Инвестиции в недвижимость Германии 2026: доходность и налоги

Содержание

Какую доходность даёт аренда в Германии?
Где доходность выше всего
Сколько остаётся инвестору после всех расходов?
Какие стратегии инвестирования работают в Германии?
Купить и сдавать (buy and hold)
Купить с ремонтом и поднять аренду
Новостройка с ускоренной амортизацией
Купить и быстро перепродать (fix and flip)
Как иностранцу платить налоги с аренды в Германии?
Россия и Германия: двойное налогообложение
Кому подходят инвестиции в немецкую недвижимость?
Частые вопросы
Вывод
Источники

Инвестиции в недвижимость Германии — жилые дома ХафенСити в Гамбурге — Фото: Lukas Menzel / Unsplash

Инвестиции в недвижимость Германии в 2026 году приносят около 4% валовой доходности от аренды: столько в среднем дают квартиры в 52 крупнейших городах, по данным Baufi24. После расходов на покупку, содержание и налогов чистыми остаётся 2–3% годовых, поэтому Германия — рынок сохранения капитала, а не быстрого заработка.

Разбираем, где в Германии сдавать выгоднее, какие стратегии инвестирования там работают, а какие нет, как платят налоги иностранцы и за сколько лет окупается квартира.

Коротко

Средняя валовая доходность аренды в 52 крупных городах — 4,17%, самая высокая в Хемнице (5,77%), самая низкая в Гамбурге (3,0%).
Аренда растёт быстрее цен: в первом полугодии 2026 года ставки прибавили 2,1%, цены покупки — 0,3%.
Квартира 65 м² в Лейпциге окупается арендой примерно за 35 лет, в Мюнхене — больше 40 лет.
Иностранец платит налог с аренды в Германии с первого евро, без необлагаемого минимума.
Прибыль от перепродажи не облагается налогом только после 10 лет владения.

Какую доходность даёт аренда в Германии?

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену квартиры. По расчёту ипотечного брокера Baufi24, в первом полугодии 2026 года она составила в среднем 4,17% по 52 крупнейшим городам и медленно растёт уже четыре года: арендные ставки увеличиваются быстрее, чем цены покупки.

Чтобы проверить эти цифры, мы сами посчитали доходность для пяти городов: средние цены квартир ImmoScout24 за III квартал 2026 года и средние ставки аренды из индекса Greix Кильского института мировой экономики за II квартал.

Город	Цена, € за м²	Аренда, € за м² в месяц	Валовая доходность
Мюнхен	7 896	23,70	3,6%
Франкфурт	5 084	17,80	4,2%
Гамбург	4 814	16,50	4,1%
Берлин	4 150	15,30	4,4%
Лейпциг	2 668	10,50	4,7%

Как мы считали: аренда за м² × 12 ÷ цена за м². Используются цены предложения из объявлений, а не сделок. Для Гамбурга наш результат (4,1%) заметно выше оценки Baufi24 (3,0%): брокер опирается на другие данные о ценах и ставках, поэтому смотрите на обе цифры как на диапазон.

Жилые дома в Гамбурге — доходность аренды в Германии — В Гамбурге одна из самых низких доходностей аренды среди крупных городов. Фото: Adrian Degner / Unsplash

Где доходность выше всего

Самую высокую доходность дают города, где жильё дешёвое: Хемниц (5,77%), Гельзенкирхен в Рурской области (5,16%), Эссен. Но высокая доходность там — плата за риск: население в части таких городов сокращается, а спрос на аренду слабее. Крупные экономические центры дают меньше, зато квартира там легче сдаётся и продаётся.

Сколько остаётся инвестору после всех расходов?

Валовая доходность не учитывает расходы на покупку (9–12% сверх цены), простой между жильцами и затраты, которые нельзя переложить на арендатора: часть платы управляющей компании дома, ремонтный фонд, управление. Земельный налог и большая часть коммунальных платежей в Германии включаются в «вторую аренду» (Nebenkosten) и оплачиваются жильцом.

Город	Вложения, €	Чистый доход в год, €	Доходность	Окупаемость
Мюнхен	559 791	12 840	2,3%	44 года
Франкфурт	368 694	10 083	2,7%	37 лет
Гамбург	347 549	9 294	2,7%	37 лет
Берлин	300 960	8 782	2,9%	34 года
Лейпциг	192 618	6 120	3,2%	31 год

Как мы считали: квартира 65 м²; вложения = цена + налог на покупку по ставке земли + 2% нотариус и Grundbuch + 3,57% маклер; доход = аренда за 11 месяцев (месяц простоя); расходы, которые не перекладываются на жильца, — 0,8% цены в год (наше допущение). Доходность до налога на прибыль.

Важно

Для сравнения: в России однокомнатная квартира под долгосрочную аренду окупается примерно за 23 года, но с учётом рублёвой инфляции и ставок 14–18% это совсем другая экономика. В Германии низкая доходность компенсируется дешёвыми кредитами, стабильностью цен и сильной защитой собственника.

Какие стратегии инвестирования работают в Германии?

Купить и сдавать (buy and hold)

Основная стратегия для немецкого рынка. Инвестор покупает квартиру в городе с устойчивым спросом, сдаёт её много лет и продаёт не раньше чем через 10 лет, когда прибыль от продажи перестаёт облагаться налогом. Доход складывается из аренды, медленного роста цен и погашения ипотеки за счёт жильца, если квартира куплена в кредит.

Купить с ремонтом и поднять аренду

Квартиры, требующие ремонта или энергетической модернизации, стоят дешевле. После ремонта аренду можно поднять, а расходы на модернизацию частично переложить на жильцов по закону. Но в городах с Mietpreisbremse новая аренда не может превышать местную среднюю больше чем на 10%, а это ограничение продлили до конца 2029 года.

