Ипотека в США для первой покупки дома в 2026 году: программы и первый взнос

Финансирование первой покупки дома в США возможно с первым взносом от 0 до 3,5%: столько требуют государственные программы и стандартные кредиты с минимальным взносом, а классическая ипотека предполагает около 20%. Выбор зависит от кредитной истории, дохода, статуса заёмщика и стоимости дома.

Разбираем, что смотрят кредиторы, чем обычная ипотека отличается от государственной, какие есть программы помощи с первым взносом и сколько денег понадобится на старте для дома по медианной цене.

Что нужно, чтобы получить ипотеку в США?

Требования у кредиторов разные, но смотрят они обычно на соотношение долга к доходу, кредитную историю и соотношение суммы кредита к стоимости дома. Вам нужно:

• доказать, что доход позволяет обслуживать долг;
• показать, что вы много лет платите по счетам вовремя и в полном объёме;
• внести разумную часть цены дома из своих денег.

Получить ипотеку можно и при невысоком доходе или слабой кредитной истории, если вы готовы на небольшой первый взнос. Но это компромисс: для кредитора вы рискованнее, поэтому ставка и дополнительные платежи будут выше.

Можно ли купить дом без ипотеки?

Покупка дома почти всегда требует накоплений, а недостающую сумму обычно занимают. Если у вас есть сотни тысяч долларов, можно купить дом за наличные и сразу стать полноправным владельцем. Минус в том, что все сбережения уходят одним платежом. Такой вариант разумен, только если после покупки остаётся резерв на лечение, ремонт и неожиданные счета.

Чем отличаются обычные ипотечные кредиты?

Обычные, или конвенциональные, кредиты не застрахованы государством. Они бывают стандартными (соответствующими) и нестандартными.

Стандартный кредит укладывается в лимиты, которые ежегодно устанавливает Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), и в критерии ипотечных агентств «Фредди Мак» и «Фанни Мэй». Банки легко продают такие кредиты инвесторам. На 2026 год базовый лимит для дома на одну семью составляет 832 750 долларов, в дорогих районах до 1 249 125 долларов (ФХФА, Калкьюлейтед Риск).

Кредиты сверх лимита называют джамбо-кредитами. Они позволяют купить более дорогой дом, но требования к заёмщику строже, а ставка может быть выше. У «Фредди Мак» и «Фанни Мэй» также есть программы с первым взносом от 3% для тех, кто покупает жильё впервые.

Какие ипотечные кредиты гарантирует государство?

Государственные кредиты застрахованы федеральными ведомствами:

Программа	Кто гарантирует	Первый взнос	Кому подходит
FHA	Федеральное жилищное управление	от 3,5% при рейтинге 580+, от 10% при 500–579	заёмщикам со слабой кредитной историей
USDA	Министерство сельского хозяйства	до 100% финансирования	покупателям в сельских и пригородных районах, есть лимит дохода
VA	Министерство по делам ветеранов	0%	ветеранам, военнослужащим и их супругам

Требования FHA на 2026 год по данным Нердуоллет и Рокет Мортгидж. Отдельные банки могут ставить более высокий минимальный рейтинг.

За гарантию FHA заёмщик платит страховку: единовременно 1,75% суммы кредита при закрытии сделки и ежегодно от 0,45 до 1,05%. Если взнос меньше 10%, ежегодная страховка платится весь срок кредита, если больше, то 11 лет (Нердуоллет, Рокет Мортгидж).

Для коренных американцев есть программа HUD Section 184 с мягкими требованиями к кредитной истории и небольшим первым взносом.

Как получить помощь с первым взносом?

Некоммерческие организации, власти штатов и городов предлагают программы помощи с первым взносом и расходами на закрытие сделки. Чаще всего ими могут воспользоваться только те, кто покупает жильё впервые. У каждой программы свои правила: на что можно потратить деньги, нужно ли их возвращать и при каких условиях долг списывается.

Кроме того, многие программы ипотеки разрешают использовать денежный подарок от родственников или некоторых организаций на первый взнос и расходы на закрытие. Если вы покупаете дом у родителей, возможен так называемый подарок капитала: владелец продаёт дом дешевле рыночной цены, и разница засчитывается как первый взнос. Помогают и налоговые льготы штатов, и уступки продавца.

Что ещё входит в ежемесячный платёж?

Кроме основного долга и процентов в платёж обычно входят налог на недвижимость, страховка дома и, при небольшом взносе, ипотечная страховка. Некоторые кредиты предусматривают штраф за досрочное погашение. Средняя ставка по 30-летнему кредиту, по данным «Фредди Мак», в середине октября 2026 года составляла 7,40% (Мортгидж Ньюс Дейли). Сравните несколько предложений, прежде чем выбирать.

Если вы раздумываете, не построить ли дом вместо покупки готового, посмотрите наше сравнение построить или купить дом в США.

Может ли иностранец получить ипотеку в США?

Государственные программы FHA, VA и USDA рассчитаны в основном на граждан и постоянных жителей США, а для оформления обычно нужен номер социального страхования. Нерезидентам доступны отдельные кредиты для иностранцев с большим первым взносом и более высокой ставкой. Как покупают дома россияне и какие документы понадобятся, мы разобрали в статье как иностранцу купить дом в США.

Частые вопросы

Вывод

Купить первый дом в США можно и без 20% первого взноса: государственные программы и стандартные кредиты с низким взносом снижают сумму на старте до 0–3,5% цены. Платой за это становятся ипотечная страховка и более высокий ежемесячный платёж, особенно при ставке выше 7%.

Прежде чем выбирать программу, посчитайте не только первый взнос, но и сколько вы будете отдавать каждый месяц через пять лет. Если дом нужен как инвестиция, а не для жизни, посмотрите расчёт доходности арендного дома в США.

Материал носит информационный характер и не является финансовой консультацией. Данные проверены 21.10.2026.

Источники

• ФХФА: лимиты стандартных кредитов на 2026 год
• Калкьюлейтед Риск: базовый лимит 832 750 долларов
• Нердуоллет: требования к кредитам FHA в 2026 году
• Рокет Мортгидж: кредиты FHA в 2026 году
• Мортгидж Ньюс Дейли: ставки Фредди Мак
• Мортгидж Ньюс Дейли: продажи домов, сентябрь 2026

Дата обновления: 21.10.2026.