- Сколько стоит купить квартиру в Батуми и Тбилиси в 2026 году?
- Районы Тбилиси: от $1 040 до $2 780 за м²
- Где выше доходность от сдачи: Батуми или Тбилиси?
- Какие налоги платит владелец квартиры в Грузии?
- Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как за неё заплатить?
- Дают ли ВНЖ за покупку квартиры в Грузии?
- Кому подходит покупка, а кому нет
- Частые вопросы
- Вывод
- Источники
Купить квартиру в Батуми в 2026 году можно в среднем за $1 893 за м² в новостройке и $1 479 на вторичном рынке, в Тбилиси дешевле: около $1 316–1 373 за м². Валовая доходность от сдачи — 7,1% в Батуми и 8,6% в Тбилиси, а ВНЖ за покупку с 1 марта 2026 года дают только от $150 000.
Сравниваем два города по ценам, районам и реальной доходности после всех расходов, разбираем налоги и объясняем, как россиянину купить квартиру и заплатить за неё.
Коротко
- Батуми: новостройка с ремонтом $1 893 за м², вторичка $1 479, Старый Батуми — около $3 146 («Галт энд Таггарт», март 2026).
- Тбилиси: первичный рынок в белом каркасе $1 373 за м², вторичка в новых домах $1 316, Ваке — $2 781 (декабрь 2025).
- Аренда: в Батуми ставка за сутки падает, доходность снизилась с 8,8% до 7,1%; в Тбилиси долгосрочная аренда стабильна, около $9,8 за м² в месяц.
- Налог с аренды жилья — 5% от дохода, продажа после двух лет владения налогом не облагается.
- ВНЖ за недвижимость — от $150 000 по рыночной оценке, порог подняли с $100 000 с 1 марта 2026 года.
Сколько стоит купить квартиру в Батуми и Тбилиси в 2026 году?
Батуми дороже Тбилиси, хотя меньше по размеру: здесь продают квартиры у моря, и больше половины покупателей — иностранцы. В Тбилиси рынок в основном местный, а цены ниже почти по всем районам, кроме престижных Ваке и Мтацминды.
| Город и сегмент | Цена, $ за м² | Период |
|---|---|---|
| Батуми, новостройка с ремонтом | 1 893 | март 2026 |
| Батуми, вторичный рынок | 1 479 | март 2026 |
| Батуми, Старый город | 3 146 | 1-й квартал 2026 |
| Батуми, Новый бульвар | 1 787 | 1-й квартал 2026 |
| Тбилиси, первичный рынок (белый каркас) | 1 373 | декабрь 2025 |
| Тбилиси, вторичка в новых домах | 1 316 | декабрь 2025 |
Источники: «Галт энд Таггарт», отчёт по Батуми за 1-й квартал 2026 года (в изложении «Хоумс Оверсиз») и отчёт по Тбилиси за 2025 год. Данные разных месяцев, сравнивать их стоит с поправкой на время.
Важная разница в терминах. Батумские застройщики чаще продают квартиры «под ключ», с ремонтом. Тбилисский «белый каркас» — это стены, стяжка и окна без отделки, на ремонт придётся заложить отдельные деньги. Поэтому разрыв в ценах между городами в реальности меньше, чем в таблице.
Районы Тбилиси: от $1 040 до $2 780 за м²
| Район | Новостройка, $ за м² | Аренда, $ за м² в месяц |
|---|---|---|
| Ваке | 2 781 | 14,2 |
| Сабуртало | 1 613 | 11,3 |
| Крцаниси | 1 575 | 10,5 |
| Исани | 1 358 | 10,2 |
| Дидубе | 1 352 | 8,5 |
| Глдани | 1 038 | 8,4 |
Источник: «Галт энд Таггарт», обзор жилой недвижимости Тбилиси, декабрь 2025 года.
В Батуми цена сильно зависит от линии и вида на море. Аналитики «Галт энд Таггарт» за 2025 год дают среднюю цену $1 865 за м², в Старом Батуми — больше $3 000, на окраинах — меньше $1 500 (Инвестор.ге).
Где выше доходность от сдачи: Батуми или Тбилиси?
Это два разных бизнеса. Батуми — курорт: квартиры сдают посуточно, летом заполняемость высокая, зимой город пустеет. Тбилиси — столица с постоянным спросом на долгосрочную аренду от местных жителей, студентов и экспатов.
- Батуми. Средняя ставка посуточной аренды в 2025 году — около $35,6 и почти не росла, в 1-м квартале 2026 года упала на 7,3%. Валовая доходность снизилась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025-м и 7,1% в начале 2026 года.
- Тбилиси. Долгосрочная аренда держится на уровне $9–10 за м² в месяц с 2024 года, валовая доходность — 8,6% на декабрь 2025 года.