Новостройка с ускоренной амортизацией

Для жилых домов, строительство которых начато с 1 октября 2023 года по 30 сентября 2029 года, действует дегрессивная амортизация — 5% от остаточной стоимости в год. Обычная линейная — 2% в год для домов, построенных после 1924 года. Амортизация уменьшает налог с аренды, поэтому в первые годы новостройка может быть выгоднее при той же доходности.

Купить и быстро перепродать (fix and flip)

В Германии эта стратегия почти не работает. Расходы на покупку съедают 9–12%, цены растут меньше чем на 1% в год, а прибыль от продажи раньше 10 лет облагается подоходным налогом до 45%. Плюс регулярная перепродажа может привести к тому, что налоговая признает вас профессиональным торговцем недвижимостью со всеми налоговыми последствиями.

Жилой дом с балконами в Берлине — квартира под сдачу в Германии — Берлин: доходность аренды около 4,4% по нашему расчёту. Фото: Dimitri Frixou / Unsplash

Как иностранцу платить налоги с аренды в Германии?

Доход от сдачи квартиры в Германии облагается немецким подоходным налогом, даже если вы живёте в другой стране. Ставка прогрессивная — от 14% до 45%. Нерезидентам не положен базовый необлагаемый минимум (в 2026 году — 12 348 €), поэтому налог начисляется с первого евро прибыли.

Каждый год нужно подавать декларацию (форма ESt 1 C с приложением V для дохода от аренды) до 31 июля следующего года. Налогооблагаемую базу уменьшают проценты по ипотеке, ремонт, управление, страхование и амортизация.

Пример расчёта

Квартира в Лейпциге: чистый доход до налога — 6 120 € в год. Амортизация: 70% вложений приходится на здание, 2% от 134 833 € = 2 697 €. Налогооблагаемая прибыль — 3 423 €, налог для нерезидента — около 590 €. После налога остаётся около 5 530 € в год, или 2,9% на вложенные 192 618 €. Окупаемость — около 35 лет.

Как мы считали: доля здания 70% — наше допущение (остальное — земля, её не амортизируют); налог по немецкому тарифу с учётом того, что нерезидентам не положен необлагаемый минимум, — оценочно. Без ипотеки, без роста аренды и цены.

Россия и Германия: двойное налогообложение

Налог с немецкой аренды платят в Германии, а налоговый резидент России должен ещё и задекларировать этот доход в России. В августе 2023 года Россия приостановила часть положений соглашения об избежании двойного налогообложения с Германией, а в июне 2026 года Германия уведомила о приостановке всего соглашения с 1 января 2027 года. Как зачесть немецкий налог в России после этой даты, стоит заранее обсудить с налоговым консультантом.

Частая ошибка

Считать доходность немецкой квартиры по аналогии с Россией, без учёта налогов и расходов на покупку. Валовые 4% быстро превращаются в 2–3%, а для нерезидента без ВНЖ ЕС к этому добавляются сложности с банковским счётом и переводами.

Кому подходят инвестиции в немецкую недвижимость?

Тем, кто живёт или собирается жить в ЕС. Есть доступ к ипотеке под 4%, счёту в банке и понятной налоговой системе.
Тем, кто думает о десятилетиях, а не годах. Главная выгода — стабильность и отсутствие налога при продаже после 10 лет.
Тем, кто готов к низкой, но предсказуемой доходности. Германия — это защита капитала в евро, а не способ быстро заработать.

Если вы только выбираете объект, начните с нашей главной статьи о том, как купить недвижимость в Германии: там цены, расходы по землям, сделка по шагам и ограничения для россиян. А сравнить немецкие цифры с российскими поможет расчёт доходности квартиры под сдачу в России.

Частые вопросы

Какая доходность у недвижимости в Германии в 2026 году?

Валовая доходность аренды в 52 крупнейших городах в первом полугодии 2026 года — в среднем 4,17%, по данным Baufi24. После расходов на покупку, содержание и налогов чистыми остаётся около 2–3% годовых.

В каком городе Германии выгоднее всего сдавать квартиру?

Выше всего доходность в городах с дешёвым жильём: Хемниц (5,77%), Гельзенкирхен (5,16%), Эссен. В крупных центрах вроде Мюнхена и Гамбурга она 3–4%, но там стабильнее спрос и проще продать квартиру.

Платит ли иностранец налог с аренды квартиры в Германии?

Да, доход от сдачи недвижимости в Германии облагается немецким подоходным налогом по ставке от 14% до 45%. Нерезидентам не положен необлагаемый минимум, поэтому налог начисляется с первого евро прибыли, а декларацию подают ежегодно.

Когда можно продать недвижимость в Германии без налога?

Прибыль от продажи не облагается налогом, если вы владели объектом больше 10 лет. При продаже раньше налог не платят, только если жили в квартире сами в год продажи и два предыдущих года.

Окупается ли квартира в Германии?

По нашему расчёту для квартиры 65 м², с учётом расходов на покупку и содержание, окупаемость арендой составляет от 31 года в Лейпциге до 44 лет в Мюнхене. Рост цен и погашение ипотеки жильцом в этот расчёт не входят.

Вывод

Немецкая недвижимость в 2026 году — это около 4% валовой и 2–3% чистой доходности, медленный рост цен и строгие правила аренды. Зарабатывать здесь на перепродаже почти невозможно, а на аренде — только в долгую, с горизонтом от 10 лет.

Задайте себе вопрос: что для вас важнее — доходность или сохранность денег? Если первое, Германия, скорее всего, не ваш рынок. Если второе, это одна из самых предсказуемых стран Европы.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Расчёты приблизительные и основаны на средних данных и наших допущениях.