, страховка и регистрация в тапу. Главные расходы сверх цены — около 4% сбора и комиссия агента, а в новостройке ещё и НДС, от которого нерезидента могут освободить. Труднее всего россиянам даются банк и перевод денег, а ВНЖ требует покупки от 200 000 $.

Прежде чем выбирать район, решите, зачем вам эта квартира: для отдыха, сдачи в аренду или переезда. От ответа зависит бюджет, и разница между «просто квартирой» и квартирой с ВНЖ может быть почти вдвое. Если думаете об аренде, посмотрите разбор, стоит ли вкладываться в турецкую недвижимость, а для сравнения с другими странами — наш рейтинг стран, где россияне покупают жильё в 2026 году.

Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Условия перед сделкой уточняйте у турецкого юриста, в кадастре и миграционной службе.