Доходность арендного дома в США в 2026 году составляет от 3% до 14,5% валовых в год в зависимости от округа, а после расходов в типичном случае остаётся 4–5%. При ставке по ипотеке 7,4% кредитные деньги стоят дороже, чем приносит дом, поэтому покупка в кредит часто даёт отрицательный денежный поток.
Объясняем, как считают доходность американские инвесторы, где она выше всего, сколько стоит кредит для иностранца и почему налог с аренды может съесть весь доход, если не подать одно заявление. Расходы на содержание дома подробно разобраны в отдельной статье, здесь речь о том, сколько дом приносит.
Коротко
- Самая высокая валовая доходность у домов с тремя спальнями в округах Сент-Клэр (Иллинойс) 14,5% и Мобил (Алабама) 13,6%, самая низкая в Санта-Кларе и Уолтоне, по 3,1%.
- В 55% округов доходность в 2026 году снизилась по сравнению с 2025-м.
- Средняя ставка по 30-летней ипотеке 7,40% на 15 октября 2026 года, годом ранее было 6,27%.
- Иностранцу дают кредит под сдаваемое жильё примерно под 7,4–7,5% при первом взносе 25–30%.
- Без особого налогового заявления нерезидент платит 30% со всей арендной платы, а не с прибыли.
Как считать доходность арендного дома в США?
Американские инвесторы пользуются тремя показателями, и путать их опасно.
- Валовая доходность: годовая аренда, делённая на цену дома. Удобна для сравнения городов, но не учитывает расходы.
- Ставка капитализации: чистый операционный доход (аренда минус налоги, страховка, управление, ремонт, простой) к цене дома. Так дом оценивают без учёта кредита.
- Денежный поток и доходность на вложенные деньги: то, что остаётся после платежа по кредиту, к сумме первого взноса и расходов на сделку.
Банки, которые кредитуют инвесторов под залог сдаваемого жилья, смотрят ещё на коэффициент покрытия долга: аренда, делённая на платёж по кредиту. Минимум обычно 1,0, а лучшие условия от 1,25 (ЛендФренд).
Где в США самая высокая доходность аренды?
Компания АТТОМ в марте 2026 года посчитала потенциальную валовую доходность домов с тремя спальнями в 416 округах (отчёт АТТОМ, ХаусингВайр). Высокая доходность почти всегда там, где дома дешёвые, а население не растёт: Средний Запад и юг страны.
| Округ (крупный город) | Штат | Валовая доходность 2026 |
|---|---|---|
| Сент-Клэр (пригороды Сент-Луиса) | Иллинойс | 14,5% |
| Мобил | Алабама | 13,6% |
| Саффолк (Лонг-Айленд) | Нью-Йорк | 10,8% |
| Кук (Чикаго) | Иллинойс | 9,8% |
| Кайахога (Кливленд) | Огайо | 9,5% |
| Харрис (Хьюстон) | Техас | 8,0% |
| Ориндж | Калифорния | 4,5% |
| Гонолулу | Гавайи | 4,2% |
| Санта-Клара | Калифорния | 3,1% |
В 55% округов доходность за год снизилась: цены на дома растут, а аренда не всегда успевает за ними. Медианная цена дома на вторичном рынке в сентябре 2026 года составила $417 500, на 1,3% больше, чем год назад (данные Национальной ассоциации риелторов). Сравнение с другими странами есть в нашем рейтинге городов с самой высокой доходностью аренды.
Важно
Высокая валовая доходность в дешёвых округах часто компенсирует высокие риски: больше простоя, ремонта, неплатежей и медленный рост цен. Доходность 14% на бумаге после расходов и пустых месяцев легко превращается в 6–7%.
Сколько стоит ипотека для инвестора в 2026 году?
По опросу Фредди Мак, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке на 15 октября 2026 года составила 7,40%, по 15-летней 6,71%. Годом ранее было 6,27% и 5,52% (Фредди Мак, Трейдинг Экономикс). Ставки росли семь недель подряд.
Иностранцу без американской кредитной истории обычный кредит почти недоступен, зато есть программы, где банк оценивает не доход заёмщика, а арендный доход дома. В октябре 2026 года ставки по таким кредитам для иностранцев составляли около 7,37–7,5% при первом взносе 25–30% (Хоум Эброуд); по общим требованиям рынка минимальный взнос 20%, но иностранцам обычно ставят условия строже (ЛендФренд).
Пример расчёта
Дом за $300 000 (около 24,9 млн ₽) в округе с валовой доходностью 8%, как в Хьюстоне. Аренда $2 000 в месяц, $24 000 в год.
| Показатель | Сумма в год | Комментарий |
|---|---|---|
| Аренда | $24 000 | 8% от цены |
| Расходы и простой (45%) | -$10 800 | налог, страховка, управление, ремонт |
| Чистый операционный доход | $13 200 | ставка капитализации 4,4% |
| Платёж по кредиту $210 000 под 7,375% на 30 лет | -$17 405 | $1 450 в месяц |
| Денежный поток | -$4 205 | отрицательный |
Как мы считали: первый взнос 30% ($90 000), ставка по нижней границе предложений для иностранцев, аннуитетный платёж. Доля расходов 45% от аренды: наше допущение для дома без ассоциации жильцов; реальные налоги и страховка сильно зависят от штата. Курс ЦБ на 20.10.2026: 82,85 ₽ за доллар. Налог на доход и расходы на сделку не учтены.
