- Сколько составляют дополнительные расходы при покупке квартиры в Дубае?
- Кто платит сбор 4% Земельному департаменту Дубая?
- Акции «сбор за наш счёт» у застройщиков
- Какие ещё сборы платят при регистрации сделки?
- Залог за свет и воду
- Сколько берёт агент при покупке квартиры в Дубае?
- Во что обходится ипотека в Дубае для иностранца?
- Сколько стоит покупка новостройки в Дубае?
- Какие расходы ждут владельца квартиры в Дубае каждый год?
- Как не переплатить при покупке квартиры в Дубае?
- Что нужно знать покупателю из России?
- Частые вопросы
- Вывод
- Источники
Дополнительные расходы при покупке квартиры в Дубае в 2026 году составляют около 6,6% сверх цены, если вы берёте готовое жильё через агента и платите без ипотеки: для квартиры за 1 млн дирхамов (22,6 млн ₽) это примерно 65 700 дирхамов, или 1,48 млн ₽. С банковским кредитом сумма растёт до 7,5%, а у застройщика бывает ниже, около 4,5%.
Ниже каждый платёж разобран по официальным тарифам Земельного департамента Дубая, посчитаны три сценария покупки и годовое содержание квартиры. Отдельно о том, с чем сталкивается покупатель из России при оплате.
Коротко
- Главная статья расходов: сбор Земельного департамента 4% от цены. По тарифу он делится поровну с продавцом, но по сложившейся практике его обычно целиком платит покупатель.
- Регистрация в траст-офисе: 4 000 дирхамов плюс НДС 5% для сделок от 500 000 дирхамов, оформление документов ещё около 520 дирхамов.
- Агент на вторичном рынке берёт обычно 2% плюс НДС 5%. У застройщика комиссию агенту чаще платит сам застройщик.
- Ипотека добавляет 0,25% от суммы кредита, оценку квартиры 2 500–3 500 дирхамов и комиссию банка до 1%.
- Ежегодного налога на жильё в Дубае нет, но владелец платит за обслуживание дома: обычно 110–320 дирхамов за квадратный метр в год.
Сколько составляют дополнительные расходы при покупке квартиры в Дубае?
Итоговая сумма зависит от трёх вещей: вторичный рынок или новостройка, есть ли агент и берёте ли вы кредит. Мы посчитали три типичных сценария для квартиры стоимостью 1 млн дирхамов.
| Сценарий | Сверх цены, дирхамы | В рублях | Доля от цены |
|---|---|---|---|
| Готовая квартира, без ипотеки, с агентом | 65 720 | ≈ 1,48 млн | 6,6% |
| То же, ипотека на 50% цены | 75 240 | ≈ 1,70 млн | 7,5% |
| Новостройка у застройщика, без агента | ≈ 45 000 | ≈ 1,02 млн | ≈ 4,5% |
Курс ЦБ РФ на 20.10.2026: 1 дирхам = 22,5597 ₽ (Банк России). Состав каждой строки разобран в разделах ниже. Возвратный залог за свет и воду (2 000 дирхамов) в суммы не включён, его вернут при закрытии счёта.
Участники рынка дают похожий ориентир. Агентство элитной недвижимости называет главными тратами сбор 4% и комиссию агента 2% плюс НДС, а один из застройщиков Дубая советует закладывать на все сборы 7–10% цены с запасом.
Кто платит сбор 4% Земельному департаменту Дубая?
Сбор за регистрацию перехода права собственности равен 4% от цены, указанной в договоре. На официальной странице услуги Земельный департамент Дубая (DLD) прописывает его так: 2% платит продавец и 2% покупатель (Земельный департамент Дубая).
На практике всё иначе. Крупные агентства и застройщики в своих гидах на 2026 год пишут, что все 4% обычно ложатся на покупателя (разбор агентства, гид портала недвижимости). Это предмет договорённости, а не закон, поэтому распределение сбора фиксируют в договоре о намерениях, который в Дубае подписывают до сделки.
| Цена квартиры, дирхамы | Сбор 4%, дирхамы | В рублях |
|---|---|---|
| 500 000 | 20 000 | ≈ 451 000 |
| 1 000 000 | 40 000 | ≈ 902 000 |
| 1 500 000 | 60 000 | ≈ 1,35 млн |
| 2 000 000 | 80 000 | ≈ 1,80 млн |
Акции «сбор за наш счёт» у застройщиков
Застройщики иногда берут 4% на себя, чтобы ускорить продажи. Звучит выгодно, но сравнивайте итоговую цену с соседними проектами: скидку нередко закладывают в стоимость квадратного метра. Сам сбор при этом никуда не исчезает, просто его вносит другая сторона.
