Купить недвижимость в Германии в 2026: цены, налоги, шаги

Содержание

Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?
Что это значит для покупателя из России
Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году?
Мюнхен или Москва: где дороже
Сколько стоит покупка сверх цены квартиры?
Как проходит сделка: пошаговая инструкция
Можно ли взять ипотеку в Германии?
Какие налоги платит владелец недвижимости в Германии?
Земельный налог
Налог на доход от аренды
Налог при продаже
Стоит ли покупать недвижимость в Германии россиянину?
Частые вопросы
Вывод
Источники

Купить недвижимость в Германии — жилые дома в Берлине — Фото: Matthias Reumann / Unsplash

Купить недвижимость в Германии иностранцу можно без ограничений: закон не делит покупателей по гражданству, а сверху цены нужно заложить 9–12% на расходы — налог на покупку, нотариуса, регистрацию и маклера. Для граждан России главная сложность не в праве на покупку, а в том, как законно довести деньги до продавца.

Разбираем, сколько стоят квартиры в 2026 году, из чего складываются расходы в разных землях, как проходит сделка, что с ипотекой и налогами и какие ограничения действуют для россиян.

Коротко

Цены на жильё в Германии почти не растут: +0,6% за год во II квартале 2026 года, по данным Destatis.
Средняя цена квартиры — 2 719 € за м²; в Мюнхене — 7 896 €, в Берлине — 4 150 €, в Лейпциге — 2 668 € (ImmoScout24, III квартал 2026).
Налог на покупку — от 3,5% в Баварии до 6,5% в Бранденбурге, NRW, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне.
Ипотека на 10 лет — около 4% годовых, ставки растут с лета 2026 года.
Покупка жилья не даёт вид на жительство, а оплатить сделку наличными или криптовалютой запрещено.

Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?

Да. Немецкий закон не ограничивает иностранцев ни по типу объекта, ни по региону: квартиру, дом или участок можно оформить на себя так же, как это делают граждане Германии. Разрешений от властей не требуется.

Ограничения возникают из-за денег. С 2023 года в Германии действует § 16a закона об отмывании денег (GwG): платить за недвижимость наличными, криптовалютой, золотом, платиной или драгоценными камнями запрещено. Цена переводится только безналично, а нотариус проверяет происхождение средств.

Что это значит для покупателя из России

Санкции ЕС не запрещают гражданам России покупать недвижимость, если человек не находится в санкционном списке. Но банки ЕС не принимают от граждан и резидентов России вклады, из-за которых остаток превышает 100 000 € на один банк. Этот лимит не действует для тех, у кого есть вид на жительство или гражданство страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.

На практике покупатель без европейского ВНЖ сталкивается с тремя барьерами: немецкие банки неохотно открывают счета россиянам, прямые переводы из России почти не проходят, а ипотеку таким покупателям, как правило, не дают. Покупки чаще всего проходят со счетов, уже открытых в ЕС, или через ВНЖ третьей страны.

Важно

Покупка квартиры в Германии не даёт вида на жительство — программ «золотой визы» здесь нет. Собственность может лишь помочь при получении ВНЖ по другим основаниям, например как доказательство жилья и финансовой независимости.

Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году?

После падения 2023 года немецкий рынок стабилизировался, но не разогнался. По данным статистического ведомства Destatis, во II квартале 2026 года жильё подорожало всего на 0,6% за год. В семи крупнейших городах квартиры даже подешевели на 0,4%, а в остальных крупных городах выросли на 2%.

Город	€ за м²	В рублях за м²
Мюнхен	7 896	≈ 740 000 ₽
Франкфурт-на-Майне	5 084	≈ 476 000 ₽
Гамбург	4 814	≈ 451 000 ₽
Берлин	4 150	≈ 389 000 ₽
Лейпциг	2 668	≈ 250 000 ₽
В среднем по Германии	2 719	≈ 255 000 ₽

Цены — средние для квартир по данным ImmoScout24 за III квартал 2026 года, курс ЦБ на 17 октября 2026 года: 93,72 ₽ за евро. Другие источники дают близкие цифры: например, Börse Express оценивал Мюнхен во II квартале в 7 393 € за м², Гамбург — в 4 703 €. Разница объясняется методикой и выборкой объявлений.

