Доходность квартиры под сдачу 2026: расчёт и окупаемость

Содержание

Сколько сейчас стоит аренда квартиры?
Как считать доходность правильно
Сколько приносит долгосрочная аренда?
Плюсы и минусы сдачи надолго
Сколько можно заработать на посуточной аренде?
Законно ли сдавать квартиру посуточно
Через сколько лет окупится квартира, если что-то пойдёт не так?
Что ещё влияет на окупаемость
Как выбрать способ сдачи: пошаговая проверка
Частые вопросы
Вывод
Источники

Доходность сдачи квартиры в аренду — светлая гостиная с диваном — Фото: Collov Home Design / Unsplash

Доходность квартиры под сдачу в 2026 году — около 4–5% годовых при долгосрочной аренде и около 7% при посуточной, если считать честно, с налогами, простоями и ремонтом. Значит, однокомнатная квартира окупается арендой за 14–23 года, а при неудачном стечении обстоятельств — за 30 лет и больше.

Ниже — расчёт на примере реальной однушки по средним ценам России: два способа сдачи, все статьи расходов и стресс-сценарии, которые редко показывают в рекламе «пассивного дохода».

Коротко

Средняя аренда однушки в России — 31 100 ₽ в месяц, за год ставки снизились на 1,7% (Циан, сентябрь 2026).
Долгосрочная сдача однушки за 5 млн ₽ приносит около 228 000 ₽ в год чистыми — 4,3% и окупаемость 23 года.
Посуточная сдача той же квартиры даёт около 400 000 ₽ в год — 7,3% и окупаемость 14 лет, но требует много времени.
Если загрузка упадёт до 40% или вы наймёте управляющую компанию, посуточная сдача теряет преимущество.
В Москве однушка под аренду окупается почти 25 лет — это самый долгий срок среди городов-миллионников.

Сколько сейчас стоит аренда квартиры?

2026 год стал для арендодателей непростым. Предложение выросло, а ставки в большинстве крупных городов пошли вниз. По данным Циан, средняя аренда однокомнатной квартиры по России в сентябре составила 31 100 ₽, двухкомнатной — 38 800 ₽. Это первое годовое снижение за пять лет.

Город	Однушка, ₽ в месяц	За год
Москва	71 200	−0,7%
Санкт-Петербург	45 600	−8,4%
Сочи	42 900	−12,4%
Самара	27 400	−13,3%
В среднем по России	31 100	−1,7%

ДОМ.РФ даёт близкую картину по всем квартирам: во II квартале 2026 года средняя аренда в Москве — 92 000 ₽, в Петербурге — 51 000 ₽, в городах-миллионниках без столиц — 34 000 ₽. При этом цены на покупку квартир за год выросли больше чем на 10%. Квартиры дорожают, аренда — нет, поэтому доходность снижается.

Как считать доходность правильно

Самая частая ошибка — делить годовую аренду на цену квартиры и радоваться результату. Это валовая доходность. Реальная, чистая, получается только после вычета налога, коммунальных платежей, простоев, ремонта и резерва на неприятности.

Совет

Считайте по формуле: чистая доходность = (доход за год − налог − все расходы) ÷ (цена квартиры + ремонт и мебель) × 100%. Окупаемость в годах = вложения ÷ чистый доход за год.

Сколько приносит долгосрочная аренда?

Возьмём однокомнатную квартиру 38 м² на вторичном рынке. По средней цене Домклик за сентябрь 2026 года (131 700 ₽ за м²) она стоит около 5 млн ₽. Ещё 300 000 ₽ уходит на косметический ремонт и простую мебель. Сдаём по средней ставке Циан — 31 100 ₽ в месяц.

Ключи от квартиры — долгосрочная аренда и доходность сдачи — При долгосрочной аренде главное — надёжный жилец. Фото: Jakub Żerdzicki / Unsplash

Статья	Сумма в год
Аренда за 11 месяцев (месяц простоя между жильцами)	342 100 ₽
Налог самозанятого 4%	−13 684 ₽
Содержание жилья и капремонт	−60 000 ₽
Налог на имущество	−3 000 ₽
Резерв на ремонт и замену техники	−20 000 ₽
Резерв на неплатежи и порчу (5% аренды)	−17 105 ₽
Чистый доход	228 311 ₽

Получается около 19 000 ₽ в месяц чистыми, или 4,3% годовых на вложенные 5,3 млн ₽. Окупаемость — 23 года. Это близко к оценке РБК Недвижимости по данным Авито: в Москве однушка под аренду окупается 24,7 года при доходности 4,1%.

