Рынок недвижимости Китая 2026: почему падают цены

Содержание

Насколько упали цены на жильё в Китае в 2026 году?
Почему падают цены на недвижимость в Китае?
Кризис застройщиков
Слабый спрос и перепроизводство
Продажи продолжают снижаться
Квартиры всё ещё дороги относительно аренды
Что делает правительство Китая?
Где цены держатся лучше всего?
Может ли россиянин купить квартиру в Китае?
Что будет с рынком дальше
Частые вопросы
Вывод
Источники

Рынок недвижимости Китая 2026: вид на Шанхай — Шанхай. Фото: Edward He / Unsplash

Рынок недвижимости Китая продолжает падать: цены на новое жильё снижаются уже 39 месяцев подряд, в сентябре 2026 года в 70 крупных городах они упали на 2,8% за год. Падение замедляется, но инвестиции в жилищное строительство за январь–август сократились почти на 20%, а продажи новостроек — больше чем на 10%.

Разбираемся, почему рынок Китая падает пятый год, что делает правительство, какие города держатся и может ли покупатель из России на этом заработать.

Коротко

Сентябрь 2026: −2,8% год к году и −0,1% за месяц по 70 городам, самое слабое падение с декабря 2025 года.
Шанхай — единственный город первого уровня с ростом цен (+2,8% за год), Пекин −2,7%.
Инвестиции в девелопмент за январь–август 2026 года −19,9%, продажи новостроек за январь–июль −13,1% в деньгах.
С 1 октября 2026 года государство впервые субсидирует ставку по ипотеке для первого жилья — 1 п. п. на 5 лет.
Иностранец может купить в Китае только одну квартиру для себя и только после года работы или учёбы в стране.

Насколько упали цены на жильё в Китае в 2026 году?

Государственное бюро статистики Китая (NBS) каждый месяц публикует индексы цен по 70 крупным и средним городам. По сентябрьским данным, опубликованным 19 октября 2026 года, новостройки подешевели на 2,8% за год после −3,0% в августе. За месяц цены снизились на 0,1% (Trading Economics).

Город	Новостройки, август 2026, год к году	Новостройки, сентябрь 2026, год к году	Вторичка, август 2026, год к году
Шанхай	+3,0%	+2,8%	−0,8%
Пекин	−2,3%	−2,7%	−3,5%
Гуанчжоу	−1,9%	−1,1%	−3,8%
Шэньчжэнь	−2,3%	−1,0%	−2,7%

Август — NBS, сентябрь — Trading Economics по данным NBS.

Вторичное жильё дешевеет быстрее новостроек. В июле 2026 года цены на вторичку снизились за месяц в 62 из 70 городов, на новостройки — в 47 (36Kr). Застройщики держат цены скидками и акциями, а частный продавец, которому нужны деньги, снижает цену напрямую.

Почему падают цены на недвижимость в Китае?

Кризис застройщиков

После того как в 2020 году власти ввели жёсткие лимиты долговой нагрузки для девелоперов («три красные линии»), с середины 2021 года многие компании перестали платить по долгам (Reuters через NST). Самый громкий случай — Evergrande, которую суд Гонконга в январе 2024 года отправил на ликвидацию. Под давлением и Vanke, одна из крупнейших компаний с госучастием: в январе 2026 года держатели облигаций согласились отсрочить выплаты, а повседневное управление, по сообщениям, перешло к структурам крупнейшего акционера, госкомпании Shenzhen Metro (Caixin).

Для покупателя это означает страх недостроя: в Китае жильё традиционно продают на этапе строительства, и люди боятся платить за квартиры, которые могут не достроить.

Слабый спрос и перепроизводство

Рождаемость падает, население сокращается, а урбанизация уже не та, что в 2000-х. Жильё долго было главным способом сбережений для китайских семей, и когда цены перестали расти, покупать «на всякий случай» стало незачем. Инвестиции в девелопмент за январь–август 2026 года сократились на 19,9% до 4,8 трлн юаней (Mysteel, Trading Economics).

Цены на жильё в Китае: Шанхай, единственный крупный город с ростом цен — Шанхай. Фото: Zhou Xian / Unsplash

Продажи продолжают снижаться

За январь–июль 2026 года продано 450 млн м² новых коммерческих площадей, это на 11,8% меньше, чем годом раньше, а в деньгах продажи упали на 13,1%, до 4,27 трлн юаней. Продажи именно жилья снизились на 12,7% по площади (36Kr по данным NBS).

Квартиры всё ещё дороги относительно аренды

Даже после нескольких лет снижения жильё в Китае приносит очень мало арендного дохода. По последним доступным оценкам Global Property Guide (апрель 2025 года), валовая доходность аренды по стране — около 2,6%, в Шанхае 2,7%, в Пекине 2,7%, в Шэньчжэне 2,6%. Это ниже ставок по ипотеке, поэтому покупать квартиру для сдачи невыгодно, и инвестиционный спрос не возвращается. Свежие оценки GPG не публикует, ссылаясь на недостаток точных данных (GPG).

Что делает правительство Китая?

