Расходы на содержание дома в США в 2026: налоги и HOA

Содержание

Из чего складываются расходы на содержание дома в США?
Какой налог на недвижимость в разных штатах?
Что меняется во Флориде в 2026 году
Сколько стоит страховка дома?
Сколько платят в HOA?
Сколько в итоге стоит владеть домом за $500 000?
Какие налоги платит владелец-нерезидент?
Может ли гражданин России купить дом в США?
Как сократить расходы на содержание
Частые вопросы
Вывод
Источники

Сколько стоит владеть домом в США: частный дом во Флориде — Форт-Майерс, Флорида. Фото: Sieuwert Otterloo / Unsplash

Расходы на содержание дома в США за $500 000 в 2026 году составляют примерно 7–13 тысяч долларов в год, или 1,4–2,5% стоимости, в зависимости от штата. Основные статьи — налог на недвижимость, страховка и взносы ассоциации жильцов HOA. Коммунальные платежи и ремонт идут сверху.

Ниже сравниваем пять популярных у русскоязычных покупателей штатов, считаем годовой бюджет и рассказываем, какие налоги платит владелец-нерезидент и какие ограничения действуют для граждан России.

Коротко

Средний эффективный налог на недвижимость по США — 0,89% стоимости в год, от 0,43% в Аризоне до 1,79% в Иллинойсе (данные Census ACS 2024).
Страховка дома в среднем по стране — 2 490–2 808 $ в год; дороже всего в Техасе и Флориде.
Медианный взнос HOA — 135 $ в месяц по США и около 230 $ во Флориде.
При продаже нерезидентом покупатель удерживает 15% цены по правилам FIRPTA.
3 ноября 2026 года Флорида голосует за поправку, которая снизит потолок роста налоговой оценки для инвестиционного жилья с 10% до 5%.

Из чего складываются расходы на содержание дома в США?

Обязательные платежи владельца — три:

Налог на недвижимость (property tax). Его устанавливают округ, город и школьный округ, поэтому ставка меняется даже между соседними районами.
Страховка (homeowners insurance). Закон её не требует, но без неё не дадут ипотеку, а в зонах ураганов и наводнений расходы на ремонт после стихии без полиса могут быть разорительными.
Взносы HOA — ассоциации собственников, которая содержит общую территорию, бассейн, охрану. В кондоминиумах взнос есть всегда, в частных домах — если дом в организованном посёлке.

Подробнее о том, как устроены такие ассоциации, мы писали в статье о плюсах и минусах покупки дома с ТСЖ в США.

Какой налог на недвижимость в разных штатах?

Эффективная ставка — это налог, который владельцы реально платят, делённый на стоимость дома. Источники считают её немного по-разному, поэтому приводим два.

Штат	Эффективная ставка, Census ACS 2024	Эффективная ставка, Griffin Funding 2026
Флорида	0,76%	0,78%
Техас	1,25%	1,40%
Калифорния	0,69%	0,70%
Нью-Йорк	1,23%	1,30%
Нью-Джерси	1,68%	1,88%
США в среднем	0,89%	—

Источники: Construction Coverage по данным Census ACS 2024, Griffin Funding. WalletHub по своей методике даёт Нью-Джерси 2,11% и ставит его на первое место в стране.

Важно

Средние ставки занижены для нового покупателя. Во Флориде и Калифорнии налоговая оценка у давних владельцев растёт с ограничением, а после продажи сбрасывается до рыночной цены. Во Флориде дом, купленный без статуса основного жилья (homestead), переоценивают по полной рыночной стоимости на следующий год после покупки (оценщик округа Палм-Бич). Поэтому новый владелец платит больше, чем показывает средняя ставка.