Получается простое правило: пока ставка капитализации (4,4%) ниже ставки по кредиту (7,4%), каждый заёмный доллар уменьшает доход. При покупке за наличные тот же дом приносит около 4,4% до налога плюс возможный рост цены. Коэффициент покрытия долга здесь 1,38, так что банк кредит выдаст, но инвестор будет доплачивать из своего кармана. Из чего складываются налоги, страховка и взносы владельца, мы считали в статье сколько стоит владеть домом в США.
Какой налог платит иностранец с аренды в США?
По общему правилу доход нерезидента от американской недвижимости облагается по ставке 30% или ниже по налоговому соглашению, и удерживается он со всей арендной платы, без вычета расходов (Налоговая служба США, Гринбэк). В нашем примере это $7 200 в год с $24 000 аренды, то есть больше половины чистого дохода.
Выход предусмотрен законом: владелец может выбрать налогообложение чистого дохода. Тогда из аренды вычитаются расходы, проценты по кредиту и амортизация, а прибыль облагается по обычной прогрессивной шкале. Для этого к декларации нерезидента прилагают заявление и передают арендатору или управляющей компании специальную форму. Важно не опоздать: если декларация подана позже чем через 16 месяцев после срока, право на вычеты теряется.
Частая ошибка
Покупатель считает доходность «как в России», забывая про американский налог с аренды и обязанность подавать декларацию нерезидента каждый год. Налоговая служба США ведёт отдельную программу проверок иностранных владельцев недвижимости, так что игнорировать эти правила рискованно. Проверено 20.10.2026.
Как оценить арендный дом перед покупкой: пошагово
- Узнайте реальную аренду похожих домов в том же районе, а не цифру из рекламы продавца.
- Посчитайте все расходы: налог на недвижимость, страховку, взносы ассоциации жильцов, управление (обычно процент от аренды), ремонт и один-два месяца простоя.
- Получите чистый операционный доход и ставку капитализации; сравните её со ставкой по кредиту.
- Посчитайте денежный поток после платежа по кредиту и коэффициент покрытия долга.
- Заложите налог с аренды и стоимость бухгалтера для декларации нерезидента.
- Проверьте, как вы будете переводить деньги и получать арендный доход: из России это отдельная задача, её стоит решить до сделки.
Весь путь покупки для россиян, от открытия счёта до регистрации сделки, мы описали в статье как иностранцу купить дом в США.
Кому подходит арендный дом в США?
- Подходит тем, кто покупает за наличные или с крупным взносом и ждёт не столько арендного дохода, сколько сохранения капитала в долларах.
- Подходит тем, кто готов работать с управляющей компанией и американским бухгалтером.
- Не подходит тем, кто рассчитывает на кредит и положительный денежный поток при ставках выше 7%.
- Не подходит тем, кому сложно легально перевести деньги в США и выводить доход обратно.
Частые вопросы
Валовая доходность домов с тремя спальнями, по данным АТТОМ, колеблется от 3,1% в Санта-Кларе до 14,5% в округе Сент-Клэр в Иллинойсе. После налогов, страховки, управления и простоя в типичном случае остаётся 4–5% годовых.
При ставке около 7,4% и ставке капитализации 4–5% платёж по кредиту обычно больше чистого дохода дома, и денежный поток получается отрицательным. Кредит оправдан, если вы рассчитываете на рост цены или рефинансирование при снижении ставок.
Да, через программы, где банк оценивает арендный доход дома, а не доход заёмщика. В октябре 2026 года такие кредиты для иностранцев выдавали примерно под 7,4–7,5% при первом взносе 25–30%.
По общему правилу 30% со всей арендной платы или меньше по налоговому соглашению. Можно выбрать налогообложение чистого дохода: тогда вычитаются расходы и амортизация, но нужно каждый год подавать декларацию нерезидента.
Вывод
Арендный дом в США в 2026 году приносит 4–5% чистыми в обычных округах и больше в дешёвых регионах Среднего Запада, но с более высокими рисками. Ипотека под 7,4% делает денежный поток отрицательным, а без налогового заявления 30% с аренды съедают большую часть дохода.
Перед покупкой ответьте себе честно: вы покупаете доход или сохранение капитала в долларах. От ответа зависит, какой дом, в каком штате и на какие деньги имеет смысл искать.
Материал носит информационный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Данные проверены 20.10.2026.
Источники
- АТТОМ: рынок аренды частных домов, 2026
- ХаусингВайр: доходность аренды в США снижается
- Фредди Мак: ставки по ипотеке, октябрь 2026
- Трейдинг Экономикс: ставки по 30-летней ипотеке, октябрь 2026
- Хоум Эброуд: ставки по кредитам для иностранцев под аренду
- ЛендФренд: требования к кредитам под арендный доход, 2026
- Налоговая служба США: нерезиденты и недвижимость в США
- Гринбэк: налог 30% для нерезидентов
- Таксес фор Экспатс: проверки иностранных владельцев недвижимости
- Мортгейдж Ньюс Дейли: продажи жилья в сентябре 2026
- Банк России: официальные курсы валют
Дата обновления: 20.10.2026.
