Где выгодно купить недвижимость за рубежом в 2026: 8 стран

Содержание

Какая страна выгоднее: сводная таблица 8 стран
Где самая высокая доходность от аренды?
Где дают ВНЖ за покупку недвижимости в 2026 году?
Сербия: без минимальной суммы
Грузия: порог вырос до 150 000 $
Черногория: порог и визы
Турция, ОАЭ и Оман
Восемь стран: кому подходит, а кому нет
Турция
Грузия
Сербия
Таиланд
ОАЭ
Черногория
Оман
Индонезия (Бали)
Что купить на 100, 250 и 500 тысяч евро?
Какие налоги платит россиянин с зарубежной квартиры?
Как выбрать страну под свою цель
Частые вопросы
Вывод
Источники

Где выгодно купить недвижимость за рубежом в 2026 году: карта с отмеченными странами — Фото: Illia Panasenko / Unsplash

Выгоднее всего купить недвижимость за рубежом в 2026 году там, где совпадают ваша цель и бюджет: самая высокая валовая доходность аренды среди доступных россиянам рынков сейчас в Стамбуле (9,9%) и Тбилиси (7,2%), а ВНЖ за покупку дешевле всего получить в Сербии, где порога по сумме нет. Универсального лидера нет: страна, которая хороша для сдачи, может не дать вида на жительство, и наоборот.

Мы сравнили восемь стран по расходам на сделку, доходности, условиям ВНЖ и доступности для граждан России, посчитали окупаемость для бюджета 250 000 € и разобрали, что реально купить на 100, 250 и 500 тысяч евро.

Коротко

Валовая доходность аренды (Global Property Guide, 2026): Стамбул 9,9%, Батуми 7,3%, Тбилиси 7,2%, Белград 6,0%, Бангкок 5,9%, Дубай 5,5%, Подгорица 5,2%.
Расходы на покупку: от 1% в Грузии до 6% в Турции и ОАЭ.
Порог ВНЖ через недвижимость: Сербия без минимальной суммы, Грузия от 150 000 $, Черногория от 150 000 € по налоговой оценке, Турция от 200 000 $, ОАЭ от 2 млн дирхамов (около 486 000 €).
С 1 ноября 2026 года для россиян вводятся визы в Черногорию.
Если купить на 250 000 € и сдавать, вложения окупятся в Стамбуле примерно за 13 лет, в Дубае — примерно за 30.

Какая страна выгоднее: сводная таблица 8 стран

В таблицу попали рынки, где граждане России могут купить жильё на своё имя или в долгосрочную аренду и где в 2026 году идут сделки. Европейские «золотые визы» мы не включали: в Испании и Португалии ВНЖ за покупку жилья отменили, а в Греции программа закрыта для россиян без второго гражданства. Подробнее в обзоре где россияне покупают недвижимость за рубежом.

Страна	Расходы на покупку	Валовая доходность	ВНЖ через покупку
Турция	около 6%	Стамбул 9,9%, Анталья 6,6%	от 200 000 $
Грузия	0,6–1,1%	Тбилиси 7,2%, Батуми 7,3%	от 150 000 $ по рыночной оценке
Сербия	3–7%	Белград 6,0%	без порога, нужно жить в квартире
Таиланд	1–2%	Бангкок 5,9%, Паттайя 6,1%	нет
ОАЭ	около 6%	Дубай 5,5%	от 2 млн AED (около 486 000 €)
Черногория	3–6%	Подгорица 5,2%, Будва 5,0%	от 150 000 € по налоговой оценке
Оман	около 3% + услуги	Маскат 5–8% (оценка агентства)	от 200 000 OMR на 10 лет, ниже — на 2 года
Индонезия (Бали)	от 1% (юрист и нотариус)	Чангу 8–12%, но только аренда земли	нет, нужна отдельная виза

Доходность: Global Property Guide, данные за май–август 2026 года; Оман и Бали — оценки агентств Metropolitan и Where Next. Расходы и пороги ВНЖ — источники в разделах ниже.

Где самая высокая доходность от аренды?

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену квартиры. Global Property Guide предупреждает, что чистая доходность после налогов, ремонта и комиссий обычно ниже на 1,5–2 процентных пункта. Поэтому 9,9% в Стамбуле в кармане превращаются примерно в 8%.

