Самый трудный шаг практически во всех видах деятельности, как в личной, так и в профессиональной сфере, и особенно в отношении инвестирования в недвижимость, – это приступить к реализации. Хорошая стратегия и планирование могут упростить жизнь в процессе. Вот почему этот пост посвящен инвестиционным стратегиям и представлен с четырьмя возможными инвестиционными стратегиями: исправить и перевернуть, купить и продать, купить и удержать и стратегия 1/3/10.
Учитывая, что финансовая среда значительно изменилась по сравнению с прошлыми годами, следует заранее осветить вопрос о том, является ли инвестирование в недвижимость вообще (пока) хорошей стратегией в 2023 году.
Является ли инвестирование в недвижимость (все еще) хорошей стратегией в 2023 году?
Как и везде, правильная инвестиционная стратегия определяет успех и неудачу.
В приведенном ниже видео на YouTube подробно описываются текущие проблемы на рынке недвижимости и подчеркивается, почему в настоящее время найти выгодную сделку с недвижимостью сложнее, чем в предыдущие годы:
В этом видео описаны три сценария (ситуации 2000, 2020 годов и текущие) с теми основными предпосылками, которые преобладали в соответствующий период времени или преобладают сейчас, соответственно:
| Предпосылка | Ситуация 2000 год | Ситуация 2020 год | Ситуация 2022/23 год |
| Покупная цена | € 200.000 | € 700.000 | € 700.000 |
| Собственный капитал | € 70.000 | € 0 | € 140.000 |
| Заемный капитал | € 130.000 | € 700.000 | € 560.000 |
| Проценты (п.а.) | (5%) ~ € 6.500 | (1,5%) ~ € 7.000 | (4%) ~ € 20.000 |
| Аренда (ст.а.) | € 10.000 | € 20.000 | € 20.000 |
| Погашение (п.а.) | € 2.500 | € 11.500 | н /д |
| Разное (ст.а.) | € 1.000 | € 1.500 | € 1.500 |
Таблица 1: собственное представление
В сценарии 1 (ситуация 2000 года) цена покупки объекта составляет около 200 000 евро. Банк требует вложения в капитал в размере 70 000 евро, что оставляет сумму кредита на уровне 130 000 евро. Высокая процентная ставка в размере 5% в то время означает ежегодные процентные расходы в размере 6 500 евро.
Доход от аренды составлял около 10 000 евро, исходя из коэффициента 20 между покупной ценой аренды. Поскольку необходимо вычесть дополнительные неоплачиваемые расходы, на погашение ссуды остается около 2500 евро.
В сценарии 2 (ситуация в 2020 году) цены покупки значительно выросли: от 200 000 до 700 000 евро.
Вы получаете 100% или частично 110% финансирование в банках при вложении капитала в размере 0 евро. Поскольку процентные расходы очень низкие, процентная ставка по ссуде, превышающей сумму ссуды более чем в 5 раз (от 130 000 до 700 000 евро), всего на 500 евро в год выше, чем в сценарии 1.
В сценарии 3 (ситуация на 2022/2023 годы) цена покупки останется такой же, как и в 2020 году. Только процентные ставки резко возросли, с 1,5% до примерно 4,0%, что означает более чем удвоение стоимости кредита. Кроме того, банки теперь снова требуют больше капитала (обычно до 20%). Даже за счет привлечения собственного капитала процентная ставка по оставшимся 560 000 евро по кредитам увеличивается почти в три раза.
В результате процентных расходов в размере ~ 20 000 евро весь доход от аренды затем расходуется на покрытие капитальных затрат, и больше ничего не может быть направлено на погашение. В реальном примере это означает, что покупатель недвижимости теперь должен вкладывать в нее ежемесячно / ежегодно свои собственные деньги, чтобы можно было погасить ссуду.
Эти сценарии указывают на то, что в настоящее время существует очень сложная среда, в которой трудно найти объекты, подходящие для конкретной стратегии!
Какие существуют стратегии инвестирования в недвижимость? Четыре примера:
Вероятно, существует множество других стратегий и / или обозначений для различных способов инвестирования в недвижимость. В этом эпизоде кратко изложены четыре наиболее важных.
Однако налоговые преимущества и недостатки стратегий, а также варианты дизайна явно не рассматриваются в этом посте, просто в стратегии 1/3/10 четко объясняется стратегия, основанная на “налогах с налогов”.
- Исправить и перевернуть
Термин стратегии, заимствованный из английского языка, касается ремонта (ремонта) и перепродажи (перепродажи) недвижимости за короткий период владения менее 2 лет. Приобретается предполагаемая недвижимость, нуждающаяся в ремонте или перепланировке. с целью продажи (дороже) после завершения перепланировки.
„Недостаток“ означает, что недвижимость можно приобрести дешевле, чем на рынке. При этом характер и масштабы необходимых ремонтных работ могут сильно различаться. Соответственно, маржа и прибыль также контролируются объемом работ.
Готовность пойти на больший риск с объектом, требующим более интенсивной реконструкции, также может быть отражена в более высокой доходности.
Эта стратегия требует специальных знаний в области недвижимости (калькуляция затрат, оценка ущерба и т. Д.) И хорошей сети специалистов, чтобы быстро устранить существующие “исправленные” моменты.
Стратегия “исправить и перевернуть” также используется для создания капитала за счет полученной прибыли за короткий период (1-2 года), который затем также может быть использован для “стратегии покупки и удержания”.
