Доходность аренды в Турции 2026: города и налоги

Содержание

Какая доходность аренды в Турции в 2026 году?
Маленькие квартиры выгоднее больших
Растут ли цены на жильё в Турции?
Кто покупает недвижимость в Турции в 2026 году?
Сколько налога платит владелец квартиры в Турции?
Можно ли сдавать квартиру в Турции посуточно?
Кому подходит покупка квартиры в Турции под сдачу?
Частые вопросы
Вывод
Источники

Доходность аренды в Турции: панорама Стамбула и Босфора — Стамбул, Босфор. Фото: Spenser Sembrat / Unsplash

Валовая доходность аренды в Турции в третьем квартале 2026 года составила в среднем 7,86% годовых, а в Стамбуле 9,92% (данные Global Property Guide). После налога, взносов за дом и простоя остаётся примерно на 1,5–2 процентных пункта меньше, а цены в лирах растут медленнее инфляции.

Ниже разбираем, в каких городах аренда приносит больше, сколько налога платит владелец, какие ограничения действуют для посуточной сдачи и как выглядит реальный расчёт для квартиры в Стамбуле.

Коротко

Стамбул лидирует по доходности: 9,92% брутто, двухкомнатная квартира стоит около $99 500 и сдаётся за $790 в месяц.
Анталья, самый популярный у россиян курорт, даёт меньше: 6,57% брутто.
В августе 2026 года жильё в Турции подорожало на 23% в лирах, но с учётом инфляции 31,5% подешевело на 6,5%.
Россияне остаются главными иностранными покупателями: 388 квартир в сентябре 2026 года, первое место.
Посуточная сдача без разрешения Министерства культуры и туризма грозит штрафом от 100 000 до 1 000 000 лир.

Какая доходность аренды в Турции в 2026 году?

Аналитики считают валовую доходность так: годовая аренда, делённая на цену покупки. В обзоре за третий квартал 2026 года средняя по стране поднялась до 7,86% с 7,33% в начале года. Цифры построены на ценах объявлений, поэтому реальные сделки могут отличаться.

Город	Доходность, % в год	Квартира с 2 спальнями, $	Аренда, $ в месяц
Стамбул	9,92	99 500	790
Анкара	8,51	80 100	610
Адана	8,06	65 500	420
Бурса	7,66	61 300	420
Измир	7,35	93 700	600
Анталья	6,57	103 200	560

Доходность валовая, средняя по всем типам квартир города; цена и аренда указаны для квартиры с двумя спальнями. Источник тот же, третий квартал 2026 года.

Одно из объяснений разницы: в Анталью едут покупатели со всего мира и поднимают цены, а платёжеспособных арендаторов на круглый год там меньше. В Стамбуле съёмное жильё нужно миллионам местных жителей, поэтому аренда тянется за ценами быстрее.

Маленькие квартиры выгоднее больших

Во всех крупных городах однокомнатные квартиры дают более высокую доходность. В Стамбуле это 10,67% против 9,53% у квартиры с двумя спальнями, в Анталье 7,69% против 6,51%. Зато большие квартиры проще продать семьям, и они меньше теряют при спаде спроса на аренду.

Сравнить Турцию с другими странами можно по нашему рейтингу городов с самой высокой доходностью аренды.

Растут ли цены на жильё в Турции?

В лирах растут, в реальном выражении нет. По индексу Центрального банка Турции, в августе 2026 года жильё подорожало на 23% за год, а инфляция составила 31,51%. С поправкой на неё цены снизились на 6,5%, и это девятый месяц падения подряд (восьмым его называли месяцем раньше).

Разница между городами большая. В Анкаре и Измире номинальный рост около 24–25%, а в Стамбуле только 6,3%, то есть в реальном выражении там цены заметно упали. Для владельца это значит простую вещь: в Турции зарабатывают на аренде, а не на перепродаже.

Важно

Доходность считают в долларах на момент покупки. Если лира слабеет быстрее, чем растёт аренда, доход в долларах и рублях сокращается, даже когда в лирах он растёт. Арендаторы платят в лирах, поэтому валютный риск всегда на стороне владельца.

Жилые дома на улице Стамбула: квартиры под сдачу в аренду в Турции — Стамбул, жилая улица. Фото: Tolga Ahmetler / Unsplash

Кто покупает недвижимость в Турции в 2026 году?

Иностранцы занимают небольшую долю рынка: в сентябре 2026 года они купили 2 167 квартир из 142 390, то есть 1,5%. Это на 9,9% больше, чем годом ранее, но за девять месяцев покупок всё равно на 4,3% меньше: 15 308 сделок.

Россияне по-прежнему на первом месте: 388 сделок в сентябре, следом Ирак (166) и Германия (162), это подтверждает и отчёт статистической службы в пересказе турецкой прессы. Как устроена сама покупка и что нужно для ВНЖ, мы подробно описали в статье как купить недвижимость в Турции, а условия гражданства за инвестиции в материале о гражданстве Турции за покупку недвижимости.

Сколько налога платит владелец квартиры в Турции?

Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40%. В 2026 году первая ступень 15% действует до 190 000 лир, вторая 20% до 400 000 лир. Необлагаемый минимум для жилой аренды вырос до 58 000 лир. Владелец может вычесть фактические расходы или списать без документов 15% дохода, оставшегося после вычета минимума.