Высокая цифра в Турции во многом объясняется инфляцией: аренду платят в лирах, и её быстро индексируют, а лира при этом дешевеет к евро и доллару. Для покупателя, который считает доход в рублях или евро, это главный риск турецкого рынка.

Пример расчёта

Покупаем квартиру за 250 000 € (около 23,4 млн ₽) и сдаём её в долгую. Стамбул: чистыми около 7,9%, или 19 800 € в год (примерно 155 000 ₽ в месяц), окупаемость с учётом 6% расходов на сделку около 13 лет. Тбилиси: 5,2%, 13 075 € в год (около 102 000 ₽ в месяц), окупаемость около 19 лет. Белград: 4,0%, 10 050 € в год (около 78 000 ₽ в месяц), окупаемость около 26 лет. Бангкок: 3,9%, около 26 лет. Дубай: 3,5%, 8 825 € в год (около 69 000 ₽ в месяц), окупаемость около 30 лет.

Как мы считали: чистая доходность = валовая доходность Global Property Guide минус 2 п. п. (верхняя граница расходов по оценке GPG); окупаемость = цена × (1 + расходы на покупку) ÷ годовой чистый доход. Расходы на покупку: Турция и ОАЭ 6%, Сербия 5%, Таиланд 2%, Грузия 1%. Рост цен, курсовые колебания и налог в России не учитывали. Курс ЦБ на 17.10.2026 — 93,7187 ₽ за евро.

Окупаемость в 26–30 лет для Белграда и Дубая не значит, что там покупать невыгодно. В таких городах деньги зарабатывают скорее на росте цен и на перепродаже, чем на аренде. Но если вам нужен регулярный доход, цифры говорят сами за себя.

Где дают ВНЖ за покупку недвижимости в 2026 году?

За последний год сразу три страны подняли пороги или ужесточили условия, поэтому старые обзоры здесь особенно опасны. Вот что действует на 20 октября 2026 года.

Сербия: без минимальной суммы

ВНЖ дают владельцу любой жилой квартиры или дома, оформленных на него лично. Разрешение выдают на срок до трёх лет с продлением, но в квартире нужно действительно жить: сдать её и поселиться в другом месте не получится. Между Сербией и Россией действует принцип взаимности, то есть россияне покупают на тех же условиях, что и сербы в России (Mirsatori, Zunic Law).

Грузия: порог вырос до 150 000 $

С 1 марта 2026 года для ВНЖ инвестора нужна недвижимость, оценённая аккредитованным оценщиком не меньше чем в 150 000 $ (около 134 000 €). Раньше хватало 100 000 $. Можно сложить несколько объектов. ВНЖ выдают на год с продлением, он распространяется на семью (IMI Daily, EIG Law).

Черногория: порог и визы

С 17 января 2026 года ВНЖ по недвижимости для граждан стран вне ЕС требует объекта с налоговой оценкой от 150 000 €, по данным агентства NT Realty. В проекте закона звучала сумма 200 000 €, и её до сих пор приводят некоторые источники, например MD Realty. Перед сделкой порог стоит уточнить у юриста. Те, кто получил ВНЖ раньше, продлевают его по старым правилам.

Вторая новость важнее: безвизовый режим для россиян действует только до 31 октября 2026 года, с 1 ноября нужна виза (Т—Ж, Вокруг света).

Турция, ОАЭ и Оман

Турция — ВНЖ при покупке от 200 000 $ (около 178 000 €), подробно в статье как купить недвижимость в Турции.
ОАЭ — «золотая виза» на 10 лет от 2 млн дирхамов, это около 486 000 € (Westgate Dubai).
Оман — данные расходятся. По Metropolitan (май 2026), «золотой» ВНЖ на 10 лет дают от 200 000 риалов (около 464 000 €), а при меньшей покупке — разрешение на 2 года. Dar Global в гиде 2025 года называет другие пороги: 250 000 риалов на 5 лет и 500 000 на 10.

Таиланд и Бали вид на жительство за покупку не дают. На Бали, наоборот, без особой визы (Second Home или Golden) нельзя оформить даже право пользования Hak Pakai.

Недвижимость за рубежом: Которский залив в Черногории — Которский залив, Черногория. Фото: Olga Brajnovic / Unsplash

Восемь стран: кому подходит, а кому нет

Турция

Россияне — крупнейшие иностранные покупатели жилья в стране: в сентябре 2026 года они купили 388 квартир, по данным турецкой статистики TÜİK. Плюсы — высокая доходность в Стамбуле, ВНЖ от 200 000 $, привычная инфраструктура для русскоязычных.

