Купить дом у моря в Португалии 2026: цены и налоги

Содержание

Сколько стоит квартира у моря в Португалии в 2026 году?
Цены в объявлениях по регионам
Банковская оценка
Сколько стоит покупка сверх цены квартиры?
Какие налоги платит владелец недвижимости в Португалии?
Даёт ли покупка недвижимости в Португалии ВНЖ?
Гражданство теперь через 10 лет
Может ли россиянин купить квартиру в Португалии?
Как купить дом у моря в Португалии: пошаговая инструкция
Где искать жильё у моря: Алгарве, Лиссабон или север?
Частые вопросы
Вывод
Источники

Купить дом у моря в Португалии — белые дома на побережье Алгарве — Фото: Julia Solonina / Unsplash

Купить дом у моря в Португалии в 2026 году можно без ограничений для иностранцев, но дешёвым этот рынок больше не назовёшь: в Алгарве квартиры в объявлениях стоят в среднем 4 057 € за м², а за год жильё в стране подорожало на 16,5% — это самый быстрый рост в ЕС. ВНЖ за покупку недвижимости с октября 2023 года не дают.

Разбираем, сколько стоят квартиры на побережье, во что обойдётся сделка сверх цены, какие налоги платит владелец и какие пути переезда остались для покупателей из России и СНГ.

Коротко

Цены на жильё в Португалии во II квартале 2026 года выросли на 16,5% за год — больше всех в ЕС, по данным Eurostat.
Средняя цена в объявлениях: Алгарве — 4 057 € за м², город Фару — 3 792 €, Лиссабон — 6 124 € (idealista, май 2026).
Налог на покупку второго жилья (IMT) — до 8%, плюс гербовый сбор 0,8%: на квартиру за 325 000 € — около 16 000 €.
«Золотая виза» за покупку недвижимости отменена в октябре 2023 года.
Для гражданства теперь нужно 10 лет проживания вместо 5 — закон подписан в мае 2026 года.

Сколько стоит квартира у моря в Португалии в 2026 году?

Португальский рынок растёт быстрее остальной Европы. По данным Eurostat, во II квартале 2026 года жильё подорожало на 16,5% за год при среднем росте в ЕС 4,7%. Слово «дёшево» в старых обзорах про Португалию сегодня уже не работает.

Важно не путать два разных показателя. Цена в объявлениях — это то, сколько просят продавцы. Банковская оценка — сколько банк готов признать при выдаче ипотеки. Обычно оценка заметно ниже.

Цены в объявлениях по регионам

Регион или город	€ за м²	За год
Лиссабон (город)	6 124	+7,1%
Агломерация Лиссабона	4 391	+9,2%
Алгарве	4 057	+10,7%
Порту (город)	4 064	+7,8%
Фару (город)	3 792	+15,3%
Мадейра	3 647	+9,1%
Сетубал (город)	3 108	+11,0%

Источник: индекс idealista за май 2026 года в пересказе Essential Business. В сентябре, по данным idealista, средняя цена в Лиссабоне выросла до 6 256 € за м².

Банковская оценка

По данным статистического института INE за май 2026 года, банки оценивали квартиры в Алгарве в среднем в 2 945 € за м², в агломерации Лиссабона — в 3 378 €. По стране оценка за год выросла на 17,1%. Разница с ценами в объявлениях — 23–27%, и это хороший ориентир для торга.

Жилые дома с плиточными фасадами в Лиссабоне — цены на недвижимость в Португалии — Лиссабон — самый дорогой рынок страны: 6 124 € за м² в объявлениях. Фото: Hugo Sousa / Unsplash

Сколько стоит покупка сверх цены квартиры?

Покупатель второго жилья (не основного места проживания в Португалии) платит налог на передачу собственности IMT по прогрессивной шкале и гербовый сбор 0,8%. Ставки IMT на 2026 год опубликовала налоговая служба Португалии, их приводят Simula.pt и Doutor Finanças.