Валовая доходность не учитывает расходы. При посуточной сдаче управляющие компании в Грузии берут 20–40% от дохода (Прайан), к этому добавляются коммунальные платежи в периоды простоя и налог.
Расчёт Besa Global: чистая доходность квартиры в Батуми и Тбилиси
Данные на октябрь 2026 года. Курс ЦБ на 17.10.2026: $1 = 83,62 ₽.
- Батуми, 40 м² на Новом бульваре, посуточно. Цена: 40 × $1 787 = $71 480 (около 6 млн ₽). Валовой доход при доходности 7,1% — $5 075 в год. Минус управляющая компания 30% ($1 523), налог 5% ($254), коммунальные платежи и обслуживание ($600). Чистыми — около $2 700, или 3,8% годовых.
- Батуми, пессимистичный сценарий. Доходность падает до 6%, управляющая берёт 40%, добавляется налог на имущество 0,2%. Чистыми — около $1 600, или 2,3%.
- Тбилиси, 50 м² во вторичке в новом доме, долгосрочно. Цена: 50 × $1 316 = $65 800 (около 5,5 млн ₽). Аренда $490 в месяц, $5 880 в год. Минус месяц простоя ($490), налог 5% ($270), обслуживание ($200). Чистыми — около $4 900, или 7,5% годовых.
- Тбилиси, пессимистичный сценарий. Аренда на 10% ниже, два месяца простоя, налог на имущество 0,2%. Чистыми — около $3 900, или 5,9%.
Как мы считали: чистая доходность = (аренда за год — простой — комиссия управляющей — налог 5% с полученной аренды — обслуживание — налог на имущество) / цена квартиры. Цены и ставки — «Галт энд Таггарт», комиссия управляющих — Прайан, налоги — Налоговый кодекс Грузии в изложении налоговых консультантов. Не учтены расходы на покупку, мебель, перелёты и колебания курса.
Расчёт ориентировочный и зависит от ваших условий.
Вывод из расчёта: на бумаге Батуми выглядит курортной «золотой жилой», но после комиссии управляющих и падения ставок он приносит меньше Тбилиси. Курортная квартира выигрывает, только если вы сами пользуетесь ею летом или рассчитываете на рост цены, а не на аренду.
Читайте также: как купить недвижимость за рубежом из России · 10 городов мира с самой высокой доходностью аренды · где выгодно купить недвижимость за рубежом
Какие налоги платит владелец квартиры в Грузии?
| Налог | Ставка | Когда |
|---|---|---|
| С аренды жилья физлицу | 5% от полученной аренды, без вычета расходов | Декларация раз в год |
| На имущество | 0 при семейном доходе до 40 000 лари в год; 0,05–0,2% при доходе до 100 000 лари; 0,8–1% выше | Декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября |
| При продаже жилья | 0 после двух лет владения; 5% с прибыли, если раньше | По итогам года |
Источники: Гегидзе, сентябрь 2026; IBCCS, 2026; Экспатхаб, июнь 2026. Проверено 22.10.2026.
В Тбилиси муниципалитет установил верхние ставки налога на имущество: 0,2% при семейном доходе до 100 000 лари и 0,8% выше. Налог считается от рыночной стоимости на конец года. Как считать «семейный доход» иностранца, зависит от его резидентства, поэтому этот вопрос лучше уточнить у грузинского налогового консультанта.
В мае 2026 года Минфин Грузии уточнил правила освобождения при продаже: оно действует для жилья, даже если его сдавали, но не для тех, кто системно перепродаёт квартиры как бизнес (Экспатхаб). Не забывайте и о российских налогах: налоговый резидент России должен задекларировать доход от аренды в Грузии и в России.
Может ли россиянин купить квартиру в Грузии и как за неё заплатить?
Да. Квартиры в Грузии иностранцы, включая россиян, покупают без отдельных разрешений, ограничения касаются сельскохозяйственной земли. Россияне могут находиться в стране без визы до года. Сложности начинаются с денег.
- Выберите объект и проверьте застройщика: разрешение на строительство, сданные проекты, выписку из Публичного реестра на участок или квартиру.
- Откройте счёт в грузинском банке. Гражданину России сделать это можно только лично в отделении, с загранпаспортом, грузинским номером телефона и документами о доходах. Банк вправе отказать без объяснения причин (Мадлоба, октябрь 2026).
- Переведите деньги из России. Лимиты ЦБ на переводы за рубеж для граждан отменены, но не все банки работают с Грузией напрямую, поэтому заранее узнайте маршрут платежа.
- Подпишите договор и зарегистрируйте право собственности в Публичном реестре.
- Если покупаете на этапе строительства, внимательно читайте условия рассрочки.