Жилой дом с балконами в Мюнхене — квартиры в Германии — Мюнхен — самый дорогой рынок жилья в Германии. Фото: Marcel Strauß / Unsplash

Мюнхен или Москва: где дороже

Средний метр в Мюнхене стоит около 740 000 ₽ — это выше средней цены новостройки в Москве (425 300 ₽ по данным Домклик), но сопоставимо с хорошими районами столицы. При этом ипотека в Германии стоит около 4% против 18–19% в России, а цены на жильё там почти стоят на месте.

Сколько стоит покупка сверх цены квартиры?

Дополнительные расходы в Германии высокие, и их почти всегда платит покупатель. Главная статья — налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Его ставку устанавливает каждая федеральная земля.

Ставка налога	Федеральные земли
3,5%	Бавария
5,0%	Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
5,5%	Бремен, Гамбург, Саксония
6,0%	Берлин, Гессен, Мекленбург — Передняя Померания
6,5%	Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

К налогу добавляются услуги нотариуса (около 1,5% цены) и запись в поземельной книге Grundbuch (около 0,5%). Если квартиру нашёл маклер, его комиссия с 2020 года делится между продавцом и покупателем, и доля покупателя обычно составляет до 3,57% с НДС.

Пример расчёта

Квартира 65 м² по средней цене в трёх городах:

Лейпциг: 173 420 € + расходы 19 198 € (11,1%) = 192 618 €, около 18,1 млн ₽.
Берлин: 269 750 € + расходы 31 210 € (11,6%) = 300 960 €, около 28,2 млн ₽.
Мюнхен: 513 240 € + расходы 46 551 € (9,1%) = 559 791 €, около 52,5 млн ₽.

Как мы считали: цена м² ImmoScout24 × 65 м²; налог на покупку — Саксония 5,5%, Берлин 6%, Бавария 3,5%; нотариус и Grundbuch — 2%; маклер — 3,57%. Курс ЦБ на 17.10.2026 — 93,7187 ₽ за €. В Мюнхене доля расходов ниже из-за самой низкой в стране ставки налога.

Как проходит сделка: пошаговая инструкция

Подготовьте деньги на счёте в банке ЕС или другой страны, откуда переводы в Германию проходят без проблем.
Выберите объект и запросите у продавца документы: выписку из Grundbuch, план квартиры, энергетический паспорт, протоколы собраний собственников.
Если нужна ипотека, получите предварительное одобрение банка до подписания договора.
Нотариус готовит проект договора купли-продажи и рассылает его сторонам минимум за две недели до сделки.
На встрече у нотариуса договор зачитывают вслух и подписывают. Если вы не говорите по-немецки, нужен присяжный переводчик.
Нотариус вносит в Grundbuch предварительную запись, которая защищает покупателя от двойной продажи.
Вы платите налог на покупку и переводите цену продавцу после уведомления нотариуса.
Налоговая выдаёт справку об уплате налога, и вас вносят в Grundbuch как собственника. Обычно вся сделка занимает 2–3 месяца.

Частая ошибка

Переводить деньги продавцу или агенту до подписания у нотариуса. В Германии договор купли-продажи недвижимости без нотариуса недействителен, а оплата идёт только после того, как нотариус подтвердит, что все условия выполнены.

Можно ли взять ипотеку в Германии?

Ипотека в Германии дешевле российской почти в пять раз. По данным брокера Dr. Klein на 19 октября 2026 года, лучшая ставка при фиксации на 10 лет — 3,99% (эффективная 4,09%). Ставки выросли примерно на 0,8 п.п. с июля, а эксперты Dr. Klein ждут к концу года 4,0–4,5%.

Но кредит реально получить только с доходом и налоговой историей в Германии или ЕС. Нерезидентам банки дают меньше и требуют больший первый взнос, а гражданам России без европейского ВНЖ, как правило, отказывают.

Пример расчёта

Квартира в Берлине за 269 750 €, кредит 80% — 215 800 € на 25 лет под 4,09%. Платёж составит около 1 150 € в месяц, переплата за весь срок — около 129 000 €.