Цена жилья	Ставка IMT	Вычет
до 106 346 €	1%	0 €
106 346 – 145 470 €	2%	1 063 €
145 470 – 198 347 €	5%	5 428 €
198 347 – 330 539 €	7%	9 395 €
330 539 – 633 931 €	8%	12 700 €
633 931 – 1 150 853 €	6% от всей суммы	—
свыше 1 150 853 €	7,5% от всей суммы	—

Налог считается так: цена × ставка − вычет. Для основного жилья ставки чуть ниже, а жильё до 106 346 € налогом не облагается, но этот режим доступен только тем, кто действительно живёт в Португалии.

Пример расчёта

Квартира 80 м² в Алгарве по средней цене объявлений — 324 560 € (около 30,4 млн ₽). Расходы на покупку как второго жилья:

IMT: 324 560 × 7% − 9 394,50 = 13 325 €;
гербовый сбор 0,8% — 2 596 €;
юрист — около 1,5%, 4 868 €;
нотариус и регистрация — около 700 €.

Итого сверху около 21 500 € (6,6% цены), а вся покупка — около 346 000 €, или 32,4 млн ₽.

Как мы считали: цена 4 057 € × 80 м² (idealista, май 2026); IMT по таблице для второго жилья 2026 года; юрист 1,25–2% и нотариус 400–700 € — по оценкам Global Property Guide и Own Property Abroad, взяты средние значения. Курс ЦБ на 17.10.2026 — 93,7187 ₽ за €.

Какие налоги платит владелец недвижимости в Португалии?

Ежегодный налог на недвижимость IMI составляет 0,3–0,45% от кадастровой стоимости (VPT) для городского жилья — ставку внутри этого диапазона выбирает муниципалитет. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной. Если суммарная кадастровая стоимость всех объектов владельца превышает 600 000 €, добавляется налог AIMI — 0,7%, а свыше 1 млн € — 1%.

Нерезиденты платят с дохода от сдачи жилья фиксированные 25% с чистой прибыли — после вычета расходов на обслуживание, кондоминиум и IMI, по данным Global Property Guide и Own Property Abroad. При продаже нерезидент платит налог с половины прибыли по прогрессивной шкале.

Частая ошибка

Рассчитывать на налоговый режим NHR, о котором пишут старые статьи. По данным MCS, с 2024 года он закрыт для новых заявителей, а заменивший его режим IFICI рассчитан на узкий круг специалистов в науке, технологиях и инновациях. Если продавец или агент обещает «10 лет без налогов», это устаревшая информация.

Даёт ли покупка недвижимости в Португалии ВНЖ?

Нет. Закон 56/2023 убрал недвижимость из программы «золотой визы» в октябре 2023 года, включая покупки через фонды, которые вкладывают в португальскую недвижимость. Сейчас программа работает через инвестиции в фонды без недвижимости от 500 000 €, создание компании или рабочих мест, науку и культуру, по данным Own Property Abroad и Global Citizen Solutions (проверено 19 октября 2026 года).

Для тех, кто хочет жить у моря, основной путь — виза D7 для получателей пассивного дохода. В 2026 году нужен доход от 920 € в месяц на основного заявителя, плюс 50% на супруга и 30% на каждого ребёнка, и сбережения от 11 040 €, по данным Portugalist на октябрь 2026 года. Подходят пенсия, аренда, дивиденды. Своя квартира в Португалии помогает: она подтверждает жильё, а доход от её сдачи можно учесть.

Гражданство теперь через 10 лет

В мае 2026 года президент Португалии подписал поправки к закону о гражданстве: для натурализации нужно прожить в стране не 5, а 10 лет, для граждан португалоязычных стран — 7 лет. Об этом сообщали The Insider и Global Citizen Solutions. С учётом очередей в миграционной службе AIMA путь до паспорта сейчас может занять больше 10 лет.

Дома у воды в Фару — недвижимость у моря в Португалии — Фару, столица Алгарве: цены за год выросли на 15%. Фото: micheile henderson / Unsplash

Может ли россиянин купить квартиру в Португалии?

Португальский закон не ограничивает иностранцев в покупке жилья. Но покупатель из России сталкивается с теми же сложностями, что и в других странах ЕС. Если у вас нет ВНЖ в ЕС, банк не примет деньги на счёт, когда остаток превысит 100 000 €. Переводы из российских банков почти не проходят. А заплатить за недвижимость наличными в ЕС не получится.

