Самая высокая доходность аренды: 10 городов мира 2026

Содержание

Где самая высокая доходность аренды в мире: рейтинг 10 городов
Почему доходность так сильно различается?
Что скрывается за цифрами в каждом городе?
Центурион и Йоханнесбург, ЮАР
Джакарта, Индонезия
Казахстан
Каир, Египет
Стамбул, Турция
Санто-Доминго, Доминикана
Катания, Италия, и Корк, Ирландия
Барранкилья, Колумбия
Батуми, Грузия
Сколько реально заработать на квартире за 100 000 €?
Как пользоваться рейтингом доходности
Частые вопросы
Вывод
Источники

Города с самой высокой доходностью аренды 2026: жилые кварталы Стамбула — Стамбул. Фото: Mehmet Bozgedik / Unsplash

Самая высокая доходность аренды в 2026 году — в Центурионе и Йоханнесбурге (ЮАР): 14,6% и 13,5% годовых валовых, по данным Global Property Guide. Дальше идут Джакарта, казахстанские города, Каир и Стамбул. Для сравнения: в Москве тот же показатель 4,6%, в Петербурге 5,9%.

Мы собрали десять городов из десяти разных стран, посчитали, сколько остаётся после расходов, и показали на примере, почему двузначная доходность не всегда означает заработок.

Коротко

Топ-3 по валовой доходности аренды квартир: Центурион (ЮАР) 14,6%, Джакарта 12,0%, Караганда 11,8%.
Из рынков, где россиянам проще всего покупать, выше всех Стамбул (9,9%) и Батуми (7,3%).
Чистая доходность обычно на 1,5–2 пункта ниже валовой.
Высокая доходность почти всегда плата за риск: слабая валюта, инфляция, преступность или сложности с выводом денег.
Если местная валюта за год теряет 20% к евро, даже 9,9% в Стамбуле могут обернуться убытком около 6% в евро.

Где самая высокая доходность аренды в мире: рейтинг 10 городов

Рейтинг построен на данных Global Property Guide за 2026 год. GPG считает доходность как медианную годовую арендную ставку, делённую на медианную цену продажи похожих квартир, по объявлениям местных порталов. Мы взяли по одному городу с наибольшей доходностью из каждой страны, чтобы в списке не оказалось пять городов Казахстана.

№	Город, страна	Валовая доходность	Данные GPG
1	Центурион, ЮАР	14,64%	II кв. 2026
2	Джакарта, Индонезия	12,00%	III кв. 2026
3	Караганда, Казахстан	11,77%	III кв. 2026
4	Каир, Египет	10,86%	IV кв. 2026
5	Стамбул, Турция	9,92%	III кв. 2026
6	Санто-Доминго, Доминикана	9,35%	III кв. 2026
7	Катания, Италия	8,75%	июль 2026
8	Барранкилья, Колумбия	8,41%	III кв. 2026
9	Корк, Ирландия	8,33%	II кв. 2026
10	Батуми, Грузия	7,28%	III кв. 2026

Для сравнения: Москва 4,57%, Санкт-Петербург 5,88% (GPG, II кв. 2026). Источники по каждой стране — в конце статьи.

Цифры у разных источников могут отличаться. Например, по Катании Euronews со ссылкой на GPG в мае приводил 9,17%, а в июльском обновлении GPG показывает 8,75%. Это нормально: данные строятся по объявлениям и меняются каждые несколько месяцев.

Почему доходность так сильно различается?

Доходность высока там, где квартиры дёшевы относительно аренды. А дёшевы они обычно по понятной причине: покупатели закладывают в цену риск. Инвесторы требуют большей отдачи там, где валюта нестабильна, где сложно продать объект или вывести деньги, где высока преступность или слабая защита собственника.

Поэтому в верхней части списка нет Парижа, Лондона или Дубая, а в нижней части мировой статистики находятся как раз самые надёжные и дорогие рынки. В Москве 4,6% тоже отражают картину: цены на жильё выросли быстрее, чем аренда.

