Недвижимость в Саудовской Аравии для иностранцев в 2026 году: где купить и сколько это стоит

Недвижимость в Саудовской Аравии для иностранцев официально открыта с 22 января 2026 года: купить квартиру или дом можно в утверждённых зонах Эр-Рияда, Джидды и гигапроектов, а в Мекке и Медине только мусульманам. К цене добавляются налог на сделку 5% и сбор для иностранцев 2% в четырёх крупнейших городах.

Разбираем, где именно разрешена покупка, как проходит сделка для нерезидента, сколько придётся заплатить сверху на примере квартиры за 2 млн риалов и что из этого реально для покупателя из России.

Что изменилось для иностранцев в 2026 году?

Почти четверть века иностранцы жили по закону 2000 года. Купить жильё мог в основном резидент с разрешения властей, и каждую сделку согласовывали отдельно. Нерезиденту путь на рынок был фактически закрыт.

Летом 2025 года король утвердил новый закон о владении недвижимостью нерезидентами (королевский указ M/14). Он вступил в силу 22 января 2026 года. Вместо разрешения на каждый объект появилась карта: внутри зон покупка идёт по стандартной процедуре, снаружи действуют ограничения.

Последний кусок пазла сложился летом. 23 июня 2026 года Совет министров утвердил подзаконные правила и перечень зон, а Главное управление по недвижимости (REGA) открыло приём заявок на портале Saudi Properties. С этого момента закон заработал на практике, а не только на бумаге.

Кто считается иностранцем по новому закону

Закон говорит о «не-саудовцах» и делит их на группы с разными правами:

• нерезиденты: физлица, которые живут за пределами королевства;
• резиденты: иностранцы с видом на жительство (икамой), включая обладателей премиум-ВНЖ;
• иностранные компании: регистрируются в Министерстве инвестиций (MISA);
• саудовские компании с иностранными владельцами: могут покупать вне зон для бизнеса или жилья сотрудников, но с одобрения MISA.

Гражданство само по себе роль не играет. Ограничений для россиян в законе нет, а вот для Мекки и Медины решающим становится вероисповедание.

Где иностранцу можно купить недвижимость в Саудовской Аравии?

Карту зон REGA выложило на портале saudiproperties.rega.gov.sa. Посмотреть её можно до подачи заявки, и делать это стоит до того, как вы влюбились в конкретный объект: адрес в нескольких кварталах от границы зоны уже не подойдёт нерезиденту.

Эр-Рияд

В столице иностранцам открыли прежде всего новые районы и крупные проекты: финансовый район короля Абдаллы (KAFD), New Murabba, Diriyah Gate, развлекательный город Qiddiya, парк короля Салмана, Sedra, Спортивный бульвар, Квартал искусств и район нового аэропорта имени короля Салмана. Это в основном премиальный сегмент с новыми домами.

Джидда

В портовом городе на Красном море разрешены центральные районы и десятки зон развития по всей провинции. Для тех, кто ищет жильё у моря и не готов к закрытым курортам гигапроектов, Джидда пока самый понятный вариант.

Мекка и Медина

Здесь особый режим. Покупать могут только мусульмане (резиденты и нерезиденты) и саудовские компании с разрешениями, и только в выделенных проектах: Jabal Omar, King Salman Gate и Abraj Al Bait в Мекке, центр Медины и Diyar Al-Maqar. Немусульманам вход на этот рынок закрыт полностью.

Гигапроекты и курорты

В перечень вошли Red Sea, AlUla, NEOM и AMAALA. У каждого проекта свои правила продаж, поэтому условия придётся уточнять у застройщика. По данным IMI Daily, Red Sea Global продала жилья на 1,8 млрд риалов, и около 20% покупателей оказались иностранцами.

Как купить квартиру в Эр-Рияде нерезиденту: порядок сделки

Вся процедура идёт через единую электронную платформу REGA. Через неё подают заявку, проводят платежи (по правилам Центробанка SAMA) и получают свидетельство о собственности. Для нерезидента-физлица шаги такие:

1. Найти объект и проверить по карте на портале Saudi Properties, что он внутри зоны.
2. Получить саудовский цифровой ID. Для тех, кто живёт за рубежом, процесс начинается через посольство Саудовской Аравии.
3. Открыть счёт в саудовском банке на своё имя и завести местный номер телефона: без этого заявку не примут.
4. Подать заявку на платформе REGA и приложить данные об объекте и сделке.
5. Оплатить цену, налог на сделку и сбор через платформу.
6. Дождаться записи в Реестре недвижимости и получить электронное свидетельство о праве собственности.