Подходит тем, кто хочет жить у моря и получить ВНЖ. Не подходит тем, кто боится валютного риска: доход от аренды в лирах.

Грузия

Самая дешёвая сделка из восьми стран: расходы покупателя 0,6–1,1% (Global Property Guide), регистрация в реестре стоит от 55 до 190 $ в зависимости от срочности. Иностранцы покупают жильё без ограничений, закрыта только сельхозземля. Медианная цена однокомнатной квартиры в тбилисском районе Сабуртало — около 100 500 € (GPG).

Подходит для доходной квартиры среднего бюджета и для тех, кому важна близость к России. Не подходит, если нужен ВНЖ на бюджет до 134 000 €.

Сербия

Расходы на покупку 3–7%: налог 2,5% при покупке вторички (по закону его платит продавец, но часто его перекладывают на покупателя), в новостройке НДС 10% уже в цене. Ежегодный налог на имущество — до 0,4% оценочной стоимости (Kaza.rs).

Подходит для переезда семьи с небольшим бюджетом. Не подходит как чистая инвестиция под ВНЖ: квартиру, по которой получен вид на жительство, сдавать нельзя.

Таиланд

Иностранец может владеть только квартирой в кондоминиуме, в пределах квоты 49% площади дома, и деньги должны прийти из-за рубежа в валюте. Зато расходы минимальные, а по официальным данным россияне в первом полугодии 2026 года потратили на тайские кондо 3,6 млрд бат, на 76% больше, чем годом раньше.

Подходит для зимовок и сдачи туристам. Не подходит тем, кому нужен статус: визу квартира не даёт.

ОАЭ

Ликвидный рынок с самым понятным оформлением, но доходность у Дубая ниже, чем принято думать: 5,5% валовых по GPG. Плюс обязательные платежи за обслуживание дома, от 5 до 25 дирхамов за квадратный фут в год. Как получить вид на жительство, мы разбирали в статье о ВНЖ в ОАЭ.

Подходит покупателям от 500 000 € под «золотую визу». Не подходит тем, кто чувствителен к геополитике: эскалация на Ближнем Востоке в 2026 году заметно снизила спрос.

Черногория

Налог на переход права 3% платят только при покупке вторичного жилья, новостройку от застройщика продают с НДС 21% в цене. Агент берёт около 3%, ежегодный налог на имущество обычно 0,1–1% (Tekce). Доходность по стране снизилась до 4,8% во II квартале 2026 года с 5,6% в конце 2025-го.

Подходит тем, у кого уже есть ВНЖ или второе гражданство. Не подходит новым покупателям, рассчитывающим на свободный въезд: с ноября нужна виза.

Оман

Иностранцы покупают только в туристических комплексах ITC: Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah и других. Регистрация стоит 3% от цены, ежегодного налога на недвижимость и налога на доход от аренды нет (Metropolitan). По данным Intermark Global, сумма сделок россиян в Омане за полугодие выросла на 64%.

Подходит тем, кто ищет Персидский залив без дубайских цен. Не подходит тем, кому нужен большой выбор: рынок маленький, вторичка малоликвидна.

Индонезия (Бали)

Купить землю в собственность иностранец не может. Обычный вариант — аренда виллы на 25–30 лет. Агентства обещают 8–12% валовых в Чангу, но чистая доходность на 3–5 пунктов ниже, а с учётом того, что срок аренды тает, реальная отдача падает до 5–6% (Where Next, Prestige Property Bali).

Подходит тем, кто готов управлять бизнесом посуточной сдачи. Не подходит тем, кто хочет оставить актив детям: через 25–30 лет вилла вернётся собственнику земли.

Частая ошибка

Сравнивать страны по рекламной доходности застройщика. В неё часто не входят простой между арендаторами, управляющая компания (15–30% выручки при посуточной сдаче) и налоги. Сверяйте обещания с независимой статистикой вроде Global Property Guide и вычитайте 1,5–2 пункта на расходы.

Что купить на 100, 250 и 500 тысяч евро?