Совет
Попросите агента прислать расчёт всех платежей одним списком до подписания договора о намерениях. В нём должно быть видно, кто платит сбор 4%, комиссию агента и справку от застройщика. Устные договорённости здесь не работают: в траст-офисе оплату принимают по документам.
Какие ещё сборы платят при регистрации сделки?
Саму регистрацию проводит не департамент напрямую, а уполномоченный центр, его называют траст-офисом. За эту услугу и выдачу документов тарифы фиксированные.
| Платёж | Сумма, дирхамы | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Траст-офис, сделка от 500 000 | 4 000 + НДС 5% | покупатель |
| Траст-офис, сделка дешевле 500 000 | 2 000 + НДС 5% | покупатель |
| Свидетельство о собственности | 250 | покупатель |
| Карта квартиры | 250 | покупатель |
| Сборы «за знания» и «за инновации» | 10 + 10 | покупатель |
| Справка застройщика об отсутствии долгов (NOC) | 500–5 000 | чаще продавец |
Источник тарифов траст-офиса и документов: Земельный департамент Дубая. Справка застройщика: аналитическая платформа и портал недвижимости.
В некоторых гидах сборы за документы указаны одной строкой в 580 дирхамов. Разница с нашими 520 дирхамами связана с тем, что авторы по-разному группируют мелкие платежи. Для бюджета это несущественно, но точный счёт вам выдаст траст-офис.
Справка об отсутствии долгов (по-английски NOC) подтверждает, что продавец рассчитался с застройщиком за обслуживание дома. Цена зависит от застройщика: у одних 500 дирхамов, у других до 5 000. По сложившейся практике её оплачивает продавец, но в договоре это стоит проверить.
Залог за свет и воду
После регистрации новый владелец открывает счёт в коммунальной компании DEWA. Для квартиры это возвратный залог 2 000 дирхамов и разовые сборы за подключение около 155 дирхамов (данные международного агентства). Залог возвращают при закрытии счёта, если долгов нет.
Частая ошибка
Считать, что после оплаты 4% расходы закончились. На квартиру за 1 млн дирхамов сбор департамента составляет около 60% всех трат на сделку. Остальное приходится на агента, траст-офис и документы, а при ипотеке и на банк.
Сколько берёт агент при покупке квартиры в Дубае?
На вторичном рынке стандартом считается 2% от цены плюс НДС 5% на комиссию (агентство элитной недвижимости). Для квартиры за 1 млн дирхамов это 21 000 дирхамов, около 474 000 ₽. Закон размер комиссии не фиксирует, поэтому её можно обсуждать, особенно на дорогих объектах.
При покупке новостройки у застройщика покупатель агенту обычно не платит: вознаграждение выплачивает застройщик (портал недвижимости ОАЭ). Если же вы покупаете строящуюся квартиру у частного продавца, то есть переуступку, комиссия агента и сборы застройщика снова появляются.
Перед тем как вносить задаток, проверьте, что агент зарегистрирован в регуляторе рынка недвижимости Дубая (RERA): у каждого брокера есть номер, который можно найти в официальном приложении департамента. Это защищает от посредников без лицензии.
Читайте также: ВНЖ в ОАЭ через покупку недвижимости · недвижимость в Саудовской Аравии для иностранцев · где россияне покупают недвижимость за рубежом
Во что обходится ипотека в Дубае для иностранца?
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов, но осторожно. По данным агентств, нерезиденту на готовое жильё дают обычно 50–60% от цены, а покупатель вносит остальное своими деньгами (обзор ипотеки для нерезидентов, гид дубайского агентства).
К расходам на сделку добавляются платежи по кредиту:
- регистрация залога в Земельном департаменте: 0,25% от суммы кредита плюс фиксированные сборы около 270 дирхамов (Земельный департамент Дубая);
- оценка квартиры по заказу банка: 2 500–3 500 дирхамов;
- комиссия банка за оформление: обычно до 1% от суммы кредита, некоторые банки её снижают или отменяют.
Если залог регистрируют через траст-офис, а не онлайн силами банка, в тарифе департамента указан ещё сбор партнёра 4 000 дирхамов плюс НДС. Уточните у банка, по какому каналу пойдёт регистрация.
Пример расчёта
Квартира за 1 000 000 дирхамов, кредит 500 000 дирхамов. Регистрация залога: 500 000 × 0,25% = 1 250 + 270 = 1 520. Оценка: 3 000. Комиссия банка: 500 000 × 1% = 5 000. Итого по ипотеке 9 520 дирхамов. Вместе с расходами на саму сделку (65 720) выходит 75 240 дирхамов, или 7,5% цены, около 1,70 млн ₽.
Как мы считали: тариф департамента на регистрацию залога, верхняя граница комиссии банка (1%) и средняя цена оценки. Регистрация через траст-офис и страховка жизни не учтены. Курс 22,5597 ₽ за дирхам на 20.10.2026.