На практике сделку проводят со счёта в банке ЕС, открытого по ВНЖ, или со счёта в третьей стране. Подробнее о том, как санкции влияют на покупку в Европе, мы писали на примере покупки недвижимости в Германии.

Как купить дом у моря в Португалии: пошаговая инструкция

Получите налоговый номер NIF. Нерезиденту для этого обычно нужен налоговый представитель в Португалии.
Откройте счёт в банке, из которого перевод в Португалию пройдёт без проблем.
Выберите объект и закажите проверку у юриста: выписку из реестра недвижимости, лицензию на использование (licença de utilização), отсутствие долгов и обременений.
Подпишите предварительный договор CPCV и внесите задаток — обычно 10–30% цены. Если сделка сорвётся по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере.
До основной сделки оплатите IMT и гербовый сбор.
Подпишите договор купли-продажи (escritura) у нотариуса и переведите остаток.
Юрист регистрирует право собственности в реестре недвижимости.

Важно

Если планируете сдавать квартиру туристам, ещё до покупки узнайте в муниципалитете, можно ли получить для неё лицензию на краткосрочную аренду (Alojamento Local). Правила выдачи лицензий устанавливает каждый муниципалитет, и в популярных туристических районах они строже.

Где искать жильё у моря: Алгарве, Лиссабон или север?

Алгарве — самый известный курортный регион с мягкой зимой и большим сообществом иностранцев. Средняя цена в объявлениях — 4 057 € за м², в Фару — 3 792 €. Минус — сезонность: зимой часть посёлков пустеет.
Побережье Лиссабона (Кашкайш, Эшторил, Сетубал) — жизнь рядом со столицей, школами и аэропортом. Это самый дорогой вариант: в агломерации — 4 391 € за м², в Сетубале — 3 108 €.
Север и центр (побережье около Порту, Авейру, Назаре) — дешевле и холоднее, океан неспокойный, но жильё доступнее: средняя цена в регионе Север — 2 555 € за м², в городе Авейру — 2 845 €.

Частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Португалии, если деньги находятся в России?

Напрямую — почти нет: переводы из российских банков в ЕС проходят с трудом, а банки ЕС не принимают от россиян без европейского ВНЖ вклады сверх 100 000 €. Обычно сделку проводят со счёта в ЕС, открытого по ВНЖ, или со счёта в третьей стране.

Какие расходы будут после покупки квартиры в Португалии?

Ежегодный налог IMI — 0,3–0,45% от кадастровой стоимости, взносы в кондоминиум, страховка и коммунальные платежи. Если сдаёте квартиру, нерезидент платит 25% с чистого дохода от аренды.

Нужен ли адвокат для покупки недвижимости в Португалии?

По закону нет, но иностранцу без юриста сложно проверить объект, долги и лицензию на использование. Услуги юриста обычно стоят 1,25–2% цены или фиксированно от 1 500 до 3 000 €.

Можно ли получить ВНЖ Португалии за покупку квартиры?

Нет, с октября 2023 года недвижимость не даёт права на «золотую визу». Для переезда используют визу D7 для пассивного дохода — от 920 € в месяц на заявителя в 2026 году — или другие типы виз.

Сколько налога платит нерезидент при продаже квартиры в Португалии?

Налогом облагается половина прибыли от продажи по прогрессивной шкале подоходного налога. Прибыль считается как разница между ценой продажи и покупки с учётом подтверждённых расходов.

Вывод

Португалия остаётся одной из самых комфортных стран Европы для жизни у моря, но рынок изменился. Жильё быстро дорожает, «золотую визу» за недвижимость отменили, налоговые льготы NHR закрыты, а гражданство теперь можно получить только через 10 лет. Покупка сверх цены обойдётся ещё в 6–8%.

Прежде чем выбирать город, ответьте себе на вопрос: вы покупаете дом, чтобы жить в Португалии, или как вложение? Для жизни ключевым становится путь к ВНЖ (например, D7). Для вложения нужно трезво сравнить быстрый рост цен с расходами на покупку, налогами и ограничениями на аренду.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или миграционной консультацией. Правила ВНЖ и налоги Португалии меняются; перед сделкой проконсультируйтесь с португальским юристом. Данные проверены 19 октября 2026 года.