- Что такое инвестиции в ипотечные закладные?
- Какие бывают закладные?
- Сколько американцев сейчас не платят по ипотеке?
- Сколько можно заработать на исправной закладной?
- Что проверить перед покупкой закладной?
- Может ли инвестор из России купить закладную в США?
- Кому подходят инвестиции в закладные?
- Частые вопросы
- Вывод
- Источники
Инвестиции в ипотечные закладные в США устроены просто: вы покупаете чужой ипотечный кредит со скидкой и получаете платежи заёмщика. Закладную, по которой платят вовремя, обычно продают за 80–95% остатка долга, и в нашем расчёте это даёт около 9% годовых, если заёмщик не допустит просрочки.
Разбираем, чем исправные закладные отличаются от проблемных, сколько американцев сейчас не платят по ипотеке, как долго длится взыскание, что проверить перед покупкой и почему для инвестора из России этот путь особенно сложен.
Коротко
- Исправные закладные продают за 80–95% остатка долга, проблемные значительно дешевле.
- Просрочка по ипотеке в США во втором квартале 2026 года 4,37%, по кредитам с гарантией федерального жилищного управления 11,79%.
- В первом полугодии 2026 года взыскание начали по 164 566 домам, на 18% больше, чем годом раньше.
- Средний срок взыскания дома во втором квартале 2026 года 563 дня.
- Ставка по 30-летней ипотеке в середине октября 2026 года 7,40%.
Что такое инвестиции в ипотечные закладные?
Когда американец берёт ипотеку, банк получает долговую расписку и залог на дом. Банк или следующий владелец кредита может продать этот долг другому инвестору. Новый владелец получает ежемесячные платежи, а если заёмщик перестаёт платить, может обратить взыскание на дом (Бинкаунт, Биггер Покетс).
Доход инвестора складывается из процентов по кредиту и скидки при покупке. Если вы платите 85 тыс. долларов за долг в 100 тыс., каждый платёж заёмщика гасит долг, купленный дешевле номинала, и ваша доходность выше ставки по кредиту.
Какие бывают закладные?
| Тип | Что происходит с заёмщиком | Цена покупки | Откуда доход |
|---|---|---|---|
| Исправная | платит вовремя | 80–95% остатка долга | регулярные платежи и скидка |
| Проблемная | просрочка 90 дней и больше | намного ниже долга | реструктуризация, погашение или продажа дома |
| Восстановленная | после реструктуризации снова платит | между первыми двумя | платежи с повышенной доходностью |
Диапазоны цен по данным Бинкаунт и Биггер Покетс. По второму источнику, исправные закладные обычно продают на 5–15% дешевле остатка долга, проблемные на 20–50%.
Исправные закладные дают самую низкую доходность на этом рынке, зато не требуют работы. Проблемные приносят больше, но инвестор фактически покупает судебный процесс и дом, который, возможно, придётся продавать самому.
Сколько американцев сейчас не платят по ипотеке?
По данным Ассоциации ипотечных банкиров, во втором квартале 2026 года просрочка по ипотеке на дома для 1–4 семей составила 4,37%. Это чуть меньше, чем кварталом раньше, но на 0,44 процентного пункта больше, чем годом ранее. Хуже всего ситуация с кредитами под гарантию федерального жилищного управления: там не платят вовремя 11,79% заёмщиков, а по обычным кредитам 2,72% (Хаузингуайр, Нэшнл Мортгидж Профешнл).
Взысканий тоже стало больше. В первом полугодии 2026 года процедуру начали по 164 566 домам, на 18% больше, чем годом раньше, а банки забрали 27 983 дома. При этом средний срок взыскания во втором квартале сократился до 563 дней (Аттом). Полтора года без платежей это нормальный сценарий для проблемной закладной.
Сколько можно заработать на исправной закладной?
Пример расчёта
Закладная с остатком долга 100 000 $, ставкой 7% годовых и сроком 20 лет. Инвестор покупает её за 85 000 $.
| Показатель | $ | ₽ |
|---|---|---|
| Цена покупки | 85 000 | 7 042 284 |
| Остаток долга | 100 000 | 8 285 040 |
| Ежемесячный платёж заёмщика | 775 | 64 233 |
| Платежи за год | 9 304 | 770 800 |
| Доходность к погашению | около 9,2% годовых |
Как мы считали: аннуитетный платёж по долгу 100 000 $ под 7% на 240 месяцев, доходность найдена как ставка, при которой все будущие платежи стоят 85 000 $. Не учтены плата обслуживающей компании, налоги в США и России, досрочное погашение и просрочки. Курс ЦБ РФ на 20.10.2026: 82,85 ₽ за доллар (Банк России). Если заёмщик перестанет платить, расчёт перестаёт работать: впереди месяцы взыскания и расходы на юристов.
