Можно купить недвижимость в Турции на деньги, полученные от продажи российской недвижимости. В Турции рост цен на недвижимость, но это не останавливает россиян от покупки квартир, которые по стоимости все еще сопоставимы с российскими ценами. Статья описывает особенности поиска и покупки квартир в Турции, процесс сделок и различные детали, связанные со сделками. Цены на недвижимость приведены как в местной валюте, так и в долларах США. В статье также рассказывается, где покупают жилье россияне и какие преимущества дает покупка недвижимости в Турции.
Каким был рынок недвижимости в 2022 году
В 2022 году цены на недвижимость в Турции продолжали расти по трем причинам: инфляции, дефициту жилья и взлету популярности среди иностранцев, особенно россиян. Это привело к увеличению продаж иностранцам на 15,2%, причем граждане России оказались на первом месте по количеству приобретенной недвижимости – 16 312 объектов, что составляет четверть всех продаж приезжим. Одной из причин популярности Турции среди россиян может быть быстрый рост диаспоры российских специалистов и строительство первой в стране АЭС “Аккую” в провинции Мерсин.
В мае наибольший годовой рост цен на недвижимость зафиксирован в Анталье, Стамбуле и Мерсине, согласно данным Endeksa – платформы по оценке недвижимости.
Как искать недвижимость
Для поиска жилья в Турции можно использовать такие популярные сайты, как Sahibinden и Hepsiemlak. Они помогут оценить рынок недвижимости и предоставят примерные варианты жилья.
Выбирая квартиру в Турции, нужно учитывать некоторые особенности. Количество спален определяет размер жилья: 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1 и т.д. Площадь квартиры не всегда указывается в квадратных метрах, поскольку она рассчитывается по специфической методике, учитывающей внешние стены дома и дополнительные элементы, вроде лестничных клеток. Если квартира находится на нулевом этаже, то она может обладать небольшим двором, где можно заняться садоводством, однако цены на такое жилье обычно ниже, так как на грунте могут водиться насекомые. Турки привыкли к тому, что жилье большое, так что квартиры в старых домах и традиционных районах могут отличаться от новостроек, которые строятся с учетом вкусов иностранных покупателей.
В Турции этажность домов отсчитывается от нуля и считается по европейской системе. Самый первый этаж называется гириш и чаще всего выходит прямо на улицу.
В случае отсутствия коммуникаций в новой квартире, необходимо отдельно обращаться в организации ЖКХ и к оператору связи, чтобы подключить воду, электричество и интернет. Независимо от того, является ли жилье новостройкой или вторичным рынком, при покупке квартиры у предыдущего владельца следует уведомить коммунальщиков и произвести переподключение услуг.
В старых квартирах можно встретить два типа туалетов: турецкий напольный и европейский унитаз. Турецкий туалет является исторической особенностью страны и его можно встретить в некоторых жилых фондах. Однако в новостройках такие туалеты уже не устанавливаются, а в старых квартирах их легко можно демонтировать и заменить на обычные.
Как общаться с риелторами
Приобретение недвижимости в Турции без риелтора возможно, но в случае отсутствия знания языка и законодательства может оказаться очень сложным. Часто иностранные покупатели подключают агента на стадии переговоров.
Риелторы в Турции должны иметь лицензию, которую лучше всего проверить сразу же при общении с агентом. Некоторые турецкие риелторы владеют русским языком.
Для иностранцев не рекомендуется прибегать к услугам русскоязычных риелторов, не имеющих гражданства и не владеющих турецким языком. Обычно они приезжают в Турцию на несколько месяцев, видят возможности на рынке недвижимости и пытаются продавать недвижимость без лицензии, работая нелегально.
Обязанности риелтора в Турции аналогичны обязанностям риелтора в России. Риелторы проверяют чистоту сделки, составляют договор, выстраивают сделку и проводят переговоры. Обычно риелторы на своей машине возят покупателей на просмотры объектов.
В Турции очень важно качество общения, и если агент увидит лояльность клиента, он может предоставить бонусы в виде помощи с ремонтом квартиры. Клиент оплачивает материалы и работу, а риелтор контролирует рабочих и отправляет фотографии процесса, чтобы собственник мог следить за развитием событий, даже если он отсутствует в Турции.
В сделке могут присутствовать два риелтора от продавца и покупателя, каждый из которых платит свой стандартный процент вознаграждения в размере 2% от суммы сделки. Договор можно заключить с агентом, но он может быть и заключен на доверии, без оформления.