Для покупателя из России ипотека в Дубае на практике труднодоступна. Банку нужны подтверждённый доход, выписки за год и счёт в банке ОАЭ, а открыть его россиянину без резидентства сложно («Коммерсантъ»). Поэтому большинство сделок проходит за собственные деньги или в рассрочку от застройщика.
Сколько стоит покупка новостройки в Дубае?
Строящуюся квартиру регистрируют в особом реестре договоров долевого строительства, его называют Окуд (Oqood). Сбор тот же, 4% от цены, но платят его сразу при подписании договора с застройщиком, а не в день передачи ключей (застройщик, разбор сборов департамента). Повторно при сдаче дома 4% не берут.
Административные сборы за регистрацию в реестре источники называют разными. Одно из агентств Дубая указывает 1 000 дирхамов за регистрацию договора застройщиком, другие гиды пишут о 3 000–5 800 дирхамов вместе с услугами траст-офиса (агентство, разбор сборов). Точную сумму застройщик обязан указать в договоре.
| Платёж (суммы в дирхамах) | Готовая квартира | Новостройка у застройщика |
|---|---|---|
| Сбор департамента | 4%, при регистрации сделки | 4%, при подписании договора |
| Траст-офис и документы | ≈ 4 720 | ≈ 1 000–5 800 |
| Агент | обычно 2% + НДС | обычно платит застройщик |
| Справка застройщика | чаще платит продавец | не нужна |
Дешевле в оформлении не значит выгоднее. В новостройке деньги несколько лет работают на застройщика, а квартиру вы получаете без мебели и часто без кухни. Эти траты и сроки сдачи тоже входят в цену покупки.
Какие расходы ждут владельца квартиры в Дубае каждый год?
Ежегодного налога на жильё в Дубае нет. Но владение квартирой не бесплатно, и при расчёте доходности эти траты съедают заметную часть аренды.
| Расход | Сколько (в дирхамах) | Кто платит |
|---|---|---|
| Обслуживание дома | обычно 110–320 за м² в год, в премиальных башнях выше | владелец |
| Муниципальный сбор | 5% годовой аренды, в счёте за свет и воду | жилец; владелец, если живёт сам или квартира пустует |
| Свет, вода, охлаждение | по счётчикам | жилец или владелец |
| Ремонт, кондиционеры, страховка | по факту | владелец |
Источники: индекс платы за обслуживание в разборе агентства, справка о муниципальном сборе. Тариф обслуживания для каждого дома утверждает регулятор, его можно проверить в приложении департамента до покупки.
Плата за обслуживание считается за квадратный фут: в объявлениях вы увидите 10–30 дирхамов за фут, это 108–323 дирхама за квадратный метр. По оценке аналитической платформы, медиана для квартир в 2026 году составляет 16–18 дирхамов за фут.
Пример расчёта
Квартира 70 м² (около 753 квадратных футов) в доме с тарифом 17 дирхамов за фут. Плата за обслуживание: 753 × 17 ≈ 12 800 дирхамов в год, около 289 000 ₽, или 1,3% от цены квартиры за 1 млн дирхамов.
Как мы считали: площадь в метрах × 10,764 = площадь в футах, умножаем на медианный тариф для квартир. Если квартира стоит пустой три месяца, к этому добавится муниципальный сбор и коммунальные счета за этот период.
Если цель покупки аренда, сравнивайте ставки не с ценой квартиры, а с полной суммой вложений, включая 6,6% на сделку и ежегодное обслуживание. Как сильно меняется доходность после всех расходов, мы показывали на примере десяти городов в статье о городах с самой высокой доходностью аренды.
Как не переплатить при покупке квартиры в Дубае?
Сбор департамента и тарифы траст-офиса фиксированы, но заметная часть дополнительных трат зависит от переговоров и выбора объекта.
- Договоритесь о сборе 4% заранее. Тариф делит его поровну между сторонами, и на медленном рынке продавец иногда соглашается взять свою половину. Для квартиры за 1 млн дирхамов это 20 000 дирхамов, около 451 000 ₽.
- Обсудите комиссию агента. 2% не закреплены законом. Даже скидка в половину процента на квартире за 1 млн дирхамов сохраняет 5 250 дирхамов с учётом НДС.
- Сравните с покупкой у застройщика. Там агенту обычно платит застройщик, а это минус 21 000 дирхамов в нашем примере. Взамен вы ждёте сдачи дома.
- Проверьте акцию «сбор за наш счёт». Сравните цену квадратного метра с соседними проектами без акции, чтобы убедиться, что скидка настоящая.
- Узнайте тариф обслуживания до покупки. Разница между домами в два-три раза, а платить её придётся каждый год.
- Пропишите в договоре, кто платит за справку застройщика. Это до 5 000 дирхамов, и по обычаю они на продавце.