Что меняется во Флориде в 2026 году

На выборах 3 ноября 2026 года жители Флориды голосуют за поправку к конституции штата. Она поднимает льготу для основного жилья с 50 000 до 150 000 $ в 2027 году и до 250 000 $ в 2028-м, а для остального жилья, включая сдаваемое в аренду, снижает потолок ежегодного роста налоговой оценки с 10% до 5%. Для принятия нужно 60% голосов (James Moore, FOX 35).

Покупателю-нерезиденту большая льгота не достанется: она только для постоянных жителей штата. А вот ограничение роста оценки в 5% коснётся и инвестиционных квартир.

Налог на недвижимость и страховка дома в США — Новая Англия, США. Фото: I Do Nothing But Love / Unsplash

Сколько стоит страховка дома?

Страховка сильнее всего зависит от климатических рисков. Две крупные выборки 2026 года сходятся по большинству штатов, но сильно расходятся по Флориде.

Штат	NerdWallet, $ в год	Insurify, $ в год
Флорида	2 845	6 408
Техас	4 915	4 668
Калифорния	1 820	2 040
Нью-Йорк	1 710	1 356
Нью-Джерси	1 480	1 224
США в среднем	2 490	2 808

NerdWallet (май 2026) считает среднюю по стране для покрытия 400 000 $, Insurify (сентябрь 2026) — для покрытия 300 000 $ и дома 1980 года постройки. Во Флориде цена полиса сильно зависит от удалённости от побережья и года постройки, отсюда разброс.

Обычный полис не покрывает наводнение. В зонах риска его оформляют отдельно, и это ещё одна статья расходов, особенно на побережье Флориды и Техаса.

Сколько платят в HOA?

По данным Бюро переписи США, медианный взнос HOA или кондоминиума в 2024 году составлял 135 $ в месяц, такую же цифру Realtor.com приводит для объявлений 2025 года. Во Флориде медиана выше, около 230 $ в месяц, а в кондоминиумах у моря взнос нередко 500 $ и больше (Axios, News4JAX).

Кроме ежемесячного взноса ассоциация может объявить разовый сбор (special assessment) на крупный ремонт. Перед покупкой квартиры просите у HOA бюджет, размер резервного фонда и протоколы собраний за последние два года.

Сколько в итоге стоит владеть домом за $500 000?

Пример расчёта

Дом или квартира за 500 000 $ (около 41,8 млн ₽). Годовые расходы на налог, страховку и HOA: Техас около 12 600 $ (2,5% стоимости, около 88 000 ₽ в месяц), Нью-Джерси около 11 300 $ (2,3%), Флорида около 11 200 $ (2,2%), Нью-Йорк около 9 300 $ (1,9%), Калифорния около 7 000 $ (1,4%).

Как мы считали: налог = 500 000 $ × эффективная ставка Census ACS 2024; страховка = среднее между NerdWallet и Insurify; HOA = 135 $ × 12 (во Флориде 230 $ × 12). Коммунальные платежи, ремонт, страховку от наводнения и рост налога после переоценки не учитывали. Курс ЦБ на 17.10.2026 — 83,6177 ₽ за доллар.

Калифорния выглядит дешёвой только в этом расчёте. Новый покупатель там платит налог от цены покупки, а не от старой капированной оценки, и его счёт будет выше средней ставки. Техас, наоборот, дорог на бумаге, но в нём, как и во Флориде, нет подоходного налога штата, что важно при сдаче в аренду.

Какие налоги платит владелец-нерезидент?

С аренды. По умолчанию арендатор или управляющий удерживает 30% с валовой арендной платы. Можно выбрать уплату налога с чистого дохода после вычета расходов и амортизации, подав декларацию, — обычно это выгоднее (IRS, публикация 519).
При продаже. Покупатель удерживает 15% цены по закону FIRPTA, окончательный налог считается по декларации, излишек возвращают (IRS).
Налог штата. В Нью-Йорке, Нью-Джерси и Калифорнии есть подоходный налог штата, во Флориде и Техасе нет.
В России. Налоговый резидент России декларирует доход от аренды и продажи. Россия в 2023 году, а США в 2024 году приостановили ключевые положения соглашения об избежании двойного налогообложения, поэтому зачесть американский налог может не получиться (Т—Ж, V2B).

