- Какие есть способы получить ВНЖ в ОАЭ?
- Как получить «золотую визу» ОАЭ за недвижимость?
- Сколько стоит оформление
- Есть ли варианты дешевле?
- Двухлетняя виза инвестора в недвижимость
- Виза удалённого работника
- Пенсионная виза
- «Зелёная» виза
- Сколько стоит ВНЖ через недвижимость: три сценария
- Что важно знать гражданам России
- Как оформить ВНЖ через недвижимость: пошагово
- Частые вопросы
- Вывод
- Источники
Получить ВНЖ в ОАЭ в 2026 году можно семью основными способами: через работу, бизнес, удалённую работу, пенсионную визу, «зелёную» визу для специалистов и фрилансеров, а также через покупку недвижимости. Самый известный вариант — «золотая виза» на 10 лет за недвижимость от 2 млн дирхамов (около 45,5 млн ₽), но есть и пути дешевле: двухлетняя виза инвестора в недвижимость и виза удалённого работника с доходом от 3 500 $ в месяц.
Сравниваем все варианты по стоимости, срокам и требованиям, считаем полный бюджет для трёх сценариев и рассказываем, что важно знать покупателю из России.
Коротко
- «Золотая виза» на 10 лет: недвижимость от 2 млн дирхамов, можно с ипотекой и в строящемся доме.
- Двухлетняя виза за недвижимость: по данным портала Bayut, для единственного владельца готового объекта минимальная стоимость отменена, при совместной покупке доля каждого — от 400 000 дирхамов.
- Пенсионная виза на 5 лет: возраст от 55 лет и недвижимость от 1 млн дирхамов, такая же сумма на счёте или доход от 20 000 дирхамов в месяц.
- Виза удалённого работника на год: доход от 3 500 $ в месяц от работодателя или клиентов за пределами ОАЭ.
- Покупка квартиры под «золотую визу» с расходами на сделку и оформление обойдётся примерно в 48,5 млн ₽.
Какие есть способы получить ВНЖ в ОАЭ?
В ОАЭ нет постоянного вида на жительство в привычном смысле: все визы срочные, но продлеваются, пока выполняются условия. Ниже основные варианты для иностранцев на 2026 год.
| Виза | Срок | Главное условие (суммы в дирхамах) | Семья |
|---|---|---|---|
| «Золотая» за недвижимость | 10 лет | недвижимость от 2 млн | да |
| Инвестора в недвижимость | 2 года | готовый объект, при совместной покупке доля от 400 000 | да |
| Пенсионная | 5 лет | от 55 лет; недвижимость или депозит от 1 млн либо доход от 20 000 в месяц | да |
| Удалённого работника | 1 год | доход от 3 500 $ в месяц из-за рубежа | да |
| «Зелёная» | 5 лет | специалист с зарплатой от 15 000 или фрилансер с доходом от 360 000 за два года | да |
| Рабочая | 2–3 года | работодатель в ОАЭ | по условиям |
| «Золотая» для бизнеса и специалистов | 10 лет | вложения в бизнес от 2 млн или зарплата от 30 000 в месяц | да |
Источники: Your Overseas Home, Bayut, Ternrise. Перед подачей сверяйте условия на официальных сайтах ICP и GDRFA.
Как получить «золотую визу» ОАЭ за недвижимость?
Нужна недвижимость в собственности стоимостью от 2 млн дирхамов, зарегистрированная в Земельном департаменте Дубая (DLD) на ваше имя. Можно сложить несколько объектов. Супруги могут владеть квартирой вместе, а при другом совместном владении доля каждого заявителя должна быть не меньше 2 млн дирхамов (Bayut).
Ипотека не мешает: квартира в залоге у банка подходит, если есть письмо банка. По данным агентства Aigents Realty, в 2026 году отменили и прежнее требование внести не меньше 50% цены или 1 млн дирхамов своих денег. Строящийся объект тоже подходит после регистрации договора в DLD (Aigents Realty). Это заявление агентства, поэтому перед сделкой уточните его в DLD.
Сколько стоит оформление
Источники называют разные суммы. Bayut приводит сборы пакета услуг DLD за «золотую визу» около 9 985 дирхамов (примерно 227 000 ₽), Your Overseas Home — около 9 885 дирхамов. Консалтинговая компания Ternrise оценивает сами госпошлины скромнее, в 380–400 $, но добавляет страховку, медосмотр и переводы документов: всего 1 100–4 500 $ без учёта недвижимости. Разница объясняется тем, что в пакет DLD входят регистрационные услуги.
Важно
Подавать документы на «золотую визу» нужно, находясь в ОАЭ: медосмотр и сдача биометрии проходят на месте. Весь цикл, по оценке Ternrise, занимает около 2–3 недель.
Есть ли варианты дешевле?
Двухлетняя виза инвестора в недвижимость
Здесь источники расходятся. Your Overseas Home называет порог 750 000 дирхамов. Портал Bayut пишет, что для единственного владельца готового объекта в Дубае минимальную стоимость отменили, а при совместной покупке доля каждого владельца должна быть не меньше 400 000 дирхамов. Сборы за оформление по Bayut — около 10 545 дирхамов, или 240 000 ₽. Перед покупкой проверьте актуальный порог на портале земельного департамента.
Виза удалённого работника
Подходит тем, кто работает на зарубежную компанию или клиентов: доход от 3 500 $ в месяц (около 293 000 ₽), договор или регистрация бизнеса минимум на год и медицинская страховка, действующая в ОАЭ. Виза выдаётся на год с продлением, покупать недвижимость не нужно.