Как мы считали: 31 100 × 11 = 342 100 ₽; налог 4% = 13 684 ₽; содержание 5 000 ₽ × 12 = 60 000 ₽; резерв на риски 342 100 × 5% = 17 105 ₽. Чистый доход 228 311 ₽ ÷ 5 305 000 ₽ = 4,3%; 5 305 000 ÷ 228 311 = 23,2 года. Содержание, налог на имущество и резервы — наши допущения для средней квартиры, а не данные статистики.

Плюсы и минусы сдачи надолго

Главный плюс долгосрочной аренды — минимум времени. Нашли жильцов, подписали договор, раз в месяц получаете перевод. Ремонт изнашивается медленно, а коммуналку по счётчикам обычно оплачивает жилец.

Минус — низкая доходность и зависимость от одного человека. Если жилец перестанет платить, выселить его по закону можно только через суд, а это месяцы без дохода.

Сколько можно заработать на посуточной аренде?

Посуточная сдача приносит в 2–3 раза больше выручки, но и расходов у неё намного больше. По данным управляющей компании FLAT INN со ссылкой на Авито, средняя цена суток в России в 2025 году составила 4 400 ₽, а у собственников с одной квартирой загрузка около 53%. Домклик оценил летнюю медиану в городах-миллионниках в 5 800 ₽ за сутки — это пик сезона.

Спальня в квартире для посуточной аренды — Квартира для посуточной сдачи требует больше вложений в обстановку. Фото: Cytonn Photography / Unsplash

Для расчёта берём ту же квартиру за 5 млн ₽, но с более дорогой подготовкой — 500 000 ₽: техника, хорошее бельё, посуда, умный замок. Цена суток — 4 400 ₽ в среднем за год, загрузка — 55%, средний гость живёт 2,5 ночи.

Статья	Сумма в год
Выручка: 201 ночь × 4 400 ₽	883 300 ₽
Налог самозанятого 4%	−35 332 ₽
Комиссии площадок и эквайринг (15%)	−132 495 ₽
Уборки и стирка: 80 заездов × 1 500 ₽	−120 450 ₽
Все коммунальные платежи и интернет	−96 000 ₽
Износ, расходники, налог на имущество	−53 000 ₽
Резерв на поломки и претензии (5%)	−44 165 ₽
Чистый доход	401 858 ₽

Это около 33 500 ₽ в месяц, 7,3% годовых на вложенные 5,5 млн ₽ и окупаемость 13,7 года. Почти вдвое лучше, чем при долгосрочной сдаче. Но в расчёте нет вашего времени: заселения, переписка с гостями, контроль уборки.

Как мы считали: 365 × 55% = 200,75 ночи × 4 400 ₽ = 883 300 ₽; заездов 200,75 ÷ 2,5 ≈ 80. Комиссия 15%, уборка 1 500 ₽, коммунальные платежи 8 000 ₽ в месяц, износ 50 000 ₽ в год — наши допущения. 401 858 ÷ 5 505 000 = 7,3%; 5 505 000 ÷ 401 858 = 13,7 года.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

Жилищный кодекс запрещает оказывать гостиничные услуги в многоквартирных домах. При этом Конституционный суд ещё в 2023 году указал, что сама по себе краткосрочная сдача квартиры не запрещена, если не нарушает права соседей. Специальных правил для посуточной сдачи квартир так и не приняли. На практике соседи могут подать в суд, если гости шумят или мешают жить.

Отдельно действует эксперимент с гостевыми домами — но он касается частных домов, а не квартир. С 1 сентября 2026 года в нём участвует 21 регион, а Минэкономразвития предлагает открыть его для всех регионов.

Важно

Доход от аренды нужно декларировать. Самозанятые платят 4% с оплат от физлиц и 6% от компаний при доходе до 2,4 млн ₽ в год. Без статуса самозанятого — НДФЛ 13% и декларация 3-НДФЛ. Сдавать «в тени» рискованно: при споре с соседями или жильцами неуплата налога всплывёт.

Через сколько лет окупится квартира, если что-то пойдёт не так?

Базовые расчёты выше уже включают месяц простоя и резерв 5% на неприятности. Теперь посмотрим, что будет, если ситуация сложится хуже: дольше пустует квартира, нужен серьёзный ремонт, падает спрос.

Сценарий	Чистый доход в год	Доходность	Окупаемость
Долгосрочная, базовый	228 000 ₽	4,3%	23 года
Долгосрочная: 2 месяца простоя + ремонт 250 000 ₽ раз в 5 лет	170 000 ₽	3,2%	31 год
Посуточная, базовый	402 000 ₽	7,3%	14 лет
Посуточная: загрузка упала до 40%	252 000 ₽	4,6%	22 года
Посуточная через управляющую компанию (+25% от выручки)	181 000 ₽	3,3%	30 лет

Выводы из таблицы неожиданные. Посуточная сдача выигрывает, только пока вы сами держите загрузку выше 50% и занимаетесь гостями. Стоит отдать квартиру управляющей компании или попасть в неудачный сезон, и доходность падает ниже долгосрочной.