Последний шаг обязательный. По закону право собственности возникает только после регистрации в реестре: договор без записи защищает покупателя гораздо хуже, чем кажется.

Что будет, если ошибиться в документах

Штрафы ощутимые. За ложные или вводящие в заблуждение сведения грозит штраф до 5% стоимости объекта, за прочие нарушения от предупреждения до 0,1–3% стоимости. Общий потолок штрафа составляет 10 млн риалов. Если сделку признают мошеннической, объект могут продать с публичных торгов. Обжаловать решение дают 60 дней.

Ещё одна деталь из подзаконных правил: об изменениях в данных владельца (например, смене состава акционеров у компании) нужно сообщить в течение 15 дней.

Сколько стоит недвижимость в Саудовской Аравии и какие налоги платит иностранец?

Ориентир по ценам даёт консалтинговая компания Cavendish Maxwell. По её данным за первый квартал 2026 года, квартира в Эр-Рияде стоит в среднем около 6 200 риалов за м² (≈ 138 000 ₽). Это на 3,7% больше, чем год назад, но за квартал цена почти не изменилась. В Джидде квартиры за год подорожали на 1,9%, виллы на 3,3%.

Средняя цена по городу мало что говорит о зонах для иностранцев. KAFD, Diriyah Gate или New Murabba относятся к дорогому сегменту, и квартиры там обычно стоят в разы больше средних. Поэтому для расчёта мы взяли объект за 2 млн риалов.

Налог и сбор: 5% + 2%

Налог на сделки с недвижимостью (RETT) составляет 5% и берётся со всех сделок в стране, с саудовцев и иностранцев одинаково. Это подтвердил представитель REGA в июле 2026 года.

Сверху иностранцы платят специальный сбор. Закон разрешает ставку до 5%, но подзаконные правила установили 2% для сделок в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине. Для некоторых случаев действует ставка 0%: например, при продаже от застройщика-нерезидента, который уложился в сроки по лицензии, или при передаче объекта собственной компании.

Платёж	Ставка	С кого
Налог на сделку (RETT)	5%	со всех сделок в стране
Сбор для иностранцев	2%	Эр-Рияд, Джидда, Мекка, Медина
Сбор по закону, максимум	до 5%	ставку определяют правила по типу и месту объекта
Премиум-ВНЖ за недвижимость	4 000 риалов	разовый сбор при подаче

Для сравнения: в Дубае покупатель платит регистрационный сбор земельного департамента 4%, а в Саудовской Аравии нагрузка на иностранца в крупных городах выходит 7%. Разница на объекте за 2 млн риалов составляет около 60 000 риалов, примерно 1,3 млн ₽.

Дают ли ВНЖ за покупку недвижимости в Саудовской Аравии?

Дают, но порог высокий. В программе премиум-резидентства (Premium Residency) есть категория «владелец недвижимости». Условия такие:

• жилой объект стоимостью от 4 млн риалов (≈ 1,07 млн $ или 89,2 млн ₽);
• только готовое жильё, участки не подходят;
• без ипотеки, ни текущей, ни будущей;
• оценку делает аккредитованный оценщик Taqeem;
• разовый сбор 4 000 риалов, статус действует, пока вы владеете объектом.

Есть и другие варианты премиум-ВНЖ без покупки жилья: срочный за 100 000 риалов в год и бессрочный за 800 000 риалов. С января 2024 года по июль 2025 года, по данным IMI Daily, программа получила больше 40 000 заявлений.

Может ли россиянин купить недвижимость в Саудовской Аравии?

Юридически да. Закон не выделяет граждан России, и россиянин-нерезидент проходит ту же процедуру, что и европеец или индиец. Ограничение по вере действует для всех одинаково: немусульманин не купит жильё в Мекке и Медине, кем бы он ни был.

Где могут возникнуть сложности

Узкое место не в законе, а в деньгах. Нужен счёт в саудовском банке, а банки проверяют происхождение средств и маршрут платежа. Прямые переводы из российских банков в страны Персидского залива сейчас проходят тяжело, поэтому заранее выясните у банка и застройщика, какие варианты оплаты они принимают.

Въехать для осмотра объектов проще: граждане России могут оформить туристическую электронную визу Саудовской Аравии онлайн.