Для сравнения, ставка по новой 30-летней ипотеке в США в середине октября 2026 года составляла 7,40% (Мортгидж Ньюс Дейли). Премия покупателя закладной это плата за риск просрочки и за то, что деньги нельзя быстро вернуть.
Что проверить перед покупкой закладной?
- Историю платежей заёмщика минимум за 12 месяцев.
- Стоимость и состояние дома: независимая оценка, кто живёт в доме.
- Права на дом: нет ли более ранних залогов, долгов по налогам и взносам ассоциации жильцов.
- Полный пакет документов: долговая расписка, договор залога и непрерывная цепочка передачи прав.
- Соответствие кредита законам штата и федеральным правилам.
- Кто будет обслуживать кредит: лицензированная компания, которая собирает платежи и ведёт переписку с заёмщиком.
Список составлен по рекомендациям Бинкаунт.
Частая ошибка
Покупать закладную второй очереди, потому что она дешевле. Если владелец первой ипотеки обратит взыскание на дом, второй залог может обнулиться, и инвестор останется ни с чем (Бинкаунт).
Может ли инвестор из России купить закладную в США?
На практике для иностранца это сложный путь. Нужен счёт в американском банке, через который будут приходить платежи, часто компания в США, договор с обслуживающей компанией и налоговая отчётность в двух странах. Российским гражданам открыть счёт и провести платёж сейчас особенно трудно, поэтому перед любыми шагами нужна консультация юриста и налогового консультанта в США.
Если цель просто получить доход от американского жилья, проще изучить покупку арендного дома или фонды недвижимости, доступные через брокера.
Кому подходят инвестиции в закладные?
- Подходят опытным инвесторам, которые живут в США или имеют там компанию и банковский счёт.
- Подходят тем, кто готов разбираться в документах и законах штатов или платить специалистам.
- Не подходят новичкам: ошибка в проверке прав на дом может стоить всей суммы.
- Не подходят тем, кому деньги могут понадобиться быстро: закладную трудно продать без скидки.
Частые вопросы
Исправные закладные дают самую низкую доходность на этом рынке, обычно высокие однозначные цифры, в нашем расчёте около 9% годовых при покупке со скидкой. Проблемные могут принести больше, но с риском долгого взыскания и расходов.
По исправной заёмщик платит вовремя, её продают за 80–95% остатка долга. По проблемной просрочка 90 дней и больше, она стоит намного дешевле, но доход зависит от реструктуризации или продажи дома.
Во втором квартале 2026 года средний срок составил 563 дня. В штатах, где взыскание идёт через суд, процесс обычно дольше.
На практике нужны американский банковский счёт, обслуживающая компания и налоговая отчётность. Россиянам открыть счёт сейчас особенно сложно, поэтому без юриста в США не обойтись.
Вывод
Покупка ипотечных закладных позволяет зарабатывать на американском жилье, не владея домом: исправная закладная со скидкой даёт около 9% годовых. Но рост просрочек и взысканий в 2026 году напоминает, что за каждой закладной стоит заёмщик, который может перестать платить, и полтора года судебных процедур.
Прежде чем рассматривать этот путь, спросите себя, готовы ли вы владеть не домом, а чужим долгом, и сможете ли пережить сценарий, в котором придётся забирать дом через суд. Как устроена сама ипотека, мы рассказали в статье об ипотеке в США.
Материал носит информационный характер и не является финансовой, юридической или налоговой консультацией. Данные проверены 21.10.2026.
Источники
- Бинкаунт: руководство по инвестициям в ипотечные закладные, 2026
- Биггер Покетс: стратегии инвестиций в закладные
- Хаузингуайр: просрочка по ипотеке во втором квартале 2026 года
- Нэшнл Мортгидж Профешнл: просрочка по ипотеке, второй квартал 2026
- Аттом: отчёт о взысканиях за первое полугодие 2026 года
- Мортгидж Ньюс Дейли: ставки Фредди Мак
- Банк России: официальные курсы валют
Дата обновления: 21.10.2026.