Частая ошибка

Считать посуточную доходность по летней цене и летней загрузке. В Сочи, например, загрузка летом достигает 70–90%, а зимой падает до 30–50%. Считайте среднегодовые цифры, иначе окупаемость окажется вдвое короче реальной.

Как мы считали стресс-сценарии: долгосрочная — 2 месяца простоя, то есть аренда за 10 месяцев (311 000 ₽), и ремонт 250 000 ₽ раз в 5 лет, то есть резерв 50 000 ₽ в год вместо 20 000 ₽; посуточная — 146 ночей вместо 201 при тех же ценах; управляющая компания — дополнительно 25% от выручки, это наше допущение для типичного вознаграждения.

Что ещё влияет на окупаемость

Рост цены квартиры. За год вторичное жильё подорожало на 12,1%, и это часть дохода владельца. Но рост не гарантирован и превращается в деньги только при продаже.
Ипотека. При ставке около 18,7% только проценты по кредиту на 5 млн ₽ — около 935 000 ₽ в первый год, в четыре раза больше чистого дохода от долгосрочной аренды. Купить квартиру под сдачу в ипотеку и выйти в плюс в 2026 году почти невозможно.
Район и тип квартиры. Студии и однушки рядом с метро и вузами сдаются быстрее, в регионах доходность обычно выше, чем в столицах.

Как выбрать способ сдачи: пошаговая проверка

Посчитайте вложения целиком: цена квартиры, ремонт, мебель, расходы на сделку.
Узнайте реальные ставки аренды в своём доме и районе по объявлениям за последние 2–3 месяца.
Для посуточной сдачи оцените загрузку по сезонам, а не по летнему пику.
Выпишите все расходы: коммунальные платежи, уборки, комиссии площадок, налоги, ремонт.
Заложите резерв на простой и неприятности — минимум 5% выручки.
Честно оцените своё время: готовы ли вы заниматься гостями каждую неделю.
Сравните результат с другими вложениями — например, с паями фондов недвижимости, где не нужно искать жильцов.

Частые вопросы

Какая доходность у квартиры под сдачу в 2026 году?

По нашим расчётам на средних данных, долгосрочная сдача однушки даёт около 4–4,5% чистыми в год, посуточная — около 7%, если загрузка держится выше 50%. В Москве, по расчётам РБК Недвижимости по данным Авито, доходность однушки — 4,1%.

За сколько лет окупается квартира под аренду?

При долгосрочной сдаче — примерно за 23 года, при посуточной — за 14 лет. Если квартира будет простаивать дольше или понадобится крупный ремонт, срок растягивается до 30 лет и больше.

Что выгоднее: посуточная или долгосрочная аренда?

Посуточная приносит больше, только если вы сами занимаетесь гостями и держите загрузку выше 50%. С управляющей компанией или при загрузке 40% её доходность опускается до уровня долгосрочной или ниже.

Какой налог платить со сдачи квартиры?

Самозанятые платят 4% с доходов от физлиц и 6% от компаний, если доход не превышает 2,4 млн ₽ в год. Без этого статуса — НДФЛ 13% и ежегодная декларация 3-НДФЛ.

Можно ли сдавать квартиру посуточно законно?

Жилищный кодекс запрещает гостиничные услуги в многоквартирных домах, но Конституционный суд признал, что краткосрочная сдача сама по себе не запрещена, если не нарушает права соседей. Доход при этом нужно декларировать.

Вывод

Квартира под сдачу в 2026 году — медленная инвестиция. Долгосрочная аренда даёт около 4% годовых и окупается за два десятка лет, посуточная — до 7% при условии, что вы сами работаете с гостями. Аренда при этом дешевеет, а квартиры дорожают, поэтому доходность продолжает снижаться.

Перед покупкой посчитайте свой вариант по формуле из статьи, с местными ценами и своими расходами. Если чистая доходность получается ниже ставки по вкладу, задайте себе вопрос: вы покупаете квартиру ради дохода или ради надежды, что она подорожает? О том, как меняются цены, читайте в обзоре рынка недвижимости России 2026, а налоги владельца мы разобрали в статье про налог на недвижимость.

Материал носит информационный характер и не является финансовой или юридической консультацией. Расчёты приблизительные и основаны на средних данных и наших допущениях; для конкретной квартиры результат будет другим.