Как купить дом в США иностранцу в 2026 году

Содержание

Может ли иностранец купить дом в США?
В каких штатах россиянам нельзя покупать недвижимость?
Техас: почти полный запрет
Флорида: ограничения рядом с военными объектами
Сколько стоит дом в США в 2026 году?
Ипотека для иностранца
Как иностранцу купить дом в США: пошагово
Какие налоги платит иностранный владелец дома в США?
Налог с аренды
Налог при продаже
Налоги в России
Даёт ли покупка дома визу или грин-карту?
Частые вопросы
Вывод
Источники

Купить дом в США иностранцу в 2026 году: частный дом в Новой Англии — Новая Англия, США. Фото: I Do Nothing But Love, Unsplash

Купить дом в США иностранец может без гражданства, грин-карты и визы: федерального запрета нет, и с апреля 2025 по март 2026 года иностранные покупатели приобрели 67 100 домов на $45,3 млрд. Для покупателя с российским паспортом есть три оговорки: законы отдельных штатов, оплата и двойные налоги.

Разбираем, где россиянину покупать нельзя, сколько стоит дом в 2026 году, как проходит сделка и сколько налогов придётся заплатить с аренды в США и в России.

Коротко

Медианная цена дома на вторичном рынке США в сентябре 2026 года — $417 500, около 34,9 млн ₽.
В Техасе с 1 сентября 2025 года гражданам России без грин-карты запрещено покупать недвижимость, исключение — собственное жильё для тех, кто законно живёт в США.
Ставка по 30-летней ипотеке — 7,40%, иностранцу без кредитной истории в США банк обычно даёт кредит только при взносе от 25%.
С аренды США по умолчанию удерживают 30% с валовой суммы, при продаже — 15% от цены сделки.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и США частично приостановлено обеими сторонами.

Может ли иностранец купить дом в США?

Да. В США нет федерального закона, который запрещал бы иностранцам владеть жильём, и покупка не требует разрешения или вида на жительство. Сделку можно провести на себя или через американскую компанию.

Иностранный спрос при этом падает. По отчёту Национальной ассоциации риелторов (NAR), опубликованному 29 июля 2026 года, иностранцы купили на 14% меньше домов, чем годом раньше, и это второй самый низкий результат с 2009 года. Медианная цена покупки — $465 000, почти половина сделок (48%) прошла без ипотеки.

Страна покупателя	Доля сделок	Сумма покупок
Канада	16%	$5,2 млрд
Мексика	14%	$5,0 млрд
Китай	11%	$7,6 млрд
Индия	9%	$3,7 млрд
Великобритания	4%	$1,2 млрд

Период: апрель 2025 — март 2026. Источник: ежегодный отчёт NAR о покупках иностранцев, июль 2026 года.

Чаще всего иностранцы покупают во Флориде (20% сделок), Калифорнии (19%) и Техасе (12%). Для россиян в двух из этих трёх штатов действуют особые правила.

В каких штатах россиянам нельзя покупать недвижимость?

Техас: почти полный запрет

Закон SB 17 действует с 1 сентября 2025 года. Он запрещает приобретать недвижимость в Техасе гражданам и компаниям из Китая, России, Ирана и Северной Кореи. Под запрет не попадают граждане США и обладатели грин-карты, а также аренда сроком меньше года. Узкое исключение есть для тех, кто законно находится и живёт в США: они могут купить жильё для собственного проживания.

Санкции жёсткие: штраф в размере $250 000 или 50% рыночной стоимости объекта, в зависимости от того, что больше, и принудительная продажа. За умышленное нарушение грозит уголовная ответственность.

Флорида: ограничения рядом с военными объектами

Закон SB 264 действует с 1 июля 2023 года. Лицам из семи стран, включая Россию, нельзя покупать сельскохозяйственные земли и недвижимость в радиусе 10 миль (16 км) от военных баз и объектов критической инфраструктуры. Для одного жилого дома на участке до двух акров (около 0,8 га) есть исключение, но только при действующей американской визе, покупке на своё имя и расстоянии больше 5 миль (8 км) от военного объекта. При сделке покупатель подписывает заявление о том, что ограничения на него не распространяются. В ноябре 2025 года федеральный апелляционный суд отказался приостановить действие закона.