Налоги для налогового резидента России

Налога на доходы физлиц в Саудовской Аравии нет. Но если вы налоговый резидент России, доход от аренды и продажи зарубежного жилья нужно задекларировать в России и заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале от 13%. Между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

Саудовская Аравия или Дубай: что выбрать покупателю из России?

Для большинства покупателей из России выбор в Персидском заливе стоит между новым рынком Саудовской Аравии и привычным Дубаем. Сравним их на одинаковом бюджете.

Параметр	Саудовская Аравия	Дубай (ОАЭ)
Где можно купить	только в утверждённых зонах	в зонах свободной собственности
Расходы сверх цены	5% налог + 2% сбор для иностранцев	4% сбор + около 2% агенту
Квартира за 2 млн местной валюты с расходами	около 47,7 млн ₽	около 48,3 млн ₽
ВНЖ за покупку	от 4 млн риалов, около 89,2 млн ₽, только готовое жильё без ипотеки	от 2 млн дирхамов, около 45,5 млн ₽, можно с ипотекой
Рынок в 2026 году	сделки в Эр-Рияде в I квартале −64,4% за год	сделки в странах Залива во II квартале −40% к I кварталу (Intermark Global)

Как мы считали: Саудовская Аравия — 2 000 000 × 1,07 = 2 140 000 риалов по курсу около 22,30 ₽ (курс доллара ЦБ на 17.10.2026 — 83,6177 ₽, фиксированный курс 3,75 риала за доллар); Дубай — 2 000 000 × 1,06 = 2 120 000 дирхамов по курсу около 22,77 ₽ (3,6725 дирхама за доллар). Подробнее об условиях в ОАЭ — в статье о ВНЖ в ОАЭ.

Стоит ли спешить: что происходит на рынке

Ажиотажа нет, и это видно по цифрам. В первом квартале 2026 года число сделок с жильём в Эр-Рияде упало на 64,4% к прошлому году (около 8 800 сделок), в Джидде на 31,5%. По данным Министерства юстиции, в Diriyah за первый квартал прошло 38 сделок против 170 годом раньше.

Аналитики объясняют спад нормализацией после бурного 2024 года, геополитикой в регионе и дорогими кредитами. Ещё один фактор давит на цены сверху: в 2026 году в Эр-Рияде ожидают около 31 000 новых квартир и домов.

Сюзан Амави из Knight Frank ждёт, что эффект от закона будет постепенным: первыми придут покупатели из стран Залива, экспаты, которые уже живут в королевстве, и региональные инвесторы. Широкий международный спрос подтянется позже. Похоже, у тех, кто присматривается к рынку, есть время спокойно изучить зоны и цены.

Если вы сравниваете направления, посмотрите наш рейтинг стран, где россияне покупают недвижимость в 2026 году, а также разбор, как получить ВНЖ в ОАЭ: соседний рынок для многих остаётся точкой отсчёта.

Частые вопросы

Вывод

Саудовская Аравия впервые открыла рынок жилья для иностранцев по понятным правилам: карта зон, единая платформа, фиксированные 5% налога и 2% сбора. Нерезиденту доступны прежде всего новые районы Эр-Рияда, Джидда и курорты гигапроектов, мусульманам ещё и Мекка с Мединой. Рынок сейчас остывает, и покупатель может не торопиться.

Прежде чем выбирать квартиру, ответьте себе на один вопрос: вам нужна собственность или право жить в стране? От ответа зависит бюджет, и разница между ними почти вдвое: 2 млн риалов против 4 млн.

Материал носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Условия сделок и ставки перед покупкой уточняйте у REGA и юриста.

Источники

• Greenberg Traurig — подзаконные правила о собственности иностранцев, июль 2026
• Gulf Business — разъяснение REGA по налогу 5% и сбору 2%
• Etqan Law Firm — сборы для иностранцев, пример расчёта
• MEED — вступление закона в силу и требования к нерезидентам
• AGBI — правила ясны, но ажиотажа нет (Knight Frank, Bayut)
• EnterpriseAM — цены и сделки в 1 квартале 2026 (Cavendish Maxwell)
• Centuro Global — премиум-ВНЖ Саудовской Аравии
• Amlak — требования к владельцу недвижимости для премиум-ВНЖ
• YB Case — утверждены зоны для иностранцев
• Prian.ru — Саудовская Аравия разрешит иностранцам владеть недвижимостью
• Банк России — официальный курс доллара

Фото на обложке: Saif Aldhaher / Unsplash. Дата обновления: 22 октября 2026 года.