Что нужно знать покупателю из России?
- Купить можно. Ограничений по гражданству в зонах, где иностранцам разрешена полная собственность, нет. По оценке участников рынка, в 2025 году каждым пятым иностранным покупателем в Дубае был россиянин.
- Оплата только со счёта. С середины 2025 года Земельный департамент требует, чтобы платежи по сделке проходили через банковские счета сторон, а не наличными и не через доверенных лиц. Расчёт в траст-офисе идёт банковскими чеками, их принимает только банк ОАЭ («Коммерсантъ»). Значит, счёт в местном банке понадобится и при покупке, и при продаже.
- Перевод денег из России требует подготовки: банки ОАЭ проверяют происхождение средств, а в России действуют правила валютного контроля. Пошагово маршрут денег мы разобрали в статье о том, как купить недвижимость за рубежом из России.
- Налоги в России. В ОАЭ нет налога на доход от аренды для физических лиц, но налоговый резидент России декларирует такой доход у себя и платит НДФЛ.
- Виза. Квартира от 2 млн дирхамов даёт право на десятилетнюю «золотую визу». С расходами на сделку бюджет такой покупки около 2,13 млн дирхамов, примерно 48 млн ₽. Все варианты ВНЖ сравнили в статье про ВНЖ в ОАЭ в 2026 году.
Важно
Курс рубля добавляет к расходам ещё одну переменную. Между бронью квартиры и сделкой может пройти месяц, а при покупке новостройки платежи растягиваются на годы. Если деньги лежат в рублях, изменение курса на 5% сопоставимо со сбором департамента.
Частые вопросы
Можно, но напрямую заплатить из российского банка в траст-офис не получится: расчёты по сделке идут через банки ОАЭ. Обычно покупатель сначала открывает счёт в Эмиратах или платит застройщику на его эскроу-счёт, заранее подготовив документы о происхождении денег.
Продавец обычно платит агенту 2% плюс НДС и застройщику за справку об отсутствии долгов от 500 до 5 000 дирхамов. Если квартира в ипотеке, добавляется снятие залога. Сбор 4% при продаже по сложившейся практике платит покупатель.
Ежегодного налога на владение квартирой нет. Есть муниципальный сбор 5% от годовой арендной ставки: его оплачивает жилец через счёт за свет и воду, а если квартира пустует или в ней живёт сам владелец, то владелец.
Да, если вы налоговый резидент России, то есть проводите в стране 183 дня в году и больше. Доход от аренды за рубежом декларируют в России и платят с него НДФЛ, даже если в ОАЭ налога нет.
Минимальная цена квартиры 2 млн дирхамов. С учётом сбора 4%, агента и регистрации бюджет составит около 2,13 млн дирхамов, это примерно 48 млн ₽ по курсу ЦБ на 20.10.2026. Сборы за саму визу считаются отдельно.
Вывод
Покупка квартиры в Дубае обходится примерно на 6,6% дороже цены в объявлении, если брать готовое жильё через агента и платить своими деньгами. Около 60% этой суммы приходится на сбор Земельного департамента, остальное на агента и регистрацию. Ипотека добавляет около процента, а покупка у застройщика позволяет сэкономить на агенте, но взамен вы ждёте сдачи дома.
Перед тем как сравнивать Дубай с другими рынками, посчитайте не цену квадратного метра, а сумму, которую вы реально отдадите в первый год: сделка, обслуживание дома, мебель и стоимость перевода денег. Именно эта цифра покажет, сколько лет аренды уйдёт только на то, чтобы вернуть расходы на покупку.
Материал носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Тарифы могут измениться, перед сделкой запросите расчёт у траст-офиса и банка. Данные проверены 20.10.2026.
Источники
- Земельный департамент Дубая: регистрация продажи недвижимости, тарифы
- Земельный департамент Дубая: регистрация ипотеки, тарифы
- Банк России: официальные курсы валют на 20.10.2026
- Sotheby’s Realty: стоимость покупки недвижимости в Дубае, 2026
- Property Finder: сборы Земельного департамента Дубая, 2026
- Binghatti: сборы для покупателей в 2026 году
- Real Estate Club Dubai: как устроены сборы департамента, 2026
- Betterhomes: скрытые расходы при покупке в Дубае
- Driven Properties: индекс платы за обслуживание, 2026
- Oliva: плата за обслуживание по районам, 2026
- Oliva: муниципальный сбор Дубая
- Oliva: справка застройщика при продаже
- Engel & Völkers: подключение света и воды, залог
- Realty Hunting: ипотека в Дубае для нерезидентов
- Aigents Realty: ипотека для иностранцев в Дубае, 2026
- «Коммерсантъ»: новые правила оплаты недвижимости в Дубае
Дата обновления: 20.10.2026.