Важно

Похожие законы о «странах, вызывающих озабоченность», в 2026 году приняли или ужесточили ещё больше десяти штатов, в том числе Луизиана, Теннесси, Оклахома, Индиана и Северная Каролина. Чаще всего они касаются сельхозземель и участков у военных объектов, но формулировки разные. Перед покупкой попросите юриста в штате проверить, распространяется ли закон на вас и на конкретный адрес.

Ряд жилых домов в Сан-Франциско — цены на дома в США в 2026 году — Сан-Франциско. Фото: Marcus Lenk, Unsplash

Сколько стоит дом в США в 2026 году?

В сентябре 2026 года медианная цена дома на вторичном рынке составила $417 500, на 1,3% больше, чем годом раньше. Продажи идут в темпе 3,99 млн домов в год, на рынке выставлено 1,6 млн объектов, а дом в среднем продаётся за 33 дня. Как оценить конкретный объект, мы подробно разбирали в статье как определить рыночную цену дома в США.

Показатель	Сентябрь–октябрь 2026	Год назад
Медианная цена дома	$417 500	$412 300
Ставка 30-летней ипотеки	7,40%	6,27%
Ставка 15-летней ипотеки	6,71%	5,52%
Покупки без ипотеки, все покупатели	27%	—

Источники: NAR, отчёт от 13 октября 2026 года; Freddie Mac, опрос от 15 октября 2026 года.

Ипотека для иностранца

Обычную американскую ипотеку дают под кредитную историю в США, которой у нерезидента нет. Для иностранцев есть отдельные программы: они не требуют номера социального страхования, но обычно просят первый взнос от 25% (для второго жилья и посуточной аренды — до 35%) и резерв на счёте на шесть месяцев платежей. Ставка у таких кредитов выше рыночной. Гражданину России с деньгами в российском банке получить такой кредит особенно сложно: американский банк проверит происхождение средств и маршрут платежа.

Как иностранцу купить дом в США: пошагово

Разместите деньги вне России. Переводы в долларах из российских банков почти не проходят, а американский банк примет деньги только из банка, которому доверяет. Как построить маршрут оплаты, мы разобрали в статье как купить недвижимость за рубежом из России.
Проверьте штат и адрес. Техас для гражданина России без грин-карты практически закрыт, во Флориде проверьте расстояние до военных объектов.
Найдите агента покупателя. С 2024 года после урегулирования спора с Национальной ассоциацией риелторов договор с агентом покупателя подписывают до показов, и в нём прописывают его комиссию.
Подготовьте подтверждение средств (proof of funds) или одобрение ипотеки. Без этого продавец не рассмотрит предложение.
Сделайте предложение (offer). В нём цена, задаток, условия о проверке дома и финансировании.
Пройдите эскроу. Задаток и деньги хранит независимый эскроу-агент. В это время проводят инспекцию дома, оценку и проверку чистоты права с покупкой титульного страхования.
Закройте сделку (closing). Подписание часто проходит по доверенности или у нотариуса за рубежом, право собственности регистрируют в округе.
Оформите налоговый номер ITIN, если будете сдавать дом: без него не подать налоговую декларацию в США.

Совет

Закладывайте на расходы покупателя при закрытии сделки 2–5% цены: титульное страхование, услуги эскроу, оценка, инспекция и сборы округа. После покупки начнутся налог на недвижимость и страховка. Сколько это стоит в разных штатах, читайте в статье сколько стоит владеть домом в США.

Какие налоги платит иностранный владелец дома в США?

Налог с аренды

По умолчанию арендатор или управляющая компания удерживают 30% с валовой арендной платы, без вычета расходов. Владелец может выбрать другой режим: считать доход от аренды «связанным с бизнесом в США». Тогда налог платят с чистого дохода после налога на недвижимость, страховки, управления и амортизации, по обычной прогрессивной шкале. Для этого нужно вовремя подавать декларацию 1040-NR, иначе налоговая служба может отказать в вычетах.

Налог при продаже

Когда иностранец продаёт дом, покупатель по закону FIRPTA удерживает 15% от цены продажи и перечисляет их в налоговую службу США. Это не окончательный налог, а предоплата: после подачи декларации излишек возвращают. Удерживать не нужно, если цена не выше $300 000 и покупатель будет жить в доме сам.