Нерезиденты тоже обязаны подать декларацию, если доход от жилой аренды превышает необлагаемую сумму: это прямо указано в разъяснении PwC по декларациям 2026 года. Срок подачи — до конца марта следующего года.

Налоговый резидент России дополнительно декларирует этот доход дома по шкале от 13% до 22%. Между Россией и Турцией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому налог, уплаченный в Турции, обычно засчитывается. Для зачёта нужны документы о его уплате, а точный порядок лучше согласовать с налоговым консультантом.

Пример расчёта

Квартира с двумя спальнями в Стамбуле за $99 500 (около 8,4 млн ₽), аренда $790 в месяц, сдача весь год.

Аренда за год: $9 480, или примерно 467 600 лир.
После необлагаемых 58 000 лир и списания 15% налоговая база: около 348 200 лир.
Налог в Турции: около 60 100 лир, или $1 220.
Взносы за дом, мелкий ремонт и месяц простоя: допустим, $1 800 в год.
Чистый доход: около $6 460, или 6,5% годовых вместо 9,5% брутто.

Как мы считали: цена и аренда по тем же данным за третий квартал 2026 года; курс по данным ЦБ РФ на 15.10.2026 (83,9497 ₽ за доллар, 17,0201 ₽ за 10 лир), то есть около 49,3 лиры за доллар. Налог: 15% с первых 190 000 лир и 20% с остатка. Расходы $1 800 — наше допущение. Налог в России не учтён: при зачёте турецкого налога доплата обычно небольшая.

Расчёт ломается, если лира за год теряет больше, чем растёт аренда, или если квартира простаивает дольше месяца. Для курортной недвижимости, которую сдают только летом, реальная доходность часто опускается до 3–4% годовых.

Можно ли сдавать квартиру в Турции посуточно?

Только с разрешением. С 2024 года действует закон № 7464: чтобы сдавать жильё туристам на срок до 100 дней, нужно разрешение Министерства культуры и туризма, а для квартиры в многоквартирном доме ещё и единогласное согласие всех собственников. Без разрешения грозит штраф от 100 000 до 1 000 000 лир, а в доме, где у одного владельца больше трёх квартир, разрешение дадут не больше чем на четверть из них (обзор юристов).

Долгосрочная аренда проще, но рост платы ограничен. Повышать её при продлении договора можно не больше чем на среднюю инфляцию за 12 месяцев: осенью 2026 года предел составляет около 31,5% по данным статистической службы (подтверждение).

Жилые кварталы Коньяалты в Анталье: доходность аренды на побережье Турции — Анталья, район Коньяалты. Фото: Igor Sporynin / Unsplash

Кому подходит покупка квартиры в Турции под сдачу?

Подходит тем, кто готов к долгосрочной аренде в большом городе, прежде всего в Стамбуле, и держит квартиру ради дохода, а не перепродажи.
Подходит тем, кто совмещает доход с личным использованием и получением ВНЖ, понимая, что это снижает доходность.
Не подходит тем, кто рассчитывает на рост цены в долларах за 2–3 года: в реальном выражении цены сейчас падают.
Не подходит тем, кто планирует посуточную сдачу в обычном жилом доме без согласия соседей и разрешения министерства.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Турции, если деньги лежат в российском банке?

Прямой перевод долларов или евро из большинства российских банков затруднён, поэтому маршрут оплаты нужно выбрать до задатка, например через собственный счёт в банке третьей страны. От него зависит и то, сможете ли вы потом подтвердить происхождение денег при продаже.

Какие расходы будут у владельца квартиры в Турции каждый год?

Ежегодный налог на недвижимость от кадастровой стоимости, взносы управляющей компании дома (айдат), обязательная страховка от землетрясений и налог с аренды, если вы сдаёте квартиру. В новых комплексах с бассейном и охраной айдат заметно выше, чем в обычных домах.

Как проверить, можно ли сдавать квартиру туристам?

Спросите у продавца или управляющей компании, есть ли у квартиры разрешение Министерства культуры и туризма, и запросите решение собрания собственников. Разрешение выдаётся на конкретное жильё, поэтому после покупки его придётся оформлять заново на себя.

Как продать квартиру в Турции и вывести деньги?

Продажа оформляется в земельном кадастре так же, как покупка, а деньги поступают в лирах на турецкий счёт. Налог с прибыли зависит от срока владения и даты покупки, поэтому его стоит рассчитать с местным консультантом до выставления квартиры. Для перевода за рубеж банк попросит документы о покупке и продаже.

Вывод

Турция в 2026 году остаётся рынком арендного дохода: Стамбул даёт около 10% брутто и 6–7% после налогов и расходов, курорты заметно меньше. Цены в лирах растут медленнее инфляции, поэтому ставка на быструю перепродажу сейчас не работает, а доход в долларах зависит от того, что будет с лирой.

Прежде чем выбирать город, решите, что для вас важнее: стабильный доход от местных арендаторов или квартира у моря для себя. Совместить обе цели в одной покупке в Турции получается редко.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Данные проверены 20.10.2026.