Арендная плата в Америке

Годовой рост арендной платы снова замедлился до 3,2% в сентябре. Типичная арендная плата в США составляет 2047 долларов. Это на 3,2% выше, чем год назад. Ежемесячный рост арендной платы продолжает замедляться, как и ожидалось осенью.

Рост арендной платы остается самым высоким на доступных рынках, в то время как в некоторых быстрорастущих городах, таких как Остин и Лас-Вегас, наблюдается умеренное снижение.

Согласно последнему выпуску индекса арендной платы Zillow Observed Rent Index (ZORI), запрашиваемая арендная плата выросла на 0,2% в сентябре, до 2047 долларов. Типичные запрашиваемые арендные ставки сейчас на 3,2% выше, чем год назад, продолжая устойчивое 19-месячное замедление годовых темпов роста с момента достижения рекордно высоких 16% в феврале 2022 года. Фактически, годовые темпы роста в сентябре сейчас значительно ниже годовых темпов, наблюдавшихся непосредственно перед пандемией: в 2019 году годовой рост колебался между 4,0% и 4,2%.

Ежемесячный рост на 0,2% является шагом вниз по сравнению с августовским ростом на 0,3% в месяц, но немного быстрее, чем средний показатель сентября до пандемии, в котором арендная плата не менялась, усредненный по данным за период с 2015 по 2019 год. В прошедшем третьем квартале ежемесячная арендная плата по стране росла немного выше, чем сезонные средние значения до пандемии, после нескольких месяцев более низкого роста. Это может отражать лежащую в основе роста арендной платы устойчивость или изменение сезонных моделей из-за пандемии. Месячные темпы роста в сентябре были примерно такими же, как и в сентябре прошлого года (0,2%); октябрь прошлого года был первым месяцем за два года, когда арендная плата снижалась ежемесячно, поэтому будет интересно посмотреть, опустится ли изменение арендной платы снова ниже нуля в октябре этого года.

Ежегодный рост арендной платы замедляется отчасти благодаря потоку строительства новых многоквартирных домов, финансируемого и начатого, когда ставки по ипотечным кредитам были на исторических минимумах, которые наконец–то появились на рынке и приняли новых арендаторов.

Кроме того, гораздо более высокие затраты по займам сейчас, вероятно, будут препятствовать строительству новых квартир. Начало строительства зданий с пятью и более квартирами резко снизилось в августе до трехлетнего минимума. Хотя большое количество многоквартирных домов все еще находится в стадии строительства, проблемы с финансированием и затратами, безусловно, усилили препятствия для отрасли.

Ежемесячные изменения: арендная плата выросла больше всего на доступных рынках, в то время как снизилась в некоторых городах с пандемическим бумом

Среди 50 крупнейших мегаполисов арендная плата больше всего выросла в месячном исчислении в сентябре в Милуоки (0,8%), Вирджиния-Бич (0,8%), Филадельфии (0,7%), Хартфорде (0,6%) и Луисвилле (0,5%).

Наибольшее ежемесячное снижение арендной платы наблюдалось в сентябре этого года во многих бывших горячих точках роста в эпоху пандемии; Остин (-0,9%), Мемфис (-0,6%), Орландо (-0,4%), Лас-Вегас (-0,3%) и Солт-Лейк-Сити (-0,3%). Резкое снижение доступности жилья в этих районах в течение последних нескольких лет помогло замедлить темпы миграции и подтолкнуло местных арендаторов к экономии, отказываясь от существующих договоров аренды, живя с большим количеством соседей по комнате или подыскивая более дешевые квартиры. Это также районы, где на рынке появились многоквартирные дома, оказывая конкурентное давление на арендодателей.

Ежегодный рост арендной платы остается самым быстрым на доступных рынках Северо-Востока и Среднего Запада

Годовой рост арендной платы был самым высоким в Провиденсе (7,6%), Хартфорде (7,2%), Чикаго (5,7%), Буффало (5,7%) и Сент-Луисе (5,5%). Эти относительно доступные рынки оказались привлекательными как для арендаторов, так и для покупателей. Они также не видели огромного количества новых строительных проектов, более распространенных на юге и юго-западе, что оставляет арендаторам мало новых альтернатив существующей аренде.

Самый слабый рост арендной платы в годовом исчислении наблюдается в основном на западе. В годовом исчислении арендная плата снизилась на 2,8% в Остине, на 1,4% в Лас-Вегасе, на 0,1% в Портленде, штат Орегон, и меньше всего выросла в Сан-Хосе (0,0%) и Сан-Франциско (0,0%). К ним относятся некоторые рынки, наиболее подверженные слабости найма в технологической отрасли, а также некоторые из основных направлений, куда удаленные работники бежали ранее во время пандемии.

Самыми дорогими крупными рынками являются район метро Нью-Йорка (3 376 долларов), Сан-Хосе (3 333 доллара), Сан-Диего (3 159 долларов), Сан-Франциско (3 142 доллара) и Лос-Анджелес (3 001 доллар). Это продолжает тенденцию, впервые наблюдавшуюся в июле, когда в столичном регионе Большого Яблока стали самые высокие ставки арендной платы в стране. Для получения дополнительной информации о рынке аренды жилья в Нью-Йорке смотрите последний отчет о рынке от StreetEasy.

Годовая инфляция арендной платы в ИПЦ продолжает замедляться

Снижение официальной инфляции арендной платы, вызванное замедлением роста ZORI в прошлом году, продолжается быстрыми темпами: годовой темп роста компонента индекса потребительских цен (ИПЦ), связанного с арендной платой за первичное жилье, снизился с пика в 8,81% в марте до 7,76% в августе. Более того, месячные темпы роста уже шесть месяцев находятся ниже 6,5% в годовом исчислении, что еще больше снизит наблюдаемые годовые темпы роста, если они сохранятся. Месячные темпы роста индекса потребительских цен за аренду жилья были особенно высокими с октября по февраль прошлого года, поэтому в ближайшие месяцы сравнение по сравнению с предыдущим годом останется благоприятным. Однако для того, чтобы снижение инфляции полностью учитывалось в ежемесячных показателях ИПЦ, требуется время. Это означает, что значительный компонент жилья как в индексе потребительских цен, так и в предпочитаемом ФРС индексе цен расходов на личное потребление будет способствовать появлению повышенной инфляции в течение нескольких месяцев в будущем.

Инфляция арендной платы (и, в целом, жилья) становится особенно высокой, поскольку годовой темп роста всех других компонентов ИПЦ упал ниже 2% этим летом с более чем 40-летнего максимума в 10,8% в июне прошлого года. Однако нестабильная энергетическая составляющая начинает поднимать ее, чему будет уделено пристальное внимание в ближайшие месяцы.

Комитет по открытым рынкам Федеральной резервной системы сохранил краткосрочную ставку по фондам ФРС неизменной в диапазоне 5,25-5,50% на своем заседании 20 сентября, но долгосрочные процентные ставки резко выросли в последующие две недели. Например, доходность 10-летних казначейских облигаций выросла с 4,35% до 4,73% на момент написания этой статьи 4 октября. Эти более высокие ставки по займам приводят к повышению ставок по ипотечным кредитам, продолжая подталкивать стоимость ипотечных кредитов к рекордно высокому уровню этой осенью. Это может иметь порочный эффект в виде возобновления инфляции арендной платы, не позволяя некоторым арендаторам переехать и купить свое первое жилье, если ставки по ипотечным кредитам будут оставаться такими высокими в течение длительного времени.