Сменить управляющую компанию в Германии собственники квартир могут в любой момент и без объяснения причин: для этого достаточно решения общего собрания, а договор с прежним управляющим по закону заканчивается не позже чем через шесть месяцев. Такие правила действуют с реформы закона о жилищной собственности 1 декабря 2020 года.
Разбираем, как проходит смена управляющего по шагам, сколько стоят его услуги в 2026 году, что изменилось после реформы и какие расходы ждут собственников при досрочной замене.
Коротко
- Управляющего можно отозвать в любой момент, договор с ним заканчивается не позже чем через 6 месяцев после отзыва.
- Решение принимает собрание собственников простым большинством голосов.
- Назначить управляющего можно максимум на 5 лет, а в новом доме в первый раз на 3 года.
- Услуги управляющего в 2026 году стоят в среднем 29,75–47,60 € в месяц за квартиру.
- Собственники вправе требовать управляющего с сертификатом Торгово-промышленной палаты.
Можно ли уволить управляющую компанию в Германии?
Да. Закон прямо говорит, что управляющего можно отозвать в любой момент, а договор с ним заканчивается не позже чем через шесть месяцев после отзыва. Отступать от этих правил в договоре или уставе нельзя (закон о жилищной собственности, § 26, текст закона).
Важно различать два шага. Отзыв лишает компанию полномочий управляющего. Договор, по которому ей платят, живёт отдельно и прекращается либо по своим условиям, либо через шесть месяцев после отзыва, если договор длиннее (Мит-рехт-зиген). Проверено 21.10.2026.
| Правило | Что говорит закон |
|---|---|
| Кто решает | общее собрание собственников |
| Причина для отзыва | не нужна, отозвать можно в любой момент |
| Срок договора после отзыва | не больше 6 месяцев |
| Максимальный срок назначения | 5 лет, в первый раз в новом доме 3 года |
| Повторное назначение | новым решением, не раньше чем за год до конца срока |
Источник: закон о жилищной собственности, § 26.
Как сменить управляющего: пошагово
- Соберите претензии и документы: годовые отчёты, сметы, переписку. Это поможет убедить других собственников.
- Запросите предложения у двух-трёх новых управляющих компаний и сравните цену и объём услуг.
- Внесите вопрос об отзыве и о новом управляющем в повестку собрания собственников.
- Проголосуйте отдельно за отзыв прежнего и за назначение нового управляющего. Для решения достаточно простого большинства голосов.
- Направьте прежней компании решение собрания и требование передать документы, счета и ключи.
- Заключите договор с новым управляющим и проверьте, что он получил всё необходимое.
Для решений собрания после реформы 2020 года, как правило, достаточно простого большинства голосов присутствующих (Макмаклер).
Совет
Голосуйте за отзыв и за назначение нового управляющего на одном собрании. Так дом не останется без управления, а новая компания сможет сразу принять дела.
Сколько стоят услуги управляющего в Германии?
По исследованию вознаграждения управляющих 2026 года, базовая ставка за управление домом собственников составляет в среднем от 29,75 до 47,60 € в месяц за квартиру с учётом налога. В больших домах на сто квартир и больше ставки примерно на 38% ниже, чем в маленьких до десяти квартир (Хауфе, Кони).
Пример расчёта
Дом на 20 квартир платит управляющему 40 € в месяц за квартиру. Договор с компанией заключён ещё на 3 года, но собственники её отзывают.
| Показатель | € | ₽ |
|---|---|---|
| Плата управляющему в месяц за весь дом | 800 | 74 585 |
| Оставшийся срок договора, 36 месяцев | 28 800 | 2 685 070 |
| Максимум после отзыва, 6 месяцев | 4 800 | 447 512 |
| Годовые расходы на управление 20 квартирами при 29,75–47,60 € | 7 140–11 424 | 665 674–1 065 078 |
Как мы считали: 40 € за квартиру взяты внутри диапазона исследования 2026 года (Хауфе); 20 квартир × 40 € = 800 € в месяц; срок после отзыва ограничен шестью месяцами по закону (§ 26). Курс ЦБ РФ на 20.10.2026: 93,23 ₽ за евро (Банк России). Если договор заканчивается раньше шести месяцев, платить нужно только до его окончания.