Риелторы с хорошей репутацией высоко ценятся в Турции. Зачастую люди делятся контактами агентов, если они хорошо себя зарекомендовали, а также рекомендуют их в чатах и сообществах. В некоторых чатах, таких как «Переезд в Турцию» или «ТУРЦИЯ – чат-форум», люди обсуждают особенности районов, налоги и законы страны, делятся контактами риелторов и рекомендациями по их выбору.
В зависимости от целей покупателя, предложения риелторов будут значительно отличаться. Вот четыре основных варианта: квартира для постоянного проживания, для сдачи в долгосрочную аренду, для сдачи в краткосрочную аренду и инвестиционная квартира для перепродажи. В первом случае риелтор будет учитывать стиль жизни покупателя, его семейный состав, наличие детей и возраст. Во втором случае риелторы расскажут о районах, пользующихся популярностью среди приезжих, и подберут подходящие квартиры для среднестатистических арендаторов. В третьем случае они предложат квартиры в апарт-отелях, где управляющая компания сможет обслуживать жилье. В четвертом случае риелторы будут рекомендовать квартиры на ранней стадии строительства или в развивающихся регионах, например в Мерсине, где цены на жилье ниже, чем в Анталье. Некоторые россияне жалуются, что риелторы не предлагают интересующие их варианты, но обычно это связано с тем, что риелторы заинтересованы в продаже имеющихся в их базе объектов недвижимости для более быстрой и простой продажи. На текущем рынке недвижимости правила задают риелторы и продавцы, а не покупатели.
В Турции не принято торговаться при покупке недвижимости, поэтому русским покупателям нет необходимости занижать бюджет, чтобы перехитрить риелтора. Большинство риелторов понимают рамки, установленные покупателем, и не будут показывать предложения, превышающие его бюджет. Кроме того, не рекомендуется общаться сразу с несколькими риелторами, так как такая схема не увеличит количество вариантов, а только вызовет негативную реакцию со стороны агентств. Надо определиться с одним риелтором на стадии просмотра объектов и, возможно, подписать с ним договор на сотрудничество.
Как проходят сделки купли-продажи недвижимости в Турции
Оформление недвижимости в Турции не является сложным процессом. Обычно его начинают с проверки чистоты квартиры, которую проводит риелтор, а также с проверки наличия обременений, залогов и прочих ограничений права собственности. Кроме того, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, который составляется на двух языках – русском и турецком или английском и турецком, и внести задаток, обычно в размере 10% от стоимости недвижимости.
В сделках с иностранцами обычно проводят независимую экспертизу объекта недвижимости для определения его стоимости. Экспертизу проводит лицензированный специалист, который выдает справку о стоимости жилья. Это важно, так как стоимость жилья влияет на возможность получения гражданства в связи с покупкой недвижимости. Стоимость экспертизы зависит от метража квартиры и может быть заказана риелтором или хозяином квартиры через e-devlet. Готовый документ автоматически загружается в систему кадастровой палаты, которая занимается регистрацией сделки. Однако стоимость жилья в справке и реальная цена, за которую квартира продается, могут различаться, но это не помешает проведению сделки.
сть три вида стоимости жилья: реальная, оценочная и кадастровая. Кадастровая стоимость устанавливается муниципалитетом и используется для расчета налогов. Реальная стоимость указана в договоре, а оценочная используется для определения возможности получения гражданства. Иногда в Турции практикуется занижение стоимости жилья в договоре, особенно при собственности продавца менее 5 лет или объектах от застройщика, чтобы не платить налог на прибыль. В таком случае есть риски, связанные с возможностью проблем при перепродаже. Эта практика широко распространена в Турции.
Если требуется обменять деньги, необходимо обратиться в местный банк. Если у покупателя еще нет счета, то ему следует его открыть, предоставив загранпаспорт. В банке нужно получить справку о произведенном обмене валюты на сумму, равную кадастровой стоимости. Это означает, что покупатель вносит наличными или переводом определенную сумму в евро или долларах, а банк осуществляет обмен и выдает соответствующую справку.
Такая справка называется dab-döviz alım belgesi и является основным документом для подачи в кадастровую палату – аналог Росреестра. Все банки знакомы с этой формой справки и оформляют ее без проблем, при этом услуга бесплатна.