Как мы считали: аннуитетная формула, ставка 4,09% ÷ 12, 300 платежей. Расходы на покупку (≈ 31 000 €) и первый взнос 20% (≈ 54 000 €) оплачиваются из своих денег.

Какие налоги платит владелец недвижимости в Германии?

Земельный налог

Grundsteuer платят ежегодно. С 2025 года он считается по новым правилам и зависит от коэффициента общины (Hebesatz). Для квартиры за 300 000 € это обычно от 280 до 470 € в год.

Налог на доход от аренды

Арендный доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 14% до 45%. Базу можно уменьшить на расходы: проценты по ипотеке, ремонт, управление и амортизацию. В городах с напряжённым рынком действует Mietpreisbremse — ограничение арендной платы для новых договоров: не выше местной средней аренды плюс 10%. Его продлили до конца 2029 года.

Налог при продаже

Если продать недвижимость дороже, чем купили, раньше чем через 10 лет, с прибыли платят подоходный налог (Spekulationssteuer). После 10 лет владения прибыль от продажи налогом не облагается. Исключение — если вы сами жили в квартире в год продажи и два предыдущих года.

Подробнее о том, как окупается немецкая недвижимость и где искать доходность, мы писали в статье про инвестиции в недвижимость Германии.

Стоит ли покупать недвижимость в Германии россиянину?

Германия подходит тем, кто уже живёт в ЕС или планирует переезд и ищет надёжное жильё с прозрачными правилами. Здесь сильная защита собственника, дешёвая по российским меркам ипотека и стабильные цены. Для инвестиций это рынок сохранения капитала, а не быстрого роста: цены за год почти не изменились, а аренду ограничивает Mietpreisbremse.

Исторический жилой дом в Лейпциге — недвижимость в Германии — Лейпциг — один из самых доступных крупных городов Германии. Фото: Beth K. / Unsplash

Тем, у кого нет европейского ВНЖ и счёта в ЕС, сделка в Германии обойдётся дороже и сложнее, чем в странах без санкционных ограничений. Где россияне покупают жильё за рубежом чаще всего, мы разбирали в рейтинге стран 2026 года.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Германии?

Да, закон не запрещает иностранцам и гражданам России покупать недвижимость, если человек не в санкционном списке. Сложности связаны с оплатой: банки ЕС не принимают от россиян без европейского ВНЖ вклады сверх 100 000 €, а наличные и криптовалюта для сделок запрещены.

Сколько стоят расходы на покупку недвижимости в Германии?

Обычно 9–12% сверху цены: налог на покупку от 3,5% до 6,5% в зависимости от земли, нотариус около 1,5%, регистрация в Grundbuch около 0,5% и комиссия маклера до 3,57%, если он участвует в сделке.

Даёт ли покупка недвижимости в Германии вид на жительство?

Нет, программ ВНЖ за покупку недвижимости в Германии нет. Собственность может лишь подтвердить наличие жилья, если вы получаете ВНЖ по другому основанию.

Какая ставка по ипотеке в Германии в 2026 году?

По данным Dr. Klein на 19 октября 2026 года, лучшая ставка при фиксации на 10 лет — около 3,99% (эффективная 4,09%). Ипотеку дают в основном тем, у кого есть доход и налоговая история в Германии или ЕС.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Германии?

Если владеть квартирой больше 10 лет, прибыль от продажи налогом не облагается. При продаже раньше прибыль облагается подоходным налогом, если вы сами не жили в квартире в год продажи и два предыдущих года.

Вывод

Германия открыта для иностранных покупателей, но покупка здесь — это 9–12% расходов сверху, обязательный нотариус и только безналичная оплата. Цены стабильны, ипотека дешевле российской, однако граждане России без европейского ВНЖ упираются в банковские ограничения ещё до выбора квартиры.

Прежде чем выбирать город, ответьте себе на главный вопрос: откуда и как вы законно переведёте деньги продавцу? От ответа зависит, реальна ли покупка в Германии в вашем случае.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Санкционные правила и банковская практика меняются; перед сделкой проконсультируйтесь с немецким нотариусом или юристом.