- Buy & Hold
Этот термин был придуман в первую очередь через инвестирование в акции и описывает стратегию, при которой соответствующий класс активов покупается, а затем удерживается. Таким образом, инвестиции приносят доход в течение длительного периода владения. Это амортизирует транзакционные издержки (непредвиденные расходы при покупке недвижимости) в течение длительного периода времени, управляет недвижимостью и оплачивает ее, соответственно. Получение дохода от аренды.
Часто заемный капитал (то есть взятие ссуды) сдерживает использование капитала, а основная сумма и проценты выплачиваются за счет дохода от аренды.
Цель состоит в том, чтобы сохранить инвестиции на длительный срок и никогда не продавать их или продавать только через несколько лет или десятилетий. Для этого требуется долгосрочный, устойчивый договор аренды с платежеспособной стороной, сдающей в аренду, и объект, который имеет несколько недостатков. Конечно, подход “покупай и держи” может быть применен и к “проблемным объектам”, например, путем смены клиентуры арендаторов и последовательного увеличения стоимости в форме перепланировки.
- Buy and Sell
Подобно Fix & Flip, покупка и продажа – это стратегия, более ориентированная на краткосрочный период владения, подобно Fix & Flip.
Наличие коротких обязательств по капиталу позволяет “вращать” свой капитал несколько раз в год, что означает один вкладывает его в покупку объекта 1 в первом квартале. Затем в конце второго квартала происходит продажа, в результате чего в 3-м квартале можно снова купить объект за счет высвобожденного капитала и любой прибыли, которая затем будет продана в конце четвертого квартала или в первом квартале нового года. Этот процесс можно повторять сколько угодно раз.
- 1/3/10 Стратегия
Эта стратегия применима только к Германия и немецкое налоговое законодательство и, следовательно, не может быть применена в соотношении 1: 1 ко всему пространству D-A-CH.
Многие налоговые льготы могут быть использованы, особенно в отношении объектов, нуждающихся в перепланировке, но они не будут реализованы, пока недвижимость не будет продана повторно немедленно.
Предыстория такова, что в течение первых трех лет ремонтные работы могут стоить до 15 процентов от покупной цены (внимание: это относится только к стоимости здания, а не к стоимости земли).
Это снижает налогооблагаемую прибыль, и вы постепенно получаете выгоду от перепланировки недорогой недвижимости. В то же время вы также можете скорректировать арендную плату пропорционально затратам на техническое обслуживание.
Затем, через три года, может быть проведена капитальная модернизация. Эти расходы отражаются в налоговой декларации как „расходы на рекламу“.
При таких мерах по повышению стоимости арендная плата может быть увеличена. По истечении десятилетнего периода владения продажа недвижимости с прибылью не облагается налогом.
6 шагов для вашего первого успешного инвестирования!
1 – Бюджет
Сколько денег в виде собственного капитала доступно? В то же время следует обсудить возможную “кредитную линию” со своим банком. Поскольку деньги также зарабатываются на недвижимости или проекте, часто все сводится к навыкам продажи, так называемым инвестициям в недвижимость. “Послужной список” и проект указывают на то, сколько денег банк предоставит вам.
2 – Тип недвижимости
В какой тип недвижимости инвестировать? Офисы, гаражи, коммерческие классические квартиры или целые жилые дома? Также часто встречаются смешанные типы, например, жилые дома с коммерческими помещениями на первом этаже и / или подземной автостоянкой.
3 Арендатора
Арендатор часто определяет стратегию. Если арендатора нет, выбор стратегии в большинстве случаев остается открытым. Если уже есть существующий арендатор, то в целях безопасности необходимо обратиться за юридической консультацией, поскольку его нельзя так легко расторгнуть. Может быть предпринята попытка мирного расторжения договора инвентаризации (на практике, как правило, с дисконтом).
Состояние 4
Государство решает, будет ли это покупка и продажа или исправление. Объем “ремонта”, то есть ремонта, может варьироваться от „ремонта кистью“ до капитального ремонта или капитального ремонта.
5 – Местоположение, местоположение, местоположение
Расположение объекта недвижимости часто определяет, будет ли стратегия, выбранная на последнем этапе, работать. В позициях A и B возможна любая стратегия, в то время как в позициях C вам понадобятся хорошие нервы, лучшая ловкость рук и, при необходимости, более длительное (в том числе финансовое) дыхание во всех стратегиях.
6 – Выбор правильной стратегии
Выбор стратегии – это логический последний шаг, который затем вытекает из пяти предшествующих шагов. Если можно быстро и в краткосрочной перспективе поднять стоимость, имеет смысл при необходимости провести “купить и продать” или “исправить и перевернуть”. С другой стороны, если требуется некоторое время, чтобы раскрыть потенциал, но для этого, например, из-за хорошей оценки, использование собственного капитала невелико, то приобретение акций “покупай и держи” также может стоить того.
Заключение
Выбор правильной стратегии зависит от множества различных факторов (текущая процентная ставка, рыночная, законодательная среда, бюджет, тип недвижимости, арендатор, состояние, местоположение и т. Д.).
Идеальной стратегии не существует. Всегда необходимо взвесить все за и против стратегий или получить “лучшее из двух миров”, объединив их. Конечно, наибольшая прибыль достигается при наибольшем риске, который часто характеризуется высокими затратами на реконструкцию.
Независимо от того, является ли покупка недвижимости недорогой устойчивой, например, за счет информационной асимметрии между продавцом и покупателем, или повышение стоимости за счет простой “покраски” стен, каждый должен согласиться с этим сам.
Потому что это всегда верно (как и в последние годы): только когда устойчивые ценности могут быть удовлетворены за счет энергетической реконструкции, модернизации или использования жилья в связи с возросшим спросом, устойчивый рост цен также может сработать.