Меры поддержки идут волнами с 2023 года, по данным Reuters:

Ипотека. С 2024 года отменён нижний предел ставок, ставки по действующим кредитам снижены в среднем на 0,5 п. п., минимальный первый взнос — 15% для любого жилья.
Ограничения на покупку. В 2024 году Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь смягчили правила для иногородних, в августе 2025 года Пекин и Шанхай сняли ограничения для местных жителей за пределами центральных районов.
Выкуп пустых квартир. С 2024 года местные госкомпании выкупают непроданное жильё под социальную аренду, на это выделено 300 млрд юаней рефинансирования.
Поддержка застройщиков. «Белый список» проектов для банковского финансирования; в январе 2026 года, по сообщениям, отменены «три красные линии».
Субсидия по ипотеке. С 1 октября 2026 года первый общенациональный эксперимент: покупатели первого жилья получают субсидию 1 п. п. годовых на 5 лет, по кредиту до 1 млн юаней, на квартиру до 120 м² и до 1,5 млн юаней (IDN Financials).

Пример расчёта

Семья берёт ипотеку 1 млн юаней на 30 лет под условные 3% годовых. Субсидия в 1 п. п. за пять лет сэкономит ей около 47 000 юаней, примерно 590 000 ₽. Это около 4,7% суммы кредита. Для квартиры за 1,5 млн юаней такая экономия перекрывается чуть больше чем годом падения цен темпом пекинских 2,7% в год.

Как мы считали: аннуитетный кредит, ставка 3% (условное допущение), субсидия = 1% × остаток долга, суммировано помесячно за 60 месяцев. Курс ЦБ на 17.10.2026 — 12,495 ₽ за юань.

Вывод из расчёта простой: субсидия заметна, но не перевешивает ожидания, что квартира подешевеет. Пока покупатели верят в дальнейшее снижение, они откладывают покупку, и это само по себе поддерживает падение.

Где цены держатся лучше всего?

В крупнейших городах. Шанхай — единственный город первого уровня, где новостройки дорожают в годовом выражении. Шэньчжэнь и Гуанчжоу в сентябре заметно сократили падение. Хуже всего ситуация в городах третьего уровня, где больше всего непроданных квартир: в июле там новостройки подешевели за месяц на 0,3%, вторичка на 0,4%, против роста в городах первого уровня.

Частая ошибка

Считать, что раз цены падают пятый год, сейчас «дно» и пора покупать. Замедление падения ещё не разворот: инвестиции в строительство продолжают сокращаться почти на 20% в год, а вторичный рынок дешевеет быстрее первичного.

Может ли россиянин купить квартиру в Китае?

Только при жёстких условиях. Иностранец может купить жильё, если работал или учился в Китае больше года, только одну квартиру и только для собственного проживания. Нужно письменно подтвердить, что другого жилья в Китае у вас нет, а в городах с ограничениями действуют ещё и местные правила (правительство Чунцина, июнь 2026, China Briefing).

Иначе говоря, инвестиционная покупка для иностранца-нерезидента закрыта. Заработать на китайской недвижимости из России можно разве что через акции и облигации девелоперов, но после истории Evergrande это рискованная ставка. О крупнейших компаниях отрасли мы писали в статье о 10 крупнейших компаниях по недвижимости в Китае.

Что будет с рынком дальше

Следите за вторичным рынком. Разворот обычно начинается там, где продавцы перестают снижать цены, а не в новостройках со скидками от застройщиков.
Смотрите на Шанхай и Шэньчжэнь как на индикатор: они первыми реагируют на смягчение.
Оценивайте эффект субсидии по продажам IV квартала 2026 года: это первый тест нового инструмента.
Следите за Vanke и другими компаниями с госучастием: их судьба покажет, готово ли государство спасать отрасль.

Частые вопросы

Сколько месяцев падают цены на жильё в Китае?

По данным Государственного бюро статистики Китая, цены на новостройки в 70 крупных городах снижаются в годовом выражении 39 месяцев подряд. В сентябре 2026 года падение составило 2,8%, это самый слабый темп с декабря 2025 года.

Где в Китае цены на жильё растут?

Среди городов первого уровня рост показывает только Шанхай: новостройки там подорожали на 2,8% за год в сентябре 2026 года. В Пекине, Гуанчжоу и Шэньчжэне цены снижаются, хотя в двух последних падение замедлилось.

Что такое ипотечная субсидия в Китае с октября 2026 года?

Это первая общенациональная программа: покупатели первого жилья с новой ипотекой получают от государства 1 процентный пункт годовых в течение пяти лет. Субсидия распространяется на кредит до 1 млн юаней и квартиры до 120 м² стоимостью до 1,5 млн юаней.

Может ли иностранец купить квартиру в Китае?

Да, но только одну, только для собственного проживания и только если он проработал или проучился в Китае больше года. Купить жильё как инвестицию нерезидент не может.

Почему кризис в Китае начался с застройщиков?

В 2020–2021 годах власти ограничили долговую нагрузку девелоперов, и компании, жившие за счёт новых займов и предоплат покупателей, перестали справляться с долгами. Покупатели стали бояться недостроя, продажи упали, и кризис перекинулся на весь рынок.

Вывод

Рынок недвижимости Китая в 2026 году продолжает снижаться, хотя медленнее, чем год назад: −2,8% по новостройкам в сентябре, почти −20% по инвестициям в стройку. Причины глубже, чем ставки по ипотеке: долговой кризис застройщиков, страх недостроя, демография и привычка видеть в квартире сбережения, которая больше не работает. Государство наращивает поддержку, вплоть до прямой субсидии ипотеки, но разворота пока нет, а иностранцу-инвестору этот рынок всё равно закрыт.

Китай хорошо показывает, чем заканчивается рынок, где жильё долго считали вложением, которое «только дорожает». Стоит задуматься, насколько ваш собственный план на недвижимость опирается на ту же уверенность. Для сравнения посмотрите, что происходит на рынке недвижимости России в 2026 году.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Данные проверены 20 октября 2026 года.