Налоги в России

Налоговый резидент России декларирует доход от аренды и продажи американского дома и в России: с аренды по шкале от 13% до 22%, с продажи 13% или 15%, если владели меньше минимального срока. Зачесть американский налог, скорее всего, не получится. Россия приостановила ключевые положения налогового соглашения с США в августе 2023 года, а США ответили тем же с 16 августа 2024 года.

Пример расчёта

Дом за $417 500 куплен без ипотеки и сдаётся за $2 400 в месяц, это $28 800 в год. Если ничего не делать, США удержат 30%: $8 640, около 722 000 ₽.

Если выбрать налог с чистого дохода, из аренды вычитаются налог на недвижимость (около $4 175 при ставке 1%), страховка (около $1 800), услуги управляющего 8% ($2 304) и амортизация дома ($12 145). Налоговая база снижается до $8 376, и налог в США по первой ставке 10% составит около $840.

В России резидент дополнительно заплатит 13% с $28 800: около $3 744, или 313 000 ₽.

Как мы считали: аренда, ставка налога на недвижимость 1%, страховка и комиссия управляющего — наши допущения. Амортизация: 80% цены приходится на здание, срок 27,5 года. Курс ЦБ на 17.10.2026 — 83,6177 ₽ за доллар. Налог в России посчитан без учёта других доходов и без зачёта налога США. Реальные суммы уточните у налогового консультанта в США.

Частая ошибка

Не подать декларацию в США в первый год, потому что «налог и так удержали». Без вовремя поданной декларации право на вычеты можно потерять, и вместо $840 придётся платить $8 640 в год.

Дом в американском пригороде — налоги иностранного владельца дома в США — Фото: Daniel Lugardo, Unsplash

Даёт ли покупка дома визу или грин-карту?

Нет. Владение домом не даёт права жить в США и не засчитывается как основание для визы. Чтобы пользоваться домом, нужна обычная виза, а находиться в стране можно только в пределах её срока.

Вид на жительство за инвестиции даёт программа EB-5: от $800 000 в проект регионального центра, который создаёт 10 рабочих мест в США. Но покупка собственного дома под неё не подходит, а с 21 января 2026 года Госдепартамент приостановил выдачу иммиграционных виз гражданам 75 стран, включая Россию. Подавать документы можно, но визу до отмены паузы не выдадут.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить дом в США без визы?

Да, федеральный закон США этого не запрещает, сделку можно провести по доверенности. Но в Техасе гражданам России без грин-карты покупать недвижимость запрещено, а во Флориде есть ограничения рядом с военными объектами.

Даёт ли покупка дома в США право на грин-карту?

Нет. Владение домом не даёт ни визы, ни вида на жительство. Грин-карту за инвестиции даёт программа EB-5 от 800 000 долларов в проект, создающий рабочие места, но с 21 января 2026 года выдача иммиграционных виз гражданам России приостановлена.

Сколько стоит дом в США в 2026 году?

В сентябре 2026 года медианная цена дома на вторичном рынке составила 417 500 долларов, примерно 34,9 млн рублей. Иностранцы в среднем покупали дороже: медиана их покупок — 465 000 долларов.

Может ли иностранец взять ипотеку в США?

Может, по специальным программам для иностранцев. Обычно они требуют первый взнос от 25%, резерв на шесть месяцев платежей и ставку выше рыночной, которая в октябре 2026 года составляла 7,40% по 30-летней ипотеке.

Какой налог платит иностранец с аренды дома в США?

По умолчанию удерживают 30% с валовой арендной платы. Если вовремя подавать декларацию и выбрать налог с чистого дохода, можно вычесть налог на недвижимость, страховку, управление и амортизацию, и налог часто становится в разы меньше.

Вывод

Американский рынок открыт для иностранцев, и дом за $417 500 в 2026 году стоит примерно столько же, сколько хорошая квартира в Москве. Но гражданину России приходится проверять больше, чем покупателю из Канады или Индии: законы штата, путь денег, налоги в двух странах без работающего налогового соглашения. Разница между налоговыми режимами в США легко доходит до нескольких тысяч долларов в год.

Спросите себя: зачем вам дом в США, если по нему нельзя получить визу и сложно оплатить сделку? Если ответ «сохранить капитал в долларах и сдавать», посчитайте доходность после двух налогов и сравните её с другими рынками, а начать можно с нашего разбора как купить недвижимость за рубежом из России.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.