Пенсионная виза
Для тех, кому от 55 лет: недвижимость в Дубае от 1 млн дирхамов, такая же сумма на счёте в банке ОАЭ или доход от 20 000 дирхамов в месяц. Виза выдаётся на 5 лет с продлением. Имя в свидетельстве о собственности должно совпадать с паспортом, нужна местная медицинская страховка.
«Зелёная» виза
Пятилетняя виза без спонсора для квалифицированных специалистов с зарплатой от 15 000 дирхамов в месяц, фрилансеров с доходом от 360 000 дирхамов за два года и партнёров в бизнесе. Нужен диплом или эквивалентная квалификация.
Сколько стоит ВНЖ через недвижимость: три сценария
Пример расчёта
Все суммы в дирхамах. «Золотая виза»: квартира за 2 млн, плюс 4% сбора земельного департамента и 2% агенту (120 000), плюс около 9 985 за оформление. Итого около 2,13 млн, или примерно 48,5 млн ₽. Пенсионная виза: квартира за 1 млн с теми же расходами и сборами около 7 085 — около 1,07 млн, примерно 24,3 млн ₽. Двухлетняя виза: квартира за 750 000 с расходами и сборами около 10 545 — около 806 000, примерно 18,3 млн ₽.
Как мы считали: цена × 1,06 (4% сбор DLD и 2% агенту) плюс сборы за визу по данным Bayut. Курс: 1 дирхам ≈ 22,77 ₽ (курс доллара ЦБ на 17.10.2026 — 83,6177 ₽ и фиксированный курс 3,6725 дирхама за доллар). НДС на услуги агента, ипотеку и страховку не учитывали.
Цифры показывают, что «золотая виза» в два с половиной раза дороже двухлетней. Если цель — просто жить в ОАЭ, а не вкладывать капитал, виза удалённого работника не требует покупки вообще. О расходах на покупку и доходности квартир в Дубае мы писали в статье где выгодно купить недвижимость за рубежом.
Что важно знать гражданам России
- Проверка происхождения денег. В 2026 году банки и госорганы ОАЭ строже проверяют источник средств и санкционные списки. Заранее подготовьте выписки, налоговые декларации и документы о продаже активов.
- Перевод денег. Платёж из России напрямую часто не проходит, поэтому продумайте маршрут денег до подписания договора. Способы оплаты, лимиты и отчёты в налоговую мы собрали в статье как купить недвижимость за рубежом из России.
- Рынок. Конфликт на Ближнем Востоке в 2026 году заметно снизил спрос на Дубай: по данным Intermark Global, во II квартале число сделок в странах Персидского залива упало на 40% к первому. Это аргумент не торопиться и торговаться.
- Налоги. В ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц, но налоговый резидент России декларирует доход от сдачи и продажи зарубежной квартиры в России.
Частая ошибка
Считать, что виза даёт налоговое резидентство ОАЭ и освобождает от налогов в России. Налоговый статус в России зависит от того, сколько дней в году вы проводите в стране, а не от наличия визы ОАЭ.
Как оформить ВНЖ через недвижимость: пошагово
- Выберите вид визы под бюджет и цель: «золотая», двухлетняя или пенсионная.
- Купите объект в зоне, где иностранцам разрешена собственность, и зарегистрируйте сделку в земельном департаменте.
- Подайте заявку через сервисы департамента или центр обслуживания, приложив свидетельство о собственности и паспорт.
- Пройдите медосмотр и сдайте биометрию в ОАЭ.
- Получите визу и Emirates ID, затем оформите визы для членов семьи.
Частые вопросы
Для «золотой визы» нужна недвижимость от 2 млн дирхамов: с расходами на сделку и оформлением это около 2,13 млн дирхамов, примерно 48,5 млн ₽. Двухлетняя виза за готовый объект обходится заметно дешевле, а для пенсионной визы достаточно недвижимости от 1 млн дирхамов.
Да, квартира в залоге у банка подходит при наличии письма банка. Учитывается полная стоимость объекта по договору, а не сумма собственных денег.
Да: через работу, открытие бизнеса, «зелёную» визу для специалистов и фрилансеров или визу удалённого работника с доходом от 3 500 $ в месяц из-за рубежа.
Нет. Налоговое резидентство России зависит от числа дней, проведённых в стране за год. Пока вы налоговый резидент России, доходы от зарубежной недвижимости нужно декларировать.
По оценке консультантов, весь цикл от подачи до получения визы и Emirates ID занимает около 2–3 недель. Для медосмотра и биометрии нужно находиться в ОАЭ.
Вывод
ВНЖ в ОАЭ в 2026 году доступен разными путями, и покупка недвижимости — только один из них. «Золотая виза» за 2 млн дирхамов даёт 10 лет и право на семью, но с расходами на сделку стоит около 48,5 млн ₽. Двухлетняя и пенсионная визы обходятся заметно дешевле, а виза удалённого работника вообще не требует вложений. Условия в 2026 году менялись, и источники расходятся в деталях, поэтому финальные требования сверяйте в DLD и ICP.
Ответьте себе честно: вам нужна виза или вложение в недвижимость? Если виза, есть пути на десятки миллионов рублей дешевле. Если вложение, сравните Дубай с другими странами в статье как выбрать страну для инвестиций в недвижимость.
Материал носит информационный характер и не является юридической или миграционной консультацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.