Может ли гражданин России купить дом в США?

Федерального запрета нет, но есть два практических барьера. Первый — платёж: переводы из российских банков в США практически не проходят из-за санкций, сделку проводят со счёта в третьей стране. Второй — законы отдельных штатов. Во Флориде с 1 июля 2023 года действует закон SB 264: граждане России без американского гражданства или грин-карты не могут покупать сельхозземлю и любую недвижимость в радиусе 10 миль (16 км) от военных объектов и объектов критической инфраструктуры.

Исключение — один жилой объект на участке до 2 акров (около 0,8 га) дальше 5 миль от таких объектов. По разъяснению юристов Lowndes, для этого нужна действующая неиммиграционная виза, отличная от туристической. Все покупатели во Флориде подписывают заявление о соответствии этому закону (Lowndes, GS2Law).

Частая ошибка

Считать, что дом в США даёт визу. Покупка жилья не даёт права на въезд или проживание. Инвесторская программа EB-5 требует вложений в проект, создающий рабочие места, а не покупки дома для себя.

Как сократить расходы на содержание

Запросите налоговую историю дома у оценщика округа и пересчитайте налог от цены покупки.
Получите 3–5 предложений по страховке до подписания контракта: во Флориде разница между компаниями может быть в разы.
Проверьте зону наводнений по карте FEMA и заложите отдельный полис.
Изучите бюджет HOA и резервный фонд, чтобы не попасть на разовый сбор.
Сравните штаты по подоходному налогу, если планируете сдавать дом.

Частые вопросы

В каком штате США самый низкий налог на недвижимость?

По данным переписи 2024 года, самые низкие эффективные ставки — на Гавайях (около 0,27% по оценке WalletHub) и в Аризоне (0,43–0,48%). Из популярных у русскоязычных покупателей штатов дешевле всего Калифорния и Флорида, около 0,7–0,8%, но новый покупатель платит больше средней ставки.

Обязательна ли страховка дома в США?

По закону нет, но её требует любой ипотечный банк, а многие HOA требуют страховать общее имущество. Страховку от наводнения покупают отдельно, обычный полис её не включает.

Какой налог платит иностранец при продаже дома в США?

Покупатель удерживает 15% цены продажи по правилам FIRPTA и перечисляет в налоговую службу. Окончательный налог на прибыль определяется по декларации, и если удержали больше, разницу возвращают.

Можно ли гражданину России купить квартиру во Флориде?

Можно, но с ограничениями закона SB 264: без грин-карты нельзя покупать недвижимость в радиусе 10 миль от военных объектов и критической инфраструктуры. Исключение — одна жилая недвижимость на участке до 2 акров дальше 5 миль от них, при наличии нетуристической визы.

Что такое HOA и сколько за него платят?

HOA — ассоциация собственников, которая содержит общую территорию и инфраструктуру посёлка или дома. Медианный взнос в США — 135 $ в месяц, во Флориде около 230 $, а в кондоминиумах у моря часто от 500 $.

Вывод

Владение домом в США стоит примерно 1,4–2,5% его цены в год только на налог, страховку и HOA. Средние ставки обманчивы: новый покупатель во Флориде и Калифорнии платит налог от полной рыночной цены, а страховка во Флориде и Техасе может съесть больше, чем налог. Для граждан России к этому добавляются платёжные барьеры, флоридский закон SB 264 и отсутствие действующего налогового соглашения.

Попробуйте прикинуть: какую долю будущей аренды съедят обязательные платежи в выбранном штате? Если больше трети, доходность может оказаться ниже, чем у вклада. А о том, как правильно выйти из такой покупки, читайте в статье как выгодно продать дом в США.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.