Доходность аренды в Джакарте: высотные жилые дома — Джакарта. Фото: Rafli Raihan / Unsplash

Что скрывается за цифрами в каждом городе?

Центурион и Йоханнесбург, ЮАР

Средняя доходность по стране, по GPG, 11,5%: Центурион 14,6%, Йоханнесбург 13,5%, Дурбан 11,1%, Кейптаун 9,5%. Высокие цифры объясняются низкими ценами на жильё и рисками, которые покупатель берёт на себя: курс ранда, безопасность, расходы на охрану и обслуживание.

Джакарта, Индонезия

Джакарта даёт 12% валовых, а Бали, о котором чаще всего спрашивают, по тем же данным GPG, только 4,2% для вилл. Это сильно расходится с обещаниями агентств в 8–12%. Иностранец не может владеть землёй в Индонезии, доступны только право пользования Hak Pakai (для него нужна виза) или долгосрочная аренда (Where Next).

Казахстан

Казахстан выделяется всей страной: средняя доходность 10,95%, Караганда 11,8%, Астана 11,2%, Алматы 8,7%. Для россиян это близкий рынок без языкового барьера. При этом правила владения жильём для иностранцев менялись и обсуждались не раз, поэтому до сделки уточните у местного юриста, на каких условиях вы сможете оформить квартиру в собственность.

Каир, Египет

Каир даёт 10,9%, а Александрия всего 4,5%. Главный риск — валютный: 6 марта 2024 года Египет отпустил курс фунта, и к сентябрю 2026 года он торговался около 52 фунтов за доллар (Rio Times). С марта 2024 года деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в валюте через банк, иначе при продаже вывести их можно будет только в фунтах. Иностранец по общему правилу владеет не более чем двумя объектами и не может продать жильё раньше чем через пять лет.

Стамбул, Турция

Самый высокий показатель среди рынков, где россияне — ведущие иностранные покупатели: 9,9% по Стамбулу и 7,9% в среднем по стране. Аренда в лирах растёт вместе с инфляцией, но лира при этом дешевеет. Порядок покупки и ВНЖ мы разбирали в статье как купить недвижимость в Турции.

Санто-Доминго, Доминикана

Столица даёт 9,4%, курортная зона Пунта-Кана и Баваро — 9,1% (GPG, сентябрь 2026). Туристический спрос держит аренду, но рынок далёк от России и по перелётам, и по банковским расчётам.

Катания, Италия, и Корк, Ирландия

Два европейских города в рейтинге показывают, что высокая доходность бывает и в еврозоне: в Италии лидируют юг и Сицилия (Катания 8,75%, Палермо 7,8%), в Ирландии — Корк (8,3%) из-за острого дефицита съёмного жилья. Для россиян здесь главный барьер платёжный: банки ЕС не принимают от граждан России без европейского ВНЖ вклады больше 100 000 €.

Барранкилья, Колумбия

В Колумбии высокая доходность почти везде: средняя по стране 7,1%, в Барранкилье 8,4%, в Боготе 7,7%. Популярный у иностранцев Медельин даёт 6,9%, а туристическая Картахена всего 5,2%: там, где больше иностранных покупателей, цены выше, а доходность ниже.

Батуми, Грузия

Батуми (7,3%) и Тбилиси (7,2%) замыкают десятку. Для россиян это один из самых доступных рынков: расходы на сделку около 1%, иностранцы покупают жильё без ограничений. Подробное сравнение с другими странами — в статье где выгодно купить недвижимость за рубежом.

Важно

Global Property Guide считает доходность по ценам из объявлений, а не по реальным сделкам. Реальные цены бывают ниже объявленных, реальная аренда тоже, и квартиры простаивают между арендаторами. Используйте рейтинг для отбора городов, а не как обещание дохода.

Сколько реально заработать на квартире за 100 000 €?

Пример расчёта

Квартира за 100 000 € (около 9,4 млн ₽), долгосрочная сдача. Стамбул: валовая доходность 9,9%, чистая около 7,9%, это 7 920 € в год, или примерно 61 900 ₽ в месяц. Москва: та же сумма в рублях даст около 2,6% чистыми, примерно 20 000 ₽ в месяц.