Учтите, что в переходный период дом может платить обеим компаниям: старой до конца договора, новой с начала работы. Это стоит заложить в бюджет.
Что изменилось для собственников после реформы?
- Отзыв без причины. Управляющего можно отозвать в любой момент, и ограничить это право договором нельзя (§ 26).
- Простое большинство. Решения собрания принимаются простым большинством голосов присутствующих (Макмаклер).
- Сертифицированный управляющий. Собственники вправе требовать управляющего, сдавшего экзамен в Торгово-промышленной палате. Для управляющих, назначенных до 1 декабря 2020 года, переходный период закончился 1 июня 2024 года (Торгово-промышленная палата, Фермитер-ратгебер).
- Исключение для маленьких домов. Сертификат не обязателен, если в доме не больше восьми квартир, управляющий сам один из собственников и сертификата требуют меньше трети собственников (Торгово-промышленная палата).
Частая ошибка
Просто отправить управляющему письмо о расторжении от имени одного собственника. Без решения собрания такое письмо не действует: отзывать управляющего вправе только сообщество собственников.
Что это значит для владельца из России?
Права собственника на собрании не зависят от гражданства: решение об отзыве управляющего принимают все владельцы квартир в доме. Если вы живёте за границей, следите за приглашениями на собрания и протоколами, которые присылает управляющий. Плата управляющему входит в ежемесячные взносы на содержание дома, поэтому её стоит учитывать при расчёте доходности сдачи. Об остальных расходах на покупку и владение читайте в статье как купить недвижимость в Германии.
Кому стоит менять управляющего, а кому нет?
- Стоит, если отчёты приходят с опозданием или в них нельзя разобраться, собрания не проводятся, а ремонт годами откладывается.
- Стоит, если цена заметно выше средней по рынку и при этом нет дополнительных услуг.
- Не стоит, если недовольны один-два собственника, а большинство поддерживает компанию: решение всё равно не пройдёт.
- Не стоит спешить, если новой компании ещё нет: дом без управляющего не может нормально платить по счетам.
Частые вопросы
Нужно решение общего собрания собственников, для него достаточно простого большинства. Управляющего можно отозвать в любой момент, а договор с ним заканчивается не позже чем через шесть месяцев.
По исследованию 2026 года, в среднем 29,75–47,60 € в месяц за квартиру с налогом. В больших домах ставка обычно ниже, чем в маленьких.
Нет, отзывать управляющего вправе только собрание собственников. Один собственник может добиваться созыва собрания и голосования.
Максимум на пять лет, а в новом доме в первый раз на три года. Повторное назначение требует нового решения собрания.
Вывод
После реформы 2020 года собственники в Германии могут сменить управляющую компанию в любой момент: нужно решение собрания простым большинством, а платить прежней компании придётся не дольше шести месяцев. Главное заранее найти замену и проголосовать за неё на том же собрании.
Если ваш управляющий давно не отчитывается, посчитайте, сколько дом платит ему в год, и сравните с рыночными ставками. А если вы ещё выбираете квартиру, посмотрите, на что обратить внимание при покупке, в статье как купить недвижимость в Германии.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Данные проверены 21.10.2026.
Источники
- Закон о жилищной собственности Германии, § 26: назначение и отзыв управляющего
- Текст § 26 закона о жилищной собственности
- Мит-рехт-зиген: отзыв управляющего и его вознаграждение
- Макмаклер: что значит реформа закона о жилищной собственности
- Хауфе: цены на услуги управляющих, исследование 2026
- Кони: исследование вознаграждения управляющих 2026
- Торгово-промышленная палата: вопросы о сертифицированном управляющем
- Фермитер-ратгебер: когда можно требовать сертифицированного управляющего
- Банк России: официальные курсы валют
Дата обновления: 21.10.2026.