Чего не пишут в рекламе
- В Грузии нет эскроу-счетов: деньги за строящуюся квартиру идут напрямую застройщику. Беспроцентная рассрочка на 60 месяцев удобна, но риск недостроя остаётся на вас (PKP).
- В Батуми на конец 2025 года не продано около 12 400 квартир в строящихся проектах, на 14% больше, чем годом раньше. Большое предложение сдерживает рост цен и аренды.
- Обещания «доходности 10–12%» обычно означают валовую доходность в лучший сезон. После комиссии и простоя зимой остаётся в два-три раза меньше.
- Порог ВНЖ считается по рыночной оценке, а не по цене в договоре: квартира за $150 000 со скидкой застройщика может не пройти.
Дают ли ВНЖ за покупку квартиры в Грузии?
Да, но порог вырос. С 1 марта 2026 года временный вид на жительство за инвестиции в недвижимость дают при рыночной стоимости объектов от $150 000, раньше хватало $100 000. Стоимость подтверждает аккредитованный оценщик, можно сложить несколько объектов, сельскохозяйственная земля не подходит. ВНЖ продлевается ежегодно и распространяется на супруга и детей. Те, кто уже получил ВНЖ по старому порогу, продлевают его на прежних условиях, пока владеют объектом (EIG, Legal.ge).
Обе квартиры из нашего расчёта стоят меньше порога. Чтобы получить ВНЖ, придётся покупать квартиру побольше: в Батуми это около 80 м² по средней цене новостройки, в Тбилиси — около 115 м² во вторичке.
Кому подходит покупка, а кому нет
| Подходит | Не подходит |
|---|---|
| Тем, кто сам будет жить или отдыхать в квартире часть года | Тем, кто ждёт пассивного дохода выше российского вклада |
| Тем, кому нужен ВНЖ и есть $150 000 | Тем, кто не готов лично открывать счёт и ездить на сделку |
| Инвесторам с горизонтом 5+ лет, готовым к долгосрочной аренде в Тбилиси | Тем, кто покупает на котловане и не может позволить себе риск недостроя |
Частые вопросы
По данным «Галт энд Таггарт», в марте 2026 года новостройка с ремонтом стоила в среднем $1 893 за м², вторичка — $1 479. Квартира 40 м² на Новом бульваре обойдётся примерно в $71 000, в Старом Батуми цена доходит до $3 100 за м².
Да, ограничения для иностранцев касаются только сельскохозяйственной земли. Сложнее с оплатой: счёт в грузинском банке россиянину открывают только лично, и банк может отказать без объяснения причин.
При сдаче жилья физлицу — 5% от полученной аренды без вычета расходов. Налог на имущество платят, только если семейный доход больше 40 000 лари в год.
С 1 марта 2026 года — не меньше $150 000 по рыночной оценке аккредитованного оценщика. Можно сложить несколько объектов, сельхозземля не учитывается.
По нашему расчёту Тбилиси: долгосрочная аренда там даёт около 6–7,5% чистыми, а посуточная сдача в Батуми после комиссии управляющих и зимнего простоя — около 2–4%.
Вывод
Батуми — это квартира у моря с сезонной посуточной арендой, высокой долей иностранных покупателей и падающей доходностью: после всех расходов около 2–4% годовых. Тбилиси скучнее, но надёжнее: долгосрочная аренда даёт 6–7,5% чистыми, а квартира стоит дешевле. Порог ВНЖ в $150 000 отсекает большинство бюджетных покупок, а отсутствие эскроу делает покупку на котловане рискованной.
Прежде чем выбирать город, честно ответьте себе, зачем вам квартира: жить у моря, получать доход или вид на жительство. От ответа зависит всё остальное. Если цель — доход, сравните цифры с другими странами в нашей подборке «10 городов мира с самой высокой доходностью аренды».
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные проверены 22.10.2026.
Источники
- Homesoverseas — отчёт Galt & Taggart по рынку Батуми за 1-й квартал 2026 года
- Investor.ge — жилая недвижимость Батуми, итоги 2025 года, апрель 2026
- Galt & Taggart — Tbilisi Residential Real Estate, январь 2026
- PKP — рынок недвижимости Грузии в 2026 году
- EIG — порог ВНЖ за недвижимость с 1 марта 2026 года
- Legal.ge — повышение порога инвестиций для ВНЖ
- IBCCS Tax — налог на имущество в Грузии в 2026 году
- Gegidze — налоговые ставки Грузии, сентябрь 2026
- Expathub — налог при продаже жилья в Грузии в 2026 году
- Madloba — счёт в банке Грузии для граждан России, октябрь 2026
- Prian — содержание недвижимости в Грузии
Опубликовано 26 октября 2026 года.