Теперь добавим валюту. Допустим, за год лира подешевела к евро на 20%, а цены на квартиры в лирах выросли на 10%. Тогда квартира в евро стоит 88 000 € (−12%), а арендный доход в евро около 6 300 €. Итог за год: около −5,7% в евро, несмотря на «высокую доходность».

Как мы считали: чистая доходность = валовая по GPG минус 2 п. п.; доход в рублях = 7 920 € × 93,7187 ₽ ÷ 12. Сценарий с курсом условный: стоимость в евро = 100 000 × 1,10 × 0,80; доход в евро = 7 920 × 0,80; итог = (88 000 + 6 336 − 100 000) ÷ 100 000. Налоги в России и расходы на сделку не учитывали. Курс ЦБ на 17.10.2026.

Сценарий не прогноз, а проверка на прочность. Если доходность держится только при стабильном курсе, это не 10% годовых, а ставка на валюту.

Как пользоваться рейтингом доходности

Отсейте города, где вы не можете купить или провести оплату. Для россиян это сразу сужает список до Турции, Грузии и части Азии.
Вычтите 1,5–2 пункта на налоги, ремонт и простой. При посуточной сдаче вычитайте больше.
Посмотрите на валюту аренды и её историю к евро или доллару за последние 5 лет.
Сравните районы внутри города. GPG показывает средние цифры, а разброс между районами и метражом бывает в 1,5–2 раза.
Проверьте выход: как быстро продаются квартиры и можно ли вывести деньги в валюте.

Частые вопросы

В каком городе мира самая высокая доходность от сдачи квартиры?

По данным Global Property Guide на 2026 год, лидирует Центурион в ЮАР с валовой доходностью 14,6%, на втором месте Йоханнесбург (13,5%). Среди других стран выше всех Джакарта (12%) и города Казахстана (до 11,8%).

Какая доходность аренды в Москве по сравнению с миром?

Global Property Guide оценивает валовую доходность аренды в Москве в 4,6%, в Петербурге в 5,9% (II квартал 2026 года). Это примерно вдвое ниже, чем в Стамбуле, и втрое ниже, чем в ЮАР.

Чем валовая доходность отличается от чистой?

Валовая доходность — годовая аренда, делённая на цену квартиры. Чистая учитывает налоги, ремонт, простой и комиссии и обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже.

Почему на Бали доходность ниже, чем обещают агентства?

Global Property Guide по объявлениям оценивает доходность вилл на Бали в 4,2% валовых, а агентства приводят 8–12% в лучших районах при посуточной сдаче. Кроме того, иностранец получает виллу в аренду на 25–30 лет, и объект с каждым годом теряет стоимость.

Стоит ли покупать там, где доходность выше 10%?

Только если вы понимаете, за какой риск получаете эту доходность: валютный, правовой или риск ликвидности. Пересчитайте доход в евро или долларах с учётом возможного падения местной валюты.

Вывод

Самая высокая доходность аренды в мире в 2026 году сосредоточена в ЮАР, Индонезии, Казахстане, Египте и Турции, но почти каждая высокая цифра объясняется риском: слабой валютой, ограничениями для иностранцев или трудностями с выводом денег. Для покупателя из России практичнее всего выглядят Стамбул и Грузия, хотя и там доход стоит пересчитывать в евро, а не в местной валюте. Европейские лидеры рейтинга, Катания и Корк, интересны, но упираются в банковские барьеры.

Прежде чем гнаться за двузначной доходностью, спросите себя: готовы ли вы держать деньги в валюте этой страны десять лет? Если нет, то, возможно, 5–6% в стабильной валюте выгоднее 12% в нестабильной. А о том, как оценивать страну по всем параметрам сразу, читайте в статье как выбрать страну для инвестиций в недвижимость.

Материал носит информационный характер и не является финансовой или инвестиционной рекомендацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.