Перевод денег из России в Турцию – задача не простая. Система SWIFT не всегда корректно функционирует, что может вызвать задержки в деньговых переводах. Для россиян, совершающих сделки с недвижимостью в Турции, использование турецких лир не всегда удобно из-за возможной нестабильности курса лиры в течение нескольких недель. Российские граждане могут использовать криптовалюты, которые в Турции легализованы, чтобы конвертировать их в наличную валюту с комиссией в 1,5%.
Для того чтобы оформить перевод загранпаспорта на турецкий язык и заверить его нотариально, необходимо обратиться к аккредитованному или присяжному переводчику, который работает с определенным нотариусом. После заверения перевода, необходимо сделать фото на документы и заполнить анкету в кадастровой палате. Затем все документы подают в кадастровое управление, которое назначает дату и время сделки. Перед сделкой необходимо уплатить единовременный налог при покупке недвижимости и взять с собой квитанцию об уплате на сделку. В назначенное время продавец и покупатель встречаются в кадастровом управлении и в присутствии присяжного переводчика обеим сторонам зачитывают договор купли-продажи. После проверки на обременение стороны подписывают договор, а деньги передаются наличными под расписку или переводятся на банковский счет. В итоге, процедура занимает один день и гарантирует законность сделки.
Где покупают жилье россияне
У большинства наших людей связанное с Турцией море, реже кто задумывается о переезде на Восток ближе к Сирийской границе или окрестности озера Ван. Россияне и граждане СНГ чаще всего выбирают для жилья Стамбул, Анталью и побережье Южной и Юго-западной Турции. Но недавно стало заметно увеличение спроса на жилье в районах Черноморского побережья, таких как Трабзон, Самсун и город Бурса в окрестности Стамбула. В последнее время также растет интерес к Анкаре и университетским городам, в частности к Эскишехиру. Рынок недвижимости внутри страны сильно зависит от предпочтений иностранных покупателей, что отражается на карте с наиболее динамичными и отстающими регионами.
Одним из важных факторов, влияющих на жилье, является качество и цена в разных районах. В современных районах, предпочитаемых иностранцами, зачастую строятся охраняемые жилые комплексы с бассейном, спортзалом и зонами для барбекю, что влияет на увеличение стоимости квартир в этих комплексах. В традиционных турецких районах дома скромнее, их территория либо маленькая, либо отсутствует полностью. Однако квартиры в таких домах могут быть больше по площади, чем в современных комплексах, и более доступны по цене.
Цены на современные комплексы становятся все выше, что затрудняет доступность для россиян. В связи с этим они стали искать более доступное жилье. Например, дуплексы, имеющие два этажа и одну или несколько спален, стали популярным вариантом. Они могут быть небольшой площади, а могут быть и вполне большими, содержащими от трех до пяти спален. У дуплексов есть преимущество – большая терраса, которую можно оставить открытой или застеклить, и это добавит дополнительное жилое пространство. Кроме того, форматы студий, такие как 1 + 0 и 2 + 1 с двумя спальнями, всегда остаются популярными. Такие квартиры чаще всего покупаются в домах, которым не более 5 лет. В Анталье можно купить жилье за 100 000 долларов, например, 3 + 1 с двумя террасами в чисто турецком районе и в 10-15-летнем доме, который прекрасно подойдет для жизни. При покупке квартиры стоимостью от 400 000 долларов покупателю автоматически предоставляется турецкое гражданство.
Если в квартире, которую вы покупаете, уже живут арендаторы, вы не сможете просто выселить их после того, как станете собственником. Это особенно верно, если они регулярно платят арендную плату, так как законы Турции защищают права арендаторов. Поэтому, важно, чтобы хороший риэлтор помог проверить наличие арендаторов в квартире и обезопасить покупателя от возможных проблем.
Что дает покупка недвижимости в Турции
Покупка жилья в Турции дает возможность получить ВНЖ и гражданство, при этом лучше оформлять недвижимость в единоличную собственность. ВНЖ выдают на один-два года и его можно продлить, но в некоторых районах получение ВНЖ ограничено. Пять лет проживания в Турции с ВНЖ собственника дают только право податься на гражданство, но местные власти не обязаны его выдать. В 2022 году ужесточились правила оформления ВНЖ, но при покупке недвижимости за более чем 400 000 $ покупатель и члены его семьи могут получить гражданство сразу.