Бюджет	Где можно получить ВНЖ	Где выше доход от аренды
100 000 € (около 9,4 млн ₽)	Сербия	Грузия, Таиланд, Турция без ВНЖ
250 000 € (около 23,4 млн ₽)	Турция, Грузия, Черногория, Сербия; Оман на 2 года	Стамбул, Тбилиси, Батуми
500 000 € (около 46,9 млн ₽)	к списку добавляются ОАЭ (10 лет) и Оман (10 лет)	Стамбул, Тбилиси; в Дубае ликвидность выше

Как мы считали: пороги переведены в евро по курсу ЦБ на 17.10.2026 (93,7187 ₽ за евро, 83,6177 ₽ за доллар); дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725, оманский риал — 2,6008 $.

Какие налоги платит россиянин с зарубежной квартиры?

Налоговый резидент России обязан задекларировать доход от сдачи зарубежного жилья в 3-НДФЛ, даже если налог уже удержали в стране объекта. Зачесть иностранный налог можно только тогда, когда с этой страной действует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому перед покупкой проверьте его статус для конкретной страны.

Отдельно учтите местные налоги: на имущество (в Сербии до 0,4% в год, в Черногории 0,1–1%), налог с аренды и налог при продаже. В Омане и ОАЭ налоговая нагрузка самая низкая, но там выше обязательные платежи за обслуживание комплексов.

Как выбрать страну под свою цель

Сформулируйте одну главную цель. ВНЖ, доход, жизнь у моря или сохранение денег. Сербская квартира под ВНЖ и доходная квартира в Стамбуле — разные покупки.
Сверьте бюджет с порогом ВНЖ по рыночной или налоговой оценке, а не по цене в договоре.
Решите, как пойдут деньги. Переводы из России в ЕС почти не проходят, в Таиланд деньги должны прийти из-за рубежа.
Посчитайте чистую доходность: валовая минус 1,5–2 пункта, минус налог в России.
Проверьте въезд. Визовые правила меняются, как показал пример Черногории.
Наймите юриста в стране покупки, а не только агента продавца.

Частые вопросы

Где за рубежом самая высокая доходность от сдачи квартиры в 2026 году?

Среди рынков, доступных россиянам, по данным Global Property Guide лидирует Стамбул с валовой доходностью 9,9%, дальше идут Батуми и Тбилиси (около 7,2–7,3%). Чистая доходность обычно на 1,5–2 пункта ниже, а в Турции доход от аренды ещё и обесценивается вместе с лирой.

Можно ли получить ВНЖ за покупку недорогой квартиры?

Да, в Сербии: закон не устанавливает минимальную стоимость жилья, но в нём нужно жить, а сдавать его нельзя. В Грузии порог с 1 марта 2026 года составляет 150 000 $ по рыночной оценке, в Турции — 200 000 $.

Можно ли купить жильё на Бали в собственность?

Нет, иностранец не может владеть землёй на Бали. Обычно оформляют долгосрочную аренду на 25–30 лет или право пользования Hak Pakai, для которого нужна виза Second Home или Golden.

Нужна ли виза россиянам, у которых есть квартира в Черногории?

С 1 ноября 2026 года для въезда в Черногорию гражданам России нужна виза. Владельцы с действующим ВНЖ въезжают по нему, а тем, у кого его нет, квартира сама по себе права на въезд не даёт.

Нужно ли платить налог в России с аренды зарубежной квартиры?

Налоговый резидент России декларирует такой доход в 3-НДФЛ. Налог, уплаченный за рубежом, можно зачесть, только если с этой страной действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

Вывод

Самой выгодной страны для всех не существует. Для дохода сейчас сильнее всего выглядят Стамбул и Грузия, для ВНЖ на небольшой бюджет — Сербия, для статуса в Персидском заливе — ОАЭ и Оман с бюджетом от 460–490 тысяч евро. Черногория и Бали подходят узкому кругу: первая из-за виз и нового порога, второй из-за аренды земли вместо собственности.

Попробуйте ответить себе на один вопрос: что вам важнее через пять лет — ежемесячный доход, право жить в другой стране или возможность быстро продать квартиру? От ответа зависит, какая строка таблицы ваша. Если вы выбираете между Европой и югом, посмотрите и наш разбор о том, как купить дом у моря в Португалии.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед покупкой недвижимости за рубежом проконсультируйтесь с юристом в стране покупки. Данные проверены 20 октября 2026 года.