Как отказаться от управления недвижимостью в Германии?

По закону нет никаких юридических обязательств, согласно которым сообщество собственников жилья должно назначать управляющего, оно также может управлять им самостоятельно. Однако на практике в подавляющем большинстве случаев назначается управляющий, которому поручено защищать интересы сообщества и управлять недвижимостью. Но как можно уволить домоуправление, если вы (больше) не удовлетворены его работой? На что следует обратить внимание при этом? Этот и другие вопросы призван осветить следующий пост.

Разве простого заявления об увольнении недостаточно?

Многие домовладельцы по–прежнему считают, что подача заявления об увольнении для увольнения из администрации – аналогично служебным отношениям – это reict. Заранее самое главное: это не так!

Точно так же, как для назначения управляющего требуется принятие решения (простым) большинством собственников жилья, так и для расторжения договора управления требуется принятие решения простым большинством голосов. Соответствующее законодательное положение об этом содержится в § 28 абз. 1 Z 5 СПОСОБ.

Как рассчитывается „простое“ большинство?

Большинство рассчитывается в соответствии с § 24, пункт 4 СПОСОБ „в соответствии с соотношением долей долевого участия“. Таким образом, каждый домовладелец, зарегистрированный в земельной книге на момент принятия решения, имеет право голоса в собственности с соответствующей долей долевого участия (определяемой соответствующей оценкой полезности). Термин „домовладелец“ не следует понимать буквально! Право голоса имеет каждый совладелец объекта недвижимости, независимо от того, владеет ли он квартирой, парковочным местом, магазином и т.п.

Как происходит принятие решения?

Хотя Закон о собственности на жилье предусматривает, что решения должны приниматься в основном („в первую очередь“) на собрании собственников, также допускается, что решения могут быть приняты и „другими способами“ (§ 24, АБЗ . 1). Таким образом, закон о собственности на жилье предусматривает, что решения должны приниматься в первую очередь (“в первую очередь”) на собрании собственников, также допускается, что решения могут быть приняты и “другими способами” (§ 24, АБЗ. 1). Поскольку расторжение действующего договора управления недвижимостью является довольно неприятным вопросом, в самых редких случаях это делается путем принятия решения на собрании собственников, на котором присутствует нынешний управляющий.

Таким образом, на практике решение о расторжении договора управления, скорее всего, будет принято „другим способом“, а именно в форме так называемого административного иска. Принято решение о переезде. При этом всем владельцам рассылаются соответствующие бюллетени для голосования, в которых им задается вопрос, согласны ли они с расторжением договора управления. да/ нет.

Важно: Обязательно должна быть указана дата возврата, к которой должен быть подан заполненный бюллетень для голосования. Затем, после этой даты, можно будет оценить бюллетени для голосования, которые были доставлены к тому времени.

Если уже должно быть ясно (например, путем сравнения полученных предложений и т. Д.), Какое новое домоуправление будет назначено в будущем, то одновременно с голосованием об увольнении “старого” домоуправления может быть запрошено и согласие на назначение “нового” домоуправления. Но это в 2 отдельных постановлениях.

OGH уже постановил, что циркуляционные решения о расторжении договора управления также в форме списка подписей, предоставленного лично совладельцем для субподряда, в принципе допустимы, и это без необходимости предварительного принятия отдельного решения или договоренности об этом подходе.

Часто есть один-два совладельца, которые особенно недовольны управлением – по какой–либо причине. В большинстве случаев они также берут на себя организацию принятия решений или лично ходят от двери к двери со списком подписей. И то, и другое возможно и допустимо.

Обнародование результатов голосования

После оценки всех полученных бюллетеней результаты голосования необходимо обнародовать в соответствии с положениями закона. Согласно § 24, пункт 5 СПОСОБ, решения сообщества собственников должны быть доведены до сведения как путем размещения в месте, хорошо видимом для всех владельцев квартир (например, на „доске объявлений“), так и путем отправки по почте в письменной форме.

Важно: В письме необходимо указать, что для начала срока обжалования решения дата вступления решения в силу в доме имеет решающее значение. В то же время необходимо также объявить день нападения и предполагаемый конец периода обжалования!

Расторжение договора управления недвижимостью

Если в течение установленного срока (1 месяц) ни один владелец не подаст апелляцию на постановление и, следовательно, оно вступит в законную силу, управляющему недвижимостью может быть направлено соответствующее письмо об увольнении. Но опять же, установленные законом сроки должны быть соблюдены!

В соответствии с разделом 21 СПОСОБ договор управления может быть расторгнут в конце каждого расчетного периода с соблюдением крайнего срока в 3 месяца. Обычно расчетным периодом является календарный год, поэтому договор управления должен быть расторгнут не позднее конца сентября. В отдельных случаях расчетные периоды также отличаются от календарного года. Это было бы очевидно в договоре домовладения, поэтому: на всякий случай ознакомьтесь с ним!

Расторжение договора управления единоличным владельцем?

Опять же, это возможно в исключительных случаях и без принятия соответствующего решения в сообществе собственников! А именно, если администратор грубо нарушает свои обязанности, в соответствии с § 21, пункт 3 расторгнут судом по требованию даже одного собственника квартиры. Среди других случаев грубым нарушением служебных обязанностей считались: упущение в выставлении счетов или значительная задержка с выставлением счетов, несвоевременная и практически не поддающаяся проверке финансовая отчетность из-за ее неадекватности, недостоверная или неверная информация, благоприятствование отдельным совладельцам в ущерб другим.

Это право индивидуального совладельца также не может быть исключено соответствующим положением в договоре управления!

Возможные расходы при увольнении управляющего

По его словам, переход от прекращенного управления недвижимостью к новому управлению недвижимостью обычно проходит довольно хорошо. А именно, „старое“ управление недвижимостью обязано передать документы новому. Однако часто, в зависимости от того, что прописано / было в договоре управления недвижимостью, возникает так называемый “договор управления недвижимостью”. „Плата за передачу“ подлежит оплате. Это может составлять до четверти годового гонорара! Конечно, предварительный просмотр договора управления недвижимостью, подлежащего расторжению